（2015）渝一中法民终字第02983号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-11-24
案件名称
易晓珺、王晓龙等物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第02983号上诉人（原审被告）易晓珺。上诉人（原审被告）王晓龙。被上诉人（原审被告）重庆赛迪物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区双钢路1号84幢。法定代表人李学扩，董事长。委托代理人曾鹏，重庆伟豪律师事务所律师。委托代理人刘雪翱，重庆伟豪律师事务所律师。上诉人易晓珺、王晓龙与被上诉人重庆赛迪物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年2月6日作出（2014）渝北法民初字第13130号民事判决。易晓珺、王晓龙不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月9日对本案进行了审理。易晓珺，重庆赛迪物业管理有���公司的委托代理人刘雪翱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：二被告系位于重庆市北部新区金开大道1122号X幢4-3业主，原告系中冶·白麓原小区物业服务企业。二被告系夫妻关系，2012年11月23日，二被告与案外人中冶置业重庆有限责任公司签订《重庆市商品房买卖合同》（CQ-533XXXX）一份，约定二被告购买位于重庆市北部新区金开大道1122号X幢X-X号房屋。2013年4月7日，被告王晓龙办理案涉房屋的接房手续，并领取《中冶·白麓原业主手册》，该手册包含《中冶·白麓原前期物业服务协议》、《中冶·白麓原物业管理临时规约》、《中冶·白麓原装饰装修管理规定》、《中冶·白麓原装修告知书》和《承诺书》等。以原告为甲方，以购房人为乙方的《中冶·白麓原前期物业服务协议》约定：……第二条物业服务内容根据国家相关��律规定及本协议约定，甲方为使用方提供如下物业服务：……（三）装饰装修的管理服务。……第四条甲、乙双方的权利义务（一）甲方的权利和义务……3、对乙方违反物业管理法规政策、本物业相关管理规定及本协议的行为进行处理，包括但不限于责令停止违章行为、要求责任方承担违约赔偿责任及支付违约金。……10、制定物业装修管理规定及提前将装饰装修房屋的注意事项和禁止行为书面告知乙方，并与乙方（或乙方的装饰装修单位）签订装饰装修管理责任书。（二）乙方的权利和义务……3、装饰装修房屋时，必须遵守国家有关消防安全、装饰装修管理等法规及甲方制定的有关装饰装修管理规章制度。……第六条房屋装饰装修（一）乙方接房后向甲方提供其装修设计文件（本协议所述装修设计文件是指乙方按照建设部110号文的要求向甲方提供有关装修图纸��文件资料）供甲方审查，并且在获得甲方批准后方可对房屋开始装饰装修工程施工。上述装修设计经甲方批准后，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更。被告王晓龙于2013年4月7日在该协议的乙方签章处签字捺印。《中冶·白麓原物业管理临时规约》规定：……第三条本临时管理规约对全体业主及物业使用人均有约束力。……第二十一条业主及使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主及使用人大会、业主及使用人委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。物业管理区域内禁止下列行为：（一）占用地上或地下空间违法修建建筑物、构筑物（例如：挖掘地下室、楼顶加层等）；（二）破坏或者擅自改变房屋外观。《中冶·白麓原装饰装修管理规定》载明：……二、装修过程管理（四）房屋外观1、不得改变房屋外观（��括外墙、外门窗、阳台门窗、阳台、露台之墙面等）；2、不得搭建建筑物、构筑物。……四、违约责任（一）责令停工；（二）责令恢复原状。《中冶·白麓原装修告知书》载明：……五、施工管理（一）所有施工必须按照物业公司审批的方案进行，不得有任何更改。如实际情况需要更改，必须报物业公司审批，出具更改通知后方可施工。……（七）装修施工，严禁违规打拆墙体，打拆墙体需按经审批同意的装修方案进行，如出现违规现象，除责令恢复原状外，按装修保证金的30%-50%扣除违约金。……（九）严禁封闭阳台，不得改变或损坏原有房屋的结构、外观及公共设施。《承诺书》载明：一、确认已详细阅读《中冶·白麓原业主手册》（以下简称业主手册，本业主手册包含物业管理临时规约）；二、同意履行、遵守并督促其它与该物业有关人士履���、遵守业主手册中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务；三、本人同意并承担违反业主临时规约、业主手册的法律责任，并同意对该物业使用人的违规行为承担连带责任。被告王晓龙在承诺人处签字确认。二被告接房后，对案涉房屋进行了装修。2013年6月13日，原告向二被告发出《整改通知单》，载明：尊敬的X-X-X业主／使用人：您的装修行为已违反了《中冶·白麓原物业管理临时规约》《室内装饰装修管理服务协议》及政府部门颁布的装修管理相关规定。为了维护全体业主的共同利益，请您于2013年6月19日前恢复原样或到相关部门补办审批手续！违约事件：擅自将客厅滑门右侧墙体拆除，此行为已破坏外立面墙体。……此行为已严重破坏住宅外立面，并影响相邻业主的共同利益。原告将该《整改通知单》张贴于案涉房屋门上进行送达，但二被告陈述其���未收到。2013年6月26日，原告再次向二被告发出《整改通知单》，载明：尊敬的X-X-X业主／使用人：您的装修行为已违反了《中冶·白麓原物业管理临时规约》《室内装饰装修管理服务协议》及政府部门颁布的装修管理相关规定。