（2015）浙嘉民终字第658号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2016-07-06
案件名称
平湖市实业资产经营管理有限公司与嘉兴市锦能金属材料有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
嘉兴市锦能金属材料有限公司,平湖市实业资产经营管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙嘉民终字第658号上诉人（原审被告）：嘉兴市锦能金属材料有限公司。住所地：平湖市曹桥街道九里亭大道****号内*楼西南面二间。法定代表人：陆永明，执行董事。被上诉人（原审原告）：平湖市实业资产经营管理有限公司。住所地：平湖市当湖街道人民西路83号（市财政局*楼）。法定代表人：徐宏，执行董事。委托代理人：戚海燕，浙江天卓律师事务所律师。上诉人嘉兴市锦能金属材料有限公司（以下简称锦能材料公司）与被上诉人平湖市实业资产经营管理有限公司（以下简称平湖资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2015）嘉平民初字第264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月15日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月30日公开开庭进行了审理。锦能材料公司法定代表人陆永明、平湖资产公司委托代理人戚海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理认定，2011年6月18日，平湖资产公司与锦能材料公司签订财产租赁合同一份，约定：锦能材料公司向平湖资产公司租赁坐落于六店大桥旁原橡胶一厂约1400平方米房屋用于工业生产经营，租赁期自2011年7月1日起至2014年6月30日止，年租金50000元，第一年租金签约日一次性付清，第二年租金在2012年5月30日前付清，第三年租金在2013年5月30日前付清。锦能材料公司按约付清了相应的房屋租金。2014年10月22日，平湖资产公司发函至锦能材料公司处要求锦能材料公司在1个月内腾退并返还租赁房屋，但锦能材料公司至今仍占用涉案房屋。平湖资产公司向原审法院起诉称，租赁到期后，双方未续签合同。其曾书面致函要求锦能材料公司腾退房屋，但锦能材料公司不予理睬，至今未搬离房屋。现诉至法院，要求锦能材料公司立即腾退租赁的原橡胶一厂房屋；支付给平湖资产公司租金（以每日136.99元为基数自2014年7月1日计算至实际腾退之日止）；并承担案件诉讼费。在诉讼过程中，平湖资产公司增加诉讼请求，请求确认双方签订的财产租赁合同解除。锦能材料公司在原审中答辩称，双方在合同届满后延续了租赁关系，直到收到平湖资产公司律师函才被要求搬离房屋。锦能材料公司愿意腾退房屋，在收到律师函后，锦能材料公司努力寻找新的租赁场所，但由于锦能材料公司的设备、货物较大，希望给予适当的腾退时间。原审法院认为，双方签订的财产租赁合同合法有效，当事各方应当按照合同约定各自履行义务。根据财产租赁合同，涉案房屋的租赁期限截止2014年6月30日，平湖资产公司在租赁期限届满后也未通知锦能材料公司不再续租，故双方之间形成不定期房屋租赁关系，平湖资产公司可以随时解除合同，故平湖资产公司请求解除双方就涉案房屋签订的租赁合同的请求，予以支持，原审确认该租赁合同自民事起诉状副本送达锦能材料公司之日解除。锦能材料公司在租赁合同解除后，继续占有涉案房屋，显属无理，故对平湖资产公司请求锦能材料公司腾退涉案房屋的请求，予以支持。锦能材料公司在原租赁期满后继续占用涉案房屋，理应支付相应的租金及房屋占有使用费，平湖资产公司请求参照原财产租赁合同约定的租金标准予以计算，属于合理范围，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审判决：一、确认平湖资产公司与锦能材料公司于2011年6月18日签订的财产租赁合同解除；二、锦能材料公司于判决生效后三十日内将坐落于平湖市当湖街道六店大桥旁原橡胶一厂房屋腾退给平湖资产公司，同时支付平湖资产公司房屋租金和占有使用费（计算方法：自2014年7月1日起至锦能材料公司实际腾退之日止，按每年50000元计算）；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半后收取40元，由锦能材料公司负担。判决宣告后，锦能材料公司不服，向本院提起上诉称，原审判决未充分考虑其腾退租赁房屋的实际困难和投入大量资金的客观情况，判决缺乏合理性。事实与理由如下：一、原审判决腾退时间过短。租赁厂房内有重型设备，进出车辆均系大吨位，对场地空间和地基抗压要求较高，寻找新场地遇到困难。其在原审时请求法庭给予六个月的腾退期，但原审未能充分考虑腾退房屋的实际困难，只给予一个月的期限，极不合理；二、原判未合理减少房屋租金和占用费。租赁合同签订时，承租厂区的水电等设施严重老化、缺失，厂房、道路、场地严重破损。为此其投入大量资金，提高了厂房使用价值。此外，在腾退期间，其已无经济收益。因此在原审时请求减免腾退时间的房屋租金和占用费，原判均不予以考虑，显失公平；三、其已补交一年租金。