（2015）鄂洪山和民初字第00306号

裁判日期: 2015-08-03

公开日期: 2015-08-04

案件名称

李毅与钱进、武汉市佰嘉房地产经纪有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉市洪山区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

湖北省武汉市洪山区人民法院民事判决书（2015）鄂洪山和民初字第00306号原告：李毅（反诉被告），无固定职业。委托代理人：刘元奎，湖北丰海律师事务所律师。代理权限：一般授权。被告：钱进（反诉原告），无固定职业。委托代理人：张梅意，无固定职业。代理权限：特别授权。被告：武汉市佰嘉房地产经纪有限责任公司。住所地：洪山区徐东大街**号武铁佳苑**号*层。法定代表人：周飞。委托代理人：周传凤。代理权限：特别授权。第三人：胡鑫杰，武昌区武珞路中学九年级一班学生。第三人法定监护人：胡贵友（系第三人胡鑫杰之父），省建筑科研院工程师。第三人法定监护人：郭佳红（系第三人胡鑫杰之母），女，1968年9月17日出生，汉族，辽宁营口市人，武汉石油化工工厂工人，住址同上。身份证号：1201041968********。原告李毅（反诉被告）诉被告钱进（反诉原告）、武汉市佰嘉房地产经纪有限责任公司房屋租赁纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理后，依原告李毅（反诉被告）的申请，依法追加第三人胡鑫杰参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，依法适用简易程序审理，由审判员郑绍斌独任审判，于2015年6月25日公开开庭进行了审理。原告李毅（反诉被告）及其委托代理人刘元奎、被告钱进（反诉原告）的委托代理人张梅意、被告武汉市佰嘉房地产经纪有限责任公司的委托代理人周传凤、第三人胡鑫杰的法定监护人胡贵友及郭佳红均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李毅（反诉被告）诉称：原告李毅（反诉被告）与被告钱进（反诉原告）、被告武汉市佰嘉房地产经纪有限责任公司于2014年5月25日签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定通过中介武汉市佰嘉房地产经纪有限责任公司，原告李毅（反诉被告）租用被告钱进（反诉原告）位于团结大道1091-18号（新绿美地3号楼1号）的门面，租赁起止时间为2014年6月1日起2020年3月31日至止，租金每年八万元，中介费三千元。合同签订后，原告李毅（反诉被告）按合同约定支付了一万元的保证金、八万元的租金以及中介费三千元。2015年3月份，原告李毅（反诉被告）因注册公司需要使用租赁房屋产权证时才知道该房屋为被告钱进（反诉原告）未经房屋所有人（即本案第三人）胡鑫杰同意进行的转租，现第三人胡鑫杰已于2015年3月22日发出通知解除了其与被告钱进（反诉原告）所签的租赁合同，导致原被告所签的房屋租赁合同无法继续履行。故原告李毅（反诉被告）诉至法院，请求：1、解除原告李毅（反诉被告）与被告钱进（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告钱进（反诉原告）返还原告李毅（反诉被告）所付房租8万元及保证金1万元；3、被告钱进（反诉原告）赔偿原告李毅（反诉被告）装修损失133，900元；4、判令被告武汉市佰嘉房地产经纪有限责任公司返还原告李毅（反诉被告）所付的中介费3，000元并承担赔偿责任；4、判令被告钱进（反诉原告）依据双方所签房屋租赁合同及其补充条款承担违约责任，支付违约金十万元整；5、判令两被告承担本案的全部诉讼、保全费用。原告李毅（反诉被告）为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、原告李毅（反诉被告）的身份证复印件一份，拟证明原告的主体资格；证据二、被告武汉市佰嘉房地产经纪有限责任公司工商公示信息、被告钱进（反诉原告）身份证复印件各一份，拟证明被告的主体资格；证据三、房屋所有人（即本案第三人）胡鑫杰与被告所签《房屋租赁合同》及附件各一份，拟证明被告钱进（反诉原告）与房屋所有人（即本案第三人）胡鑫杰之间存在房屋租赁关系；证据四、原告李毅（反诉被告）与被告钱进（反诉原告）所签《房屋租赁合同》及附件各一份，拟证明原被告之间存在房屋租赁关系；证据五、《收据》1张、《收条》2张、银行流水记录一份，拟证明原告李毅（反诉被告）已付清房屋租金8万元、中介费3，000、保证金1万元；证据六、《房屋装修合同》、《收条》2张、《证明》一份，拟证明原告李毅（反诉被告）已经房屋装修并付清装修款133，900元；证据七、《退出门面通知》复印件一份，拟证明房屋所有人（即本案第三人）胡鑫杰不认可房屋转租。