为了维护全体业主的共同利益，请您于2013年7月2日前恢复原样或到相关部门补办审批手续！违约事件：擅自将书房外立面墙体拆除向露台外移动约一米，并在顶部横梁位置现浇。此行为已严重破坏建筑物的整体外观，存在严重安全隐患，严重影响相邻业主的权益。原告将该《整改通知单》张贴于案涉房屋门上进行送达，但二被告亦陈述其并未收到。2014年7月7日，重庆市规划局两江新区分局（北部新区分局）作出《关于停止违法建设行为自行拆除违法建筑的通知》，载明：易晓君：你在北部新区X-X-X号擅自改扩建房屋、修建建筑物的行为，根据《重庆市城乡规划条例》第七十一条的规定，属违法建设行为。请你接到此通知后，立即停止违法建设行为，自行拆除违法建筑，否则，我局将按相关法律法规规定从严查处。2014年11月21日，重庆市规划局受理被告易晓珺的行政复议申请并出具《重庆市规划局行政复议受理通知书》，载明：易晓珺：你因不服重庆市规划局两江新区分局（北部新区分局）作出的《关于停止违法建设行为自行拆除违法建筑的通知》提起的行政复议申请，本机关决定受理。2014年12月30日，重庆市规划局两江新区分局（北部新区分局）作出《关于撤销有关文书的函》，载明：易晓珺：我局于2014年7月7日作出的《关于停止违法建设行为自行拆除违法建筑的通知》，因名字有误，经研究，决定撤销该《关于停止违法建设行为自行拆除违法建筑的通知》。2015年1月13日，原告向重庆市规划局两江新区分局（北部新区分局）报送《关于X-X-X业主在装修过程中违章搭建的情况说明》，载明：中冶·北麓原项目位于北部新区金开大道1122号，总建筑面积约29.3万平方米，共有住宅1311户。其X幢-X-X业主：易晓珺、王晓龙，在装修过程中未经规划行政主管部门批准，擅自“改扩建房屋、修建建筑物”违反了相关规定。重庆市规划局两江新区分局（北部新区分局）于2014年7月7日下发了《关于停止违法建设行为自行拆除违法建筑的通知》（以下简称《通知》）。由于在前期提交的相关材料中将“易晓珺”误写为“易晓君”，因此贵局已将该《通知》撤销，但该户的违章事实依然存在。特此情况说明，请贵局予以证实为感！2015年1月15日，重庆市规划局两江新区分局（北部新区分局）在该情况说明上注明“情况属实”并加盖印章。庭审中，原��明确其诉请中的“违法建筑物”系指二被告擅自将书房外立面墙拆除并向露台外移动约1米，并在顶部横梁位置现浇；“恢复建筑物原状”系指恢复至房屋买卖合同所附的房屋结构图纸原状。本案审理过程中，一审法院前往案涉房屋进行核实，确定案涉房屋原露台被封闭（含原露台顶部被现浇封闭）。一审法院认为：《中冶·白麓原前期物业服务协议》、《中冶·白麓原物业管理临时规约》、《中冶·白麓原装饰装修管理规定》、《中冶·白麓原装修告知书》经被告王晓龙签字确认，对二被告均有拘束力。二被告应按照协议约定或规约规定进行房屋装修。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。经一审法院确认，二被告将案涉房屋原露台被封闭（含原露台顶部被现浇封闭）的行为，违反了《中冶·白麓原前期物业服务协议》第四条、《中冶·白麓原物业管理临时规约》第二十一条、《中冶·白麓原装饰装修管理规定》第二条、第四条、第五条等条款的约定或规定，且二被告也未提供证据证明上述行为经过了审批。据此，一审法院认为，二被告应拆除封闭案涉房屋原露台的墙体和顶部现浇，按照案涉房屋的《重庆市商品房买卖合同》所附的房屋结构图纸恢复原状。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告易晓珺、王晓龙于本判决生效后十五日内拆除位于重庆市北部新区金开大道1122号X幢X-X房屋封闭原露台的墙体和顶部现浇，并按照《重庆市商品房买卖合同》（CQ-533XXXX）所附的房屋结构图纸将该房屋恢复原状；二、驳回原告重庆赛迪物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告易晓珺、王晓龙负担。宣判后，易晓珺、王晓龙向本院提起上诉。上诉请求：撤销一审判决，依法改判将撤销违法建筑改为罚款，一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：《中冶·白麓原前期物业服务协议》、《中冶·白麓原物业管理临时规约》、《中冶·白麓原装饰装修管理规定》、《中冶·白麓原装修告知书》并非王晓龙本人签订且系霸王条款，不应生效；上诉人已对重庆市规划局两江新区分��出具的《关于X-X-X业主在装修过程中违章搭建的情况说明》申请了行政复议，不应在本案中采信该《说明》。重庆赛迪物业管理有限公司答辩称：一审认定事实清楚，程序合法，请求维持原判。本院二审审理过程中，上诉人以提出行政诉讼为由向本院申请中止审理，但其并未提供行政诉讼的起诉状等证据。二审审理查明的其他事实与一审认定的相同。本院认为，双方争议焦点为：一审判决上诉人易晓珺、王晓龙将位于重庆市北部新区金开大道1122号X幢4-3房屋恢复原状是否恰当。上诉人称《中冶·白麓原前期物业服务协议》、《中冶·白麓原物业管理临时规约》、《中冶·白麓原装饰装修管理规定》、《中冶·白麓原装修告知书》并非王晓龙本人签订，因此其中的条款不能生效，但其并未申请笔迹鉴定，其上诉理由不能成立，上述四份文件对上诉人有拘束力。上诉人应按照协议约定或规约规定进行房屋装修，一审判决并无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由易晓珺、王晓龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 郑 泽代理审判员 张晋鹏二〇一五年八月三日书 记 员 白耀妮 更多数据：搜索“”来源：