（2015）丰法民初字第00908号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-11-02
案件名称
周尚勇与重庆市亿都投资发展有限公司国有土地使用权转让合同纠纷一审民事判决书
法院
丰都县人民法院
所属地区
丰都县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周尚勇,重庆市亿都投资发展有限公司,重庆亿晟投资发展有限公司
案由
建设用地使用权纠纷
法律依据
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》：第十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第六十二条
全文
重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书（2015）丰法民初字第00908号原告周尚勇，男，1964年2月25日出生。委托代理人汤治强，重庆东龙律师事务所律师。被告重庆市亿都投资发展有限公司，住所地丰都县水天坪工业园区。法定代表人高育瑜，总经理。委托代理人杨川，重庆创辉律师事务所律师。委托代理人叶晓亮，男，1984年12月1日出生。第三人重庆亿晟投资发展有限公司，住所地丰都县水天坪工业园区。法定代表人高育瑜，总经理。委托代理人杨川，重庆创辉律师事务所律师。委托代理人叶晓亮，男，1984年12月1日出生。原告周尚勇诉被告重庆市亿都投资发展有限公司（下称亿都公司）、第三人重庆亿晟投资发展有限公司（下称亿晟公司）国有土地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员秦庆国适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周尚勇及其委托代理人汤治强，被告亿都公司及第三人亿晟公司的共同委托代理人杨川、叶晓亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周尚勇诉称，被告亿都公司于2012年3月6日与原告订立《土地出让（转让）协议》，载明：为了加快重庆市丰都县华美轻工产业园区项目的建设，现就被告亿都公司将丰都县水天坪组团B12、B13地块分区8号地块出让（转让）给原告的相关事项，达成如下协议：1、出让（转让）地块位于丰都县水天坪工业园区B12、B13地块的第8号地块，合计面积23.16亩；2、出让（转让）地块单价为75000元／亩，共计1737000元；3、出让地块保证金为20万元；4、当原告支付保证金后，被告亿都公司于2012年4月18日前负责将有关本宗地土地出让（转让）地块的相关手续办理完毕……签订协议后，被告亿都公司经该宗地块的权利人即第三人亿晟公司追认，取得了转让该宗地块的处分权。被告亿都公司将权利证书及相关法律文件交付给原告。原告分别于2012年3月8日支付被告亿都公司保证金20万元、同年4月17日支付转让费140万元，共计160万元。但被告亿都公司未按土地转让协议的约定履行协助原告办理国有土地使用权过户登记义务。为此，原告与被告亿都公司就该协议的履行不断发生纠纷，至2014年8月15日，原告与被告亿都公司订立《土地回收协议》，但被告亿都公司至今亦未履行该《土地回收协议》。故请求人民法院依法确认被告亿都公司与原告于2012年3月6日签订的《土地出让（转让）协议》成立、有效；2、判决被告及第三人协助办理转让位于丰都县水天坪工业园区B13-1／1-08地块（占地15442㎡）的国有土地使用权归原告享有的用益物权变更登记义务。被告亿都公司辩称，原、被告签订土地转让协议属实，被告愿意协助办理过户，而并非被告不履行过户义务，但由于国家有关限制性的规定，讼争地块必须投资达到25%以后才能过户，现讼争地块无法办理过户。第三人亿晟公司述称：第三人亦同意协助过户，但由于客观原因障碍而无法过户。经审理查明，2012年1月17日，丰都县国土资源和房屋管理局（出让人）与亿晟公司等9公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：本合同项下出让地编号为FD-110-9，宗地面积144802㎡，其中出让宗地面积为144802㎡；出让宗地坐落于丰都水天坪组团B12、B13地块；出让人同意在2012年2月7日前将出让宗地交付受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到土地条件：场地平整达到（注：空白）、周围基础设施达到（注：空白）；受让人同意本合同项下宗地开发投资强度按以下执行：用于工业项目建设，受让人同意本合同项下宗地固定资产总投资不低于经批准或登记备案的金额人民币（注：空白）元，投资强度不低于每平方米人民币（注：空白）元；受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的，应当符合本条第（一）项规定的条件：（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上等内容。当日，亿晟公司支付了出让金2148867元。