（2015）济民一终字第653号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-08-17
案件名称
山东富而通投资置业有限公司与于菲商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
山东富而通投资置业有限公司,于菲
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民一终字第653号上诉人（原审被告）山东富而通投资置业有限公司，住所地济南市。法定代表人刘青洋，董事长。委托代理人张少勇，男，1987年5月11日出生，汉族，山东富而通投资置业有限公司员工，住济南市。被上诉人（原审原告）于菲，女，1986年3月8日出生，无业，住济南市。委托代理人刘华池，山东齐鲁律师事务所律师。上诉人山东富而通投资置业有限公司（以下简称富而通公司）因与被上诉人于菲商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2014）历商初字第1749号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月3日公开开庭审理了本案。上诉人富而通公司的法定代表人刘青洋、委托代理人张少勇，被上诉人于菲的委托代理人刘华池到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2009年6月29日，富而通公司与案外人陈某某签订借款合同，案外人段某某为借款合同保证人，合同约定：富而通公司向案外人陈某某借款1849.65万元，借款期限自2009年6月29日至2009年7月29日止，逾期按照每日千分之六支付违约金。2009年7月29日，富而通公司与案外人陈某某签订还款协议书，约定富而通公司将其开发的山大新苑X号楼、X号楼房屋共20套（其中包含于菲购买的X号楼X号房屋）、车位20个（其中包含于菲购买的X号车位）交与案外人陈某某销售，销售款冲抵富而通公司的借款，富而通公司在约定期限内与案外人陈某某指定的买方签订房屋买卖合同，并向买方出具收款收据。2011年9月1日，于菲与富而通公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：于菲购买富而通公司开发的位于济南市二环东路13989号山大新苑X号楼X室房产一套，面积143.7平方米，总价564022.5元。2012年1月31日，双方签订《山大新苑地下停车位协议书》，于菲购买富而通公司位于济南市二环东路13989号山大新苑编号为X的地下停车位一个，价格为108000元。合同签订后，于菲向案外人陈某某以现金方式支付了合同价款共672022.5元，由富而通公司于2011年9月16日出具购房款收据金额为564022.5元、2012年1月31日出具车位款收据金额为108000元。富而通公司未取得商品房买卖预售许可证书，且未将房屋交付于菲，于菲要求确认《商品房买卖合同》、《停车位协议》无效，要求富而通公司返还于菲购房款564022.5元及利息、车位款108000元及利息。富而通公司称，与案外人陈某某的借款事实不存在，于菲提交的收款收据上的合同公章是其公司所加盖，但是并未收到该价款。于菲认为，富而通公司与案外人陈某某的债权债务关系已由【（2014）济民五终字第145号】民事判决书加以确认，不能影响其与富而通公司签订的买卖合同的存在，也不能影响其向案外人陈某某支付购房款视为向富而通公司支付购房款的行为存在。双方形成纠纷，诉至原审法院。原审法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案所涉房产至案件审理时尚未取得商品房预售许可证明，于菲请求确认《商品房屋买卖合同》、《山大新苑地下停车位协议书》无效，符合上述司法解释的有关规定，理由正当，原审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”于菲主张富而通公司返还车位款108000元、购房款564022.5元，共计672022.5元，提交了富而通公司向于菲出具的房款收据及车位款收据，证据真实有效，原审法院予以支持。于菲主张购房款利息和车位款利息，应当按照银行同期贷款利率计算至判决生效之日。富而通公司称，房屋及车位价款的收款收据虽由其公司加盖公章但其并未在事实上收到此款项，其不应当向于菲返还购房款。原审法院认为，因富而通公司自愿与案外人陈某某达成还款协议，约定：“山东富而通投资置业有限公司将其开发的房屋、车位交与陈某某销售，销售款冲抵山东富而通投资置业有限公司的借款，山东富而通投资置业有限公司在约定期限内与案外人陈某某指定的买方签订房屋买卖合同，并向买方出具收款收据”。富而通公司亦系自愿在收款收据上加盖公章，该行为应当视为其收到于菲支付的合同价款，其与陈某某之间的借贷关系与于菲无关。于菲与富而通公司之间为商品房买卖合同关系，富而通公司与案外人陈某某之间为借款合同关系，基于合同的相对性，富而通公司应当承担返还于菲房屋价款的责任，故对富而通公司的辩称原审法院不予采纳。于菲主张确认合同无效的诉讼请求非债权请求权，不适用诉讼时效制度；于菲主张返还购房款的诉讼请求为债权请求权，但应当自确认买卖合同无效之日起起算诉讼时效，故于菲的诉讼请求未过诉讼时效，原审法院对富而通公司关于于菲的诉求已超过诉讼时效的辩解，不予采信。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、原告于菲与被告山东富而通投资置业有限公司于2011年9月1日签订的《商品房买卖合同》、2012年1月31日签订的《停车位协议》无效；二、被告山东富而通投资置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告于菲购房款672022.5元；三、被告山东富而通投资置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告于菲购房款利息，计算方式为：以已付房屋价款564022.5元为基数，按照银行同期贷款利率，时间自2011年9月1日起至本判决生效之日止；四、被告山东富而通投资置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告于菲购买车位款利息，计算方式为：以已付车位价款108000元为基数，按照银行同期贷款利率，时间自2012年1月31日起至本判决生效之日止。案件受理费人民币11800元，由被告山东富而通投资置业有限公司负担。上诉人富而通公司不服原审判决上诉称：于菲与富而通公司签订《商品房买卖合同》后，于菲并未向富而通公司支付购房款，合同无效后，富而通公司无需向于菲返还任何财产。于菲提交的收据是富而通公司根据于菲的请求事先开具，但开具后于菲并未支付任何款项，于菲仅凭收据不能证明付款的事实。即使于菲已经向案外人陈某某付款，但这并不影响其未向富而通公司履行付款的义务。《商品房屋买卖合同》的签约双方为富而通公司与于菲，根据合同相对性原则，于菲只能向富而通公司履行付款义务，其向任何第三方的付款行为与富而通公司均无关系。因此，于菲提供的证据并未形成完整的证据链条，原审法院不应采信。请求撤销原审判决第二至四项，改判驳回于菲第2至5项诉讼请求或发回重审。被上诉人于菲答辩称，原审判决认定的事实清楚，适用法律正确，请依法驳回富而通公司的上诉请求，维持原判。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案中，虽然富而通公司主张于菲与其签订《商品房买卖合同》后，并未向富而通公司支付购房款，合同无效后，富而通公司亦无需向于菲返还任何财产，但根据富而通公司与案外人陈某某签订的还款协议，其授权案外人陈某某对外销售涉案房屋和地下停车位，并用销售款冲抵其欠案外人陈某某的借款。此后，富而通公司与于菲签订了《商品房买卖合同》和地下停车位协议，并出具了收款收据，案外人陈某某亦认可收到了该款项，富而通公司虽未实际收到该款项，但其对案外人陈某某的欠款可以据此抵销。富而通公司系通过此种方式实际履行了与于菲的房屋买卖合同和地下停车位协议，此法律后果应由富而通公司承担。富而通公司至今未取得涉案项目的商品房预售许可证，未交付涉案房产和地下停车位，于菲以此为由要求确认与富而通公司签订的《商品房买卖合同》和地下停车位协议无效，并要求返还购房款和地下停车位款，支付相应的利息，符合法律规定，应予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。富而通公司的上诉理由，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人山东富而通投资置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵建军审 判 员 黄 力代理审判员 许海涛二〇一五年八月三日书 记 员 王 娜 来源：