被告钱进（反诉原告）辩称：原告李毅（反诉被告）所述与事实不符，原告（反诉被告）提供的证据及证人证言有重大瑕疵，不能采信。被告钱进（反诉原告）未向本院提供证据支持其抗辩。被告武汉市佰嘉房地产经纪有限责任公司辩称：当时是依据房产证复印件签订的房屋租赁合同，被告钱进当时承诺是有权利出租房屋的。被告武汉市佰嘉房地产经纪有限责任公司未向本院提供证据支持其抗辩。第三人胡鑫杰称：胡鑫杰与被告钱进（反诉原告）的房屋租赁合同中进行了明确的约定“未经甲方（胡鑫杰）书面同意转租，转借承租门面，……甲方（胡鑫杰）有权解除合同，无条件收回出租门面”，因此被告钱进（反诉原告）与原告李毅（反诉被告）所签订的房屋租赁合同未经第三人同意，该转租行为无效，第三人不承认该租赁合同。且第三人已发出收回通知书收回该房屋。第三人胡鑫杰为证明自己的意见，向本院提交如下证据：证据一、胡鑫杰与被告钱进（反诉原告）签订的房屋租赁合同一份，拟证明胡鑫杰与钱进签订了合同；证据二、被告钱进（反诉原告）与原告李毅（反诉被告）签订的房屋租赁合同，拟证明被告钱进（反诉原告）将房屋转租给原告李毅（反诉被告）；证据三：退出门面通知一份，拟证明第三人已通知原被告退房。被告钱进反诉称：请求：一、判令被告钱进（反诉原告）与原告李毅（反诉被告）所签订的《房屋租赁合同》有效；二、判令原告李毅（反诉被告）撤回诉请二、并限三日内交齐下年度房租。否则合同自动解除并承担相应违约责任；三、判令原告李毅（反诉被告）撤回诉请三并追责装修工作伪证的责任；四、判令原告李毅（反诉被告）承担本诉及反诉案中的全部诉讼、保全费用；五、判令原告李毅（反诉被告）撤封被告钱进（反诉原告）的标的反差悬殊太大的房屋担保并承担相应名誉及经济损失；六、判令原告李毅（反诉被告）撤回《增加诉讼请求申请书》，须另申请立案及处理。被告钱进（反诉原告）为支持其诉讼理由，向本院提交如下证据：证据一、身份证复印件一份，拟证明被告钱进（反诉原告）身份情况；证据二、银行交易记录一份，拟证明被告钱进（反诉原告）向房东交了房租证据三、竣工图纸一份，拟证明被告钱进（反诉原告）与原告李毅（反诉被告）是合作关系；证据四、信息来往6张，拟证明原告李毅（反诉被告）与被告钱进（反诉原告）、房东为房屋协商的事情；证据五、房屋租赁合同一份，拟证明原告李毅（反诉被告）与被告钱进（反诉原告）是签订了合同的；原告李毅（反诉被告）辩称：1、原告的诉讼请求是解除合同，并未否认该合同的效力；2、被告钱进（反诉原告）将位于团结大道1019-18号门面转租给原告李毅（反诉被告），这一行为未获房屋所有人（本案第三人）同意，且房屋所有人（本案第三人）已于2015年3月22日发出通知解除其与被告钱进（反诉原告）的房屋租赁合同。介于此，原告李毅（反诉被告）与被告钱进（反诉原告）所签的房屋租赁合同已无法继续履行，被告钱进（反诉原告）却要求原告继续支付租金，实无事实与法律依据；3、房屋装修损失是因租赁合同解除而发生的，因为原告不能继续承租该房屋的实际损失，且被告钱进（反诉原告）无任何证据便说我装修作伪证，需要承担相关法律责任；4、针对被告钱进（反诉原告）的诉求四、五、六，希望法院依法予以驳回。原告李毅（反诉被告）未向本院提交证据。经庭审质证，被告钱进（反诉原告）对原告李毅（反诉被告）提交的证据一证据三、证据四、证据五、证据七的真实性无异议；对证据二真实性不清楚；对证据六中《房屋装修合同》的真实性无异议，但对《证明》、《收条》的真实性有异议。被告武汉市佰嘉房地产经纪有限责任公司对原告李毅（反诉被告）提交的证据一、二、三、六不知其真假；对证据四、五、七的真实性均无异议。第三人胡鑫杰对原告李毅（反诉被告）提交的证据一的真实性无异议；对证据二不知道是不是真的，对证据三、四的真实性均无异议；对证据五中的收据并不清楚，对证据六中的装修合同的真实性并不清楚；对证据七的真实性无异议。原告李毅（反诉被告）对被告钱进（反诉原告）提交的证据一、二、五的真实性均无异议；对证据三的真实性无异议，对其证明目的有异议；对证据四的真实性无异议，但对其证明目的性及关联性均有异议。被告武汉市佰嘉房地产经纪有限责任公司对被告钱进（反诉原告）提交的证据一、二、三、四的真实性不清楚，对证据五的真实性无异议。