（2015）定中民三终字第95号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-09-14
案件名称
包琪与定西恒基嘉业房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案的二审民事判决书
法院
甘肃省定西市中级人民法院
所属地区
甘肃省定西市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
包琪,定西恒基嘉业房地产开发有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条，第五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款
全文
甘肃省定西市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)定中民三终字第95号上诉人(原审被告及反诉原告)包琪，女，1992年10月6日生。委托代理人包克祥，男，1964年9月28日生。系上诉人包琪父亲。被上诉人(原审原告及反诉被告)定西恒基嘉业房地产开发有限责任公司。法定代表人寿业山，该公司经理。委托代理人牛渭平，甘肃亚泰律师事务所律师。上诉人包琪因商品房买卖合同纠纷一案，不服安定区人民法院(2015)安民二初字第187号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2012年9月27日，被告与原告协商，由被告定购原告位于定西市安定区教育世家×号楼×单元××室房屋（意向价款为334802元）。同时约定意向书订立后，被告向原告交纳意向金30000元、2012年9月30日之前给付原告房款167401元、2013年5月1日之前给付原告房款100440.60元、2013年10月1日之前给付原告房款66960.40元，并对其他事宜协商一致后订立《定西“教育世家”团购意向书》1份。此后，被告先后给付原告房款267841元（含意向金30000元）。期间，原告将被告定购的房屋改为×号楼×单元××室。2014年8月5日，原告通知被告前来交纳剩余房款、办理房屋买卖合同签约等事宜未果，遂形成诉讼。认定上述事实的证据有双方当事人的陈述、商品房预售许可证、告知函、国内标准快递、邮件全程跟踪查询结果、《定西“教育世家”团购意向书》、收据、投诉意见书等。原审认为，原告要求解除与被告订立的《定西“教育世家”团购意向书》，同时返还被告房款237841元。被告表示同意，本院予以确认。虽然原告与被告签订了《定西“教育世家”团购意向书》，但原告单方改变意向书确定的内容，具有过错。故对原告请求不返还被告意向金30000元之主张，本院不予采纳。对被告请求原告返还意向金30000元的抗辩，本院予以支持。关于被告要求原告给付利息并赔偿损失之请求。因其在本次交易过程中未按照意向书确定的时间和交易额履行自己的义务，导致违约，故本院对其抗辩和反诉请求不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题》第二条之规定，判决：一、解除原告定西恒基嘉业房地产开发有限责任公司与被告包琪订立的《定西“教育世家”团购意向书》。二、驳回原告定西恒基嘉业房地产开发有限责任公司不同意返还被告包琪意向金30000元的诉讼请求。三、原告定西恒基嘉业房地产开发有限责任公司返还被告包琪房款267841元（含意向金30000元）。该义务限原告定西恒基嘉业房地产开发有限责任公司与本判决生效后30日内履行完毕。四、驳回被告包琪的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，因适用简易程序审理减半收取35元，由原告定西恒基嘉业房地产开发有限责任公司负担。反诉案件受理费1899元，因与本诉合并审理减半收取950元，由被告包琪负担。宣判后，包琪不服，上诉称：原判认定事实不清，证据不足。（一）本案被上诉人构成违约。上诉人与被上诉人形成商品房买卖的事实后，至2013年10月4日上诉人实际交纳房款已达约定房价总额的80%。被上诉人的违约主要表现在：一是被上诉人随意变更约定的商品房的结构、朝向、面积，随意增加面积的幅度达约定的11.7%，据法律规定，上诉人有解除权。二是被上诉人存在无法按期交房的事实。被上诉人在意向书中承诺于2014年12月31日交房，但时至2015年3月中旬，所建房屋仍是半拉子工程。三是楼距远远小于60米。（二）未交尾款是法律赋予上诉人的一项保护性权利。（三）被上诉人应承担违约责任和利息返还的责任。请求撤销原判，依法改判支持上诉人的反诉请求。定西恒基嘉业房地产开发有限责任公司服判未答辩。二审查明，2012年9月27日，上诉人与被上诉人签订的意向书中约定上诉人所购房屋建筑面积为102.7㎡。二审中上诉人与被上诉人均认可被上诉人擅自新增所购房屋建筑面积12㎡，面积误差比绝对值为11.69%（12÷102.7×100%=11.69%），超出面积误差比绝对值3%。上诉人分期交纳被上诉人267841.60元房款至2015年3月15日的分段利息为53991.75元。认定上述事实的证据有双方当事人的陈述、团购意向书、收据等。二审查明的其他事实及认定事实的证据与原审一致，本院予以确认。本院认为，2012年9月27日，上诉人包琪与被上诉人定西恒基嘉业房地产开发有限责任公司协商一致后签订了《定西“教育世家”团购意向书》，由上诉人定购了被上诉人位于定西市安定区教育世家×号楼×单元××室房屋1套。意向书中双方约定的事项具备商品房买卖合同的主要内容，且被上诉人已按约定收受了上诉人的购房款，故意向书应认定为商品房买卖合同，该合同应认定合法有效。在一、二审中被上诉人均认可上诉人所要购买的房屋未经上诉人同意建筑面积增加了12㎡，与双方约定的面积不符，面积误差比绝对值为11.69%，超出3%。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项“面积误差比绝对值超出3%的，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。”之规定，被上诉人诉请要求解除合同，上诉人也反诉要求解除合同、返还已付购房款及支付利息53991.75元符合法律规定，应予支持。故原判解除双方订立的团购意向书并由被上诉人返还上诉人购房款267841元（含意向金30000元）的处理正确，本院予以确认。但原判对上诉人请求的利息53991.75元未支持不当，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由成立，上诉请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)、（三）项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持安定区人民法院(2015)安民二初字第187号民事判决第一、二、三项及本诉案件受理费负担部分；二、撤销安定区人民法院(2015)安民二初字第187号民事判决第四项及反诉案件受理费负担部分；三、由被上诉人定西恒基嘉业房地产开发有限责任公司于判决生效后30日内支付上诉人包琪所交购房款267841元（含意向金30000元）的利息53991.75元。一审反诉案件受理费1899元，因与本诉合并审理减半收取950元，由上诉人包琪负担106元，被上诉人定西恒基嘉业房地产开发有限责任公司负担844元；二审案件受理费1150元，由被上诉人定西恒基嘉业房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王瑞芳审判员 张亚玲审判员 黄晓红二〇一五年八月三日书记员 赵雯萱 微信公众号“”