（2015）汉民初字第844号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-10-17
案件名称
赵晓莲与汉寿县金荣再生资源有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
汉寿县人民法院
所属地区
汉寿县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵晓莲,汉寿县金荣再生资源有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十三条第一款，第二百一十二条，第二百一十五条，第二百三十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十三条
全文
湖南省汉寿县人民法院民 事 判 决 书（2015）汉民初字第844号原告：赵晓莲，女。委托代理人：戴开清，汉寿县顺通法律服务所法律工作者。被告：汉寿县金荣再生资源有限责任公司，住所地湖南省汉寿县龙阳镇西正街圆盘路。法定代表人：刘金云，汉寿县金荣再生资源有限责任公司经理。委托代理人：赵庆远，汉寿县金荣再生资源有限责任公司员工。原告赵晓莲与被告汉寿县金荣再生资源有限责任公司（以下简称“金荣资源公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理。依法由审判员胡雪桃适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵晓莲的委托代理人戴开清、被告金荣资源公司的委托代理人赵庆远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵晓莲诉称，1999年，赵晓莲购买了原汉寿县物资局金属回收公司的办公楼和场地，依法取得了该房屋所有权及场地使用权。2006年8月1日，赵晓莲将该房屋和场地租赁给金荣资源公司从事废旧金属的收购和金属材料的销售，但未签订书面租赁合同，口头约定，租金从最初每年10000元逐步增加到现在的每年25000元。2014年，金荣资源公司仅支付了该年的租金22000元。2015年4月，金荣资源公司未经赵晓莲许可擅自将房屋墙体拆除，改成库房。赵晓莲考虑该房屋多年失修，改变结构后可能导致房屋垮塌，因而要求金荣资源公司恢复墙体原状，遭到该公司拒绝。为防止不测，赵晓莲要求终止租赁关系，收回房屋和场地。但金荣资源公司拒不交还房屋。故赵晓莲诉至法院，请求判决终止房屋租赁关系；判令金荣资源公司交还房屋及场地，并按每年租金25000元支付自2015年1月起至交还房屋之日止的租金；恢复被拆除的房屋墙体。原告为证明其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：1、企业注册登记资料1份，证明金荣资源公司从事废旧金属收购、销售；机电设备、五金材料、轻工、化工产品的销售。公司注册资本504000元，成立日期为1998年5月25日。公司经营场所位于汉寿县龙阳镇西正街圆盘路。2010年6月9日，该公司的法定代表人刘经荣变更为刘金云。2013年6月19日参加了2012年度的工商年检。2、赵晓莲的房屋所有权证和土地使用权证各1本，证明赵晓莲在汉寿县龙阳镇西正街圆盘路拥有建筑面积为394.32平方米的房屋以及该房屋附近面积为596.04平方米的土地使用权。3、报告1份，证明金荣资源公司的法定代表人刘金云在《请求解决居住小区生活污水排渍的报告》上签名。4、房屋照片复印件3张，证明金荣资源公司将赵晓莲的房屋墙体拆除。5、物资购销月报表1份，证明赵庆远于2006年8月1日统计的板材货款3574元、废铁价款2567元、铝桶价款100元。6、利润及利润分配表、资产负债表各1份，证明金荣资源公司2012年12月31日向工商行政管理部门报告主营业收入、主业务利润、营业利润、净利润、利润总额、可供分配利润、可供股东分配的利润、未分配利润；流动资产、固定资产、流动负债、长期负债、所有者权益的情况。被告金荣资源公司辩称，赵晓莲的诉称与事实不符，金荣资源公司没有租赁赵晓莲的房屋，双方不存在房屋租赁合同关系。现在是刘金云以个体工商户的名义在该地点经营，没有其他股东参与投资。因此，金荣资源公司不是适格的被告。此外，刘金云希望继续租赁赵晓莲的房屋和场地。被告金荣资源公司向本院提交了个体工商户营业执照复印件和税务登记证复印件各1份，证明刘经荣在湖南省汉寿县龙阳镇西正街南侧从事个体经营废旧物资收购销售。税务登记证上登记纳税人为“刘金云”。