第三人胡鑫杰对被告钱进（反诉原告）提交的证据一、五的真实性无异议，对证据二并不清楚；对证据三的真实性无异议，但是认为与本案无关；对证据四的真实性无异议，但是对其证明目的有异议。原告李毅（反诉被告）、被告钱进（反诉原告）、被告武汉市佰嘉房地产经纪有限责任公司对第三人胡鑫杰提交的证据一、二、三的真实性均无异议。对于上述证据中各方当事人均无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院认为：原告李毅（反诉被告）提交的证据六，可以证实原告为租赁涉案房屋所花费的装修费用，本院予以采信；被告钱进（反诉原告）提交的证据三不能达到证明目的，本院不予采信；被告钱进提交的证据四证明目的与本案无关，不予采信。经审查查明，被告钱进（反诉原告）与第三人胡鑫杰于2014年5月22日签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告钱进租用第三人胡鑫杰位于新绿美地3号楼1号门面，出租期限为六年，租期为2014年4月1日起至2020年3月31日止，合同约定未经第三人胡鑫杰同意转租的，第三人有权解除其与被告钱进的合同，无条件收回门面。2014年5月25日原告李毅（反诉被告）与被告钱进（反诉原告）、被告武汉市佰嘉房地产经纪有限责任公司签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定通过中介武汉市佰嘉房地产经纪有限责任公司，原告李毅（反诉被告）租用被告钱进（反诉原告）位于团结大道1091-18号（新绿美地3号楼1号）的门面，租赁起止时间为2014年6月1日起2020年3月31日至止，租金每年八万元，中介费三千元。第三人胡鑫杰于2015年3月份发现该转租行为后，于2015年3月22日向原被告发出通知解除了其与被告钱进（反诉原告）所签的租赁合同并要求原告李毅（反诉被告）限期搬出门面，导致原告李毅（反诉被告）与被告（反诉原告）所签的房屋租赁合同无法继续履行，现原告李毅（反诉被告）来本院起诉，诉请如前。本院认为，被告钱进（反诉原告）作为转租人，应保证其转租权无瑕疵，即应保证无第三人向原告李毅就涉案房屋主张权利，然而因其未取得房屋所有人的同意进行转租，致使房屋所有人主张权利，原告李毅（反诉被告）与之签订的《房屋租赁合同》无法继续履行，原告有权解除该《房屋租赁合同》，原告实际已使用该租赁房屋至2015年3月，故原告要求返还全部租金的诉请不予支持，考虑到合同实际履行情况，被告钱进需返还原告自起诉日即2015年4月10日至2015年6月1日租金共计8889元；因被告李毅（反诉原告）违法转租导致原告李毅（反诉被告）与之房屋租赁合同解除，故其对合同解除理应承担相应违约责任，原被告《房屋租赁合同》后附条款也有约定，在租赁期间如原房东要提前收回该门面由被告钱进负全部违约责任，因此原告李毅（反诉被告）要求其支付违约金有合同依据，于法无悖，予以支持；原告李毅诉请其他损失赔偿，因于法有悖，本院不予认可。被告钱进反诉提出的要求原告李毅交齐下年度房租、追责装修工作伪证的责任、撤封并承担相应名誉及经济损失、撤回《增加诉讼请求申请书》的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的相关规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李毅与被告钱进（反原诉告）所签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）钱进于本判决生效之日起十五日内退还原告（反诉被告）李毅自起诉之日即2015年4月1日起至2015年6月1日的房租13333元；三、被告（反诉原告）钱进于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）李毅违约金100000元；四、驳回原告李毅（反诉被告）的其他诉讼请求；五、驳回被告钱进（反诉被告）的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半后收取1670元、案件保全费2724元，反诉案件受理费减半后收取400元，共计4794元，均由被告（反诉原告）钱进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员　　郑绍斌二〇一五年××月××日书记员　　汪　娟来源：百度“”