同年3月12日，亿晟公司取得丰都县水天坪工业园区B13-1／1-08地块的建设用地规划许可证，同月21日，亿晟公司取得的讼争地块的房地产权证书（证号：×××××××××××）。2012年3月6日，亿都公司（出让方）与周尚勇（受让方）签订《土地出让协议》，约定：亿都公司将位于丰都县水天坪工业园区第B12、B13地块的第8号地块出让给周尚勇，合计面积23.16亩（15442㎡）；出让地块单价为70000元／亩，合计出让价格1737000元，出让地块保证金为20万元；周尚勇支付完毕保证金后，亿都公司于2012年4月18日前负责将有关本宗地土地出让地块的相关手续办理完毕，期间需周尚勇协助配合办理的有关事宜周尚勇须无条件协助；当本宗出让地块的相关出让手续办理完毕起，周尚勇于2012年4月18日前将余下的购地款1537000元一次性汇入亿都公司指定账户。当甲方收到乙方支付的全部购地款项后，再将有关本宗出让地块所有出让手续移交给乙方等内容。合同签订后，周尚勇于2012年3月7日向亿都公司的法定代表人高育瑜支付了保证金20万元，同年4月17日，周尚勇通过他人又向高育瑜支付了140万元。双方签订转让合同后，由于亿都公司迟迟不能将讼争地块交付周尚勇，2014年8月15日，亿都公司（甲方）与周尚勇（乙方）签订《重庆市丰都县华美轻工产业园B13-1／1-08号地块土地回购协议》，载明：由于丰都县水天坪工业园区配套不足，无法满足乙方的投产条件。B13-1／1-08号地块政府迟迟无法进行产地平整拆迁，导致乙方长时间无法进场施工。双方协商同意由甲方向乙方回购8号地块及相关的项目权益等内容。但双方签订的该回购协议未履行，双方均认可该回购协议实际已解除。现讼争地块至今尚未进行投资开发。上述事实，有原、被告及第三人的陈述、国有建设用地使用权出让合同、收款收据、土地出让协议、房地产权证、土地回购协议及补充协议等证据在案佐证，并经举证、质证，本院予以认定。本院认为，2012年3月6日，被告亿都公司与原告周尚勇签订的《土地出让协议》名为“出让”，实为国有土地使用权转让合同。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规关于合同效力的强制性规定，合法有效。原、被告应当依照合同的约定全面履行其义务。根据《土地出让协议》的约定，原告支付完毕保证金后，被告亿都公司于2012年4月18日前负责将有关本宗地土地出让地块的相关手续办理完毕，即被告亿都公司应当在2012年4月18日前负责为原告办理受让地块的权属登记。合同签订后原告已依约支付了被告保证金及转让款共计160万元，然而被告至今未给原告办理权属登记，故被告应当负有依约为原告办理地块权属登记的责任。因讼争土地登记在第三人亿晟公司名下，第三人在诉讼中表示愿意协助原告办理过户，视为第三人对被告转让其名下地块的行为的追认，第三人亦应负协助的义务。对于在办理登记过程中产生的税费问题如何负担问题，原、被告在合同中未作明确约定，但根据《土地出让协议》的约定，办理登记手续为被告亿都公司的义务，原告只是提供协助，对于履行义务的费用约定不明的，履行的费用应当由履行义务一方承担，故该税费由被告亿都公司承担。在诉讼过程中，被告及第三人均表示愿意协助原告办理讼争地块的过户手续，但基于法律法规的禁止性规定使得合同的效力存在瑕疵。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的规定：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。该条文属于禁止性（强制性）规定。根据合同法的相关规定，违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效。但法律、行政法规的强制性规定包含两种情形：管理性强制性规定和效力性强制性规定，只有该强制性规定属于效力性强制性规定的情形，才可能导致合同无效。管理性强制性规定只是便于行政机关的社会管理，对于违反的行为人给予处罚，但并不导致合同无效。对上述暂行条例第十九条的分析，其仅是对国有土地使用权人取得国有土地使用权后再进行转让的行为予以规范，禁止的是一方当事人的行为，若违反依照该暂行条例的规定，对其给以相应的处罚，但对于转让合同的效力并无影响。故原告与被告亿都公司签订的《土地出让协议》合法有效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条（六）项之规定，判决如下：一、原告周尚勇与被告重庆市亿都投资发展有限公司于2012年3月6日签订的《土地出让协议》有效；二、被告重庆市亿都投资发展有限公司在本判决发生法律效力后15日内为原告周尚勇办理位于丰都县水天坪工业园区B13-1／1-08地块的权属过户登记手续，第三人重庆亿晟投资发展有限公司予以协助；办理权属过户登记所需的税、费由被告重庆市亿都投资发展有限公司负担。案件受理费20432元，减半收取10216元，由被告重庆市亿都投资发展有限公司负担（原告已垫付，被告重庆市亿都投资发展有限公司在履行本判决书确定的义务时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员 秦庆国二〇一五年八月三日书记员 谭秋红 更多数据：