其于2015年6月17日向平湖资产公司支付了一年的房屋租金5万元，租赁期限应当延长至2015年6月30日。综上，请求二审改判延长腾退房屋时间至六个月，减少房屋租金和占用费50%，确认租赁期限延期一年。平湖资产公司在二审中答辩称，原判认定事实清楚，判决依据充分，锦能材料公司的上诉理由不能成立。平湖资产公司在合同期限内早已通知锦能材料公司腾退，到目前已有一年多，其有足够时间腾退，要求延长租赁时间是没有道理的。平湖资产公司已经按低价租金租赁，锦能材料公司自身对其改造费用，由其自负。锦能材料公司陈述的一年租金并非事实，平湖资产公司多次通知要求腾退房屋，其仍无理占有，还无理认为已交纳租金，完全颠倒是非。请求驳回上诉，维持原判。二审中，锦能材料公司向本院提供嘉兴银行“资金往来（付款通知）回单凭证”一份，用于证明其在2015年6月17日向平湖资产公司支付一年租金5万元的事实。平湖资产公司质证认为，对该证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，凭证载明的付款时间为2015年1月26日，且其不同意续租，已退回该5万元。为此，平湖资产公司提供银行转账凭证一份，证明其已将该5万元退回锦能材料公司的事实。锦能材料公司质证后表示对该证据的三性均无异议，并认可该款项已退回的事实。锦能材料公司还当庭提供照片一组，以此说明涉案房屋在租赁前后的对比，证明其投入资金进行了改造。平湖资产公司质证后对照片的真实性、关联性均有异议。对上述证据，本院认为双方对对方提交的银行付款凭证真实性均无异议，故均予以采用，但待证事实应以证据内容为准。对锦能材料公司提供的照片，平湖资产公司表示异议，且证据本身不能证明其待证事实，本院不予认定。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。另查明，锦能材料公司于2015年1月26日通过银行向平湖资产公司汇款5万元，注明用途为“房租”。同年1月30日，平湖资产公司将该5万元退回锦能材料公司。本院认为，本案二审争议焦点在于：一、原判确定的房屋腾退时间是否合理；二、房屋租金和占有使用费应否合理减少；三、房屋租赁期限可否确认延长。关于第一个争议焦点。本案中，双方当事人签订的财产租赁协议约定涉案房屋的租赁期限为三年。根据我国《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。但由于平湖资产公司在租赁期限届满后未通知锦能材料公司不再续租，锦能材料公司也继续占有使用该房屋，此时双方之间形成了不定期租赁关系。《合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。平湖资产公司通过律师在2014年10月22日发函给锦能材料公司，要求其在一个月内腾退并返还房屋，后于2015年1月向法院提起诉讼明确要求解除合同。从上述事实来看，平湖资产公司解除合同已经在合理期限之前通知了锦能材料公司。锦能材料公司在原审答辩时明确表示其收到律师函后愿意搬离房屋，且在努力寻找新的租赁场所，说明其自2014年10月起就开始准备腾退事宜。但至原审判决时长达七个月的时间中，锦能材料公司并没有采取任何实际行动实施搬离腾退工作，有怠于履行腾退义务之嫌。原判给予的一个月腾退期限，是在充分考虑到案件实际情况下的合理安排，并无不当。关于第二个争议焦点。锦能材料公司以其投入资金对租赁厂房及场地进行了改造为由要求减少房屋租金，但其并没有提供证据充分证明其投资改造的事实。即便存在改造的事实，根据双方签订的财产租赁合同第五条的约定，锦能材料公司在租赁期间所添的设施和装修、装饰，在租赁期满后归平湖资产公司所有，不作任何补偿。且双方在合同中并没有约定锦能材料公司对涉案房屋的改造可以减免房租等内容。再者，锦能材料公司以较低的价格获得涉案房屋的租赁权，在租赁时应对房屋及场地进行充分了解，一般情况下不仅会考虑租赁房屋的用途和自身需求，也会主要考虑租赁期限的长短，对房屋进行适当装修或改造。在租赁期限届满时，承租人完全使用了租赁房屋，也就同时完全享用了附合的装修物的价值，此时附合的装修物对承租人来说，已经完全丧失了使用价值。因此，锦能材料公司要求合理减免房屋租金和占用费的主张，没有事实和法律依据。关于第三个争议焦点。双方在签订财产租赁协议时明确约定，如需延长租赁期，双方应重新签订合同。锦能材料公司虽然在2015年1月26日以支付房租的名义向平湖资产公司汇款5万元，但平湖资产公司随即退回，且在此前已经向锦能材料公司发函要求其自行腾退并返还房屋。说明双方在延长租赁期限上并未形成合意，双方之间仍是不定期的租赁关系。锦能材料公司以此为由要求确认租赁期限延长一年的主张，显属无理。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，二审予以维持。锦能材料公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人嘉兴市锦能金属材料有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 金富祥代理审判员 ＸＸ芳代理审判员 章玉萍二〇一五年八月三日书 记 员 郑 茜 关注公众号“”