经审查，本院认为，赵晓莲所举证据1、2、4、6系书证原件或与原件核对无异的复印件，来源合法，内容客观真实，且与本案相关联，对其证明力，本院均予以确认，证据3、5与本案无关联，对其证明力，本院不予确认。金荣资源公司所举证据，即个体工商户营业执照，由于该执照的有效期限至2011年8月12日止。故对该份证据的证明力，本院不予确认。综上，并结合原、被告的当庭陈述，本院确认如下案件事实：约2007年，金荣资源公司租赁赵晓莲所有的位于汉寿县龙阳镇西正街圆盘路的房屋及场地从事废旧金属收购、销售；机电设备、五金材料销售，但未签订房屋和场地租赁合同。2013年6月，金荣资源公司进行了工商年检。该公司已向赵晓莲支付至2014年12月止的租金，其中2014年支付的租金为22000元。2015年4月金荣资源公司将赵晓莲房屋部分墙体拆除。赵晓莲要求金荣资源公司恢复房屋墙体原状，终止房屋及场地租赁合同，但金荣资源公司未恢复房屋墙体，拒不交还房屋及场地。另查明，刘金云在任金荣资源公司的法定代表人之前，曾从事个体户废旧物资收购销售（经营者误登记为“刘经荣”）。现该个体户的营业执照已于2011年8月失效。本院认为，本案双方当事人争议的焦点在于：（一）金荣资源公司是否为适格的被告？（二）赵晓莲与金荣资源公司是否存在房屋及场地租赁关系以及租赁合同是否应当解除？（三）金荣资源公司是否应当恢复被拆除的房屋墙体？关于争议焦点（一），金荣资源公司工商注册资料显示其经营范围与赵晓莲房屋及场地的租赁业主从事废旧金属收购、销售及机电设备、五金材料销售业务范围相一致，且该公司住所与赵晓莲房屋登记地点相符，该公司的法定代表人亦为该房屋及场地租赁人的管理者刘金云。而刘金云的个体工商户营业执照显示的经营范围仅有废旧物资收购销售业务。另从公司法定代表人不得另行从事与该公司有竞争的业务这一规定来看，刘金云不得在金荣资源公司的同一住所从事废旧物资收购销售的个体经营，且该个体户营业执照已超过了有效期限。综上，应当认定租赁赵晓莲的房屋的业主为金荣资源公司，而不是刘金云个体工商户。因而，金荣资源公司是本案适格的被告。关于争议焦点（二），虽然金荣资源公司与赵晓莲未签订书面的房屋场地租赁合同，但金荣资源公司对赵晓莲的房屋和场地使用、收益，并支付自租赁之日起至2014年12月止的租金，双方形成房屋和场地租赁关系，形成了口头的租赁合同，因未约定租赁期限，应为不定期租赁合同，合法、有效。故对金荣资源公司以没有签订书面合同为由主张不存在租赁关系的辩称意见，本院不予采纳。由于本案是不定期的租赁关系，赵晓莲可以随时解除租赁合同，但必须给金荣资源公司必要腾房时间。此外，赵晓莲要求按每年25000元计算金荣资源公司所欠租金，因未提交相关证据予以证明，本院不予支持。由于双方未向本院提交房屋及场地租金的计算依据，亦不能对此达成一致意见，故金荣资源公司应付的租金仍按该公司最后支付的每年租金标准22000元计算。关于争议的焦点（三），《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状。本案中，金荣资源公司辩称其在拆除房屋墙体前已告知赵晓莲的哥哥，但无证据证明已经赵晓莲的许可。赵晓莲通知金荣资源公司恢复原状，但金荣资源公司拒不恢复。故赵晓莲要求金荣资源公司恢复被拆除的房屋墙体的诉讼请求，与客观事实相符，且有法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十三条第二款、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下：解除原告赵晓莲与被告汉寿县金荣再生资源有限责任公司的房屋及场地租赁合同；二、被告汉寿县金荣再生资源有限责任公司于本判决生效后6个月内腾空赵晓莲所有的位于汉寿县龙阳镇西正街圆盘路的房屋及场地，并将房屋及场地交还给原告赵晓莲；三、被告汉寿县金荣再生资源有限责任公司按每年租金标准22000元向原告赵晓莲付清自2015年1月1日起至房屋交还之日止的租金；四、被告汉寿县金荣再生资源有限责任公司恢复被拆除的原告赵晓莲的房屋墙体。五、驳回原告赵晓莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2613元，减半收取1306.5元，由被告汉寿县金荣再生资源有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员 胡雪桃二〇一五年八月三日书记员 满美华附：本判决书所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 来自：