（2014）外民再字第23号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-11-23
案件名称
哈尔滨市太平区蔬菜公司与李贵房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
法院
哈尔滨市道外区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
案由
法律依据
全文
黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2014）外民再字第23号申请再审人（原审被告）哈尔滨市太平区蔬菜公司，住所地哈尔滨市道外区南直路397号。法定代表人高宝顺，经理。委托代理人李佩华，男，1951年6月14日出生，汉族，住哈尔滨市道外区。委托代理人李长贵，黑龙江同长律师事务所律师。被申请人（原审原告）李贵，男，1954年2月15日出生，汉族，无固定职业，住所地哈尔滨市道外区。委托代理人韩彦斌，黑龙江顾德律师事务所律师。申请再审人哈尔滨市太平区蔬菜公司（以下简称蔬菜公司）因与被申请人李贵房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2006）外民一初字第676号民事判决，向黑龙江省高级人民法院申诉。黑龙江省高级人民法院于2014年7月9日作出（2014）黑高民申复字第59号民事裁定，指令哈尔滨市中级人民法院再审，哈尔滨市中级人民法院于2014年11月18日作出（2014）哈民再终字第5号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人蔬菜公司委托代理人李佩华、李长贵，被申请人李贵及其委托代理人韩彦斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审中，原告李贵诉称，2004年11月5日，原告与被告协商签订了《商品房买卖合同书》及《补充协议》1份，该合同书和补充协议主要约定：1、原告在被告处购买商服用房一套（7）号，使用面积为274㎡；2、房款总额为1，160，000元；3、原告首付购房款的50%，其余50%为贷款或者在2005年年末付清并支付剩余房款利息；4、由被告负责办理私人房屋产权证，原告负责费用；5、被告办证期限为合同签订之日起6个月内，如不能在此时间内交付产权证，被告赔偿给原告人民币500，000元。合同签订后，原告按约定向被告支付了首期的50%购房款以及相关的代办费、契税、手续费、工本费等税费，并实际管理和使用该房，但被告没有按约定的期限为原告办理产权证。2005年7月23日，原、被告双方又达成1份《补充协议》，该补充协议约定：在被告不向原告交付商品房产权证之前，被告不要剩余的房款和利息。从购房至今已经达一年零三个月，原告始终没有取得上述房屋的产权证书，被告的违约行为已经给原告带来较大的经济损失。故此原告提起诉讼：一、请求判决被告立即为原告办理位于道外区南直路原397号住宅楼7号商服用房的私人房屋权属证书；二、立即给付原告违约金500，000元；三、被告承担本案案件受理费。原审中，被告蔬菜公司辩称，被告已经出示了相关证件。被告已积极办理产权证；二、无事实根据，无法律依据，最后协议双方明确规定，以前签订的相关协议作废，相关协议就是两项，一个是产权证，一个是付款和违约责任等。原审查明，2004年11月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同书》及《补充协议》各1份，该合同书和补充协议主要约定：1、原告在被告处购买商服用房一套（7）号，使用面积为274㎡；2、房款总额为1，160，000元；3、原告首付购房款的50%，其余50%为贷款或者在2005年年末付清并支付剩余房款利息；4、由被告负责办理私人房屋产权证，原告负责费用；5、被告办证期限为合同签订之日起6个月内，如不能在此时间内交付产权证，被告赔偿给原告人民币500，000元。合同签订后，原告按约定向被告支付了首期的50%购房款以及相关的代办费、契税、手续费、工本费等税费，并实际管理和使用该房，但被告没有按约定的期限为原告办理产权证。2005年7月23日，原、被告双方又达成1份《补充协议》（2），该补充协议约定：在被告不向原告交付商品房产权证之前，被告不要剩余的房款和利息；原告接到商品房私有产权证后，给付被告剩余的房款，原告不付任何利息；以前签订的与之相关的条款作废。至2006年2月被告仍未办理产权证书，故原告诉至本院，要求被告立即为原告办理位于道外区南直路原397号住宅楼7号商服用房的私人房屋权属证书；立即给付原告违约金500，000元；被告承担本案案件受理费。在该案审理当中，该房已经能够办理房屋产权证书。原审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同书》及《商品房合同补充协议》二份是双方的真实意思表示，不违反有关规定，并且已经实际履行，应为合法有效。双方应按照协议约定继续履行，被告应该立即为原告办理房屋产权证书，故对原告的诉讼请求1予以支持；《商品房合同补充协议》（2）对产权证、房款及利息作了补充约定，其中第三条明确约定“以前签订的与之相关的条款作废”，否定了《商品房合同补充协议》（1）中第一条、第二条的约定，故对原告要求赔偿违约金的诉讼请求2不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条的规定，判决如下：一、待本判决发生法律效力后，原告李贵配合被告哈尔滨市太平区蔬菜公司办理道外区南直路原397号住宅楼7号商服用房的私人房屋权证书；二、驳回原告的其他诉讼请求。再审中，申请再审人蔬菜公司诉称：1、有新的证据，足以证明（2006）外民一初字第676号民事判决无法履行。原审判决生效后，申请人为被申请人办理了房屋所有权证书，并多次催促其领取房屋所有权证并支付剩余购房款及相关费用。被申请人不但不履行义务，反而提起行政诉讼，要求撤销其所购买的商服用房产权证。案件经一审、二审，房屋所有权证被撤销，行政判决是在道外区人民法院作出原审民事判决两年之后下达，属新的证据，证明双方所签订的协议及（2006）外民一初字第676号民事判决已无法履行；2、被申请人在提起行政诉讼的同时又向哈尔滨市中级人民法院申请再审，哈尔滨市中级人民法院作出（2008）哈民监字第208号民事裁定，驳回被申请人的再审申请；3、被申请人所购买的是企业单位自建的经济适用住房，根据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房不准向建设单位以外的人出售，更不允许向非城镇居民销售。双方所签的《房屋买卖协议》实属无效。已办的房屋所有权证又让被申请人通过行政诉讼撤销，申请再审人现已无法再为被申请人办理房屋所有权证。双方所签订的协议及原审民事判决已无法履行。故提出再审请求：一、请求按审判监督程序提起再审；二、依法撤销（2006）外民一初字第676号民事判决和（2008）哈民监字第208号民事裁定。被申请人李贵辩称，蔬菜公司的再审申请没有事实和法律上的依据，请求予以驳回。在两审行政诉讼判决中，均表明是因为申请再审人故意伪造单位自建经济住房合同，导致市房产住宅局的颁证行为程序违法，因此房产证被予以撤销。这完全是申请再审人的过错造成的，其应当负不可推卸的责任。并且，两份判决中从未说明涉案房屋将无法办理产权证，而恰恰相反，涉案房屋完全具备办理产权证的条件。因此申请再审人应当纠正错误，秉承对购房者认真负责的态度继续为被申请人办理产权证。再审查明的事实除与原审查明的事实一致以外，另查明，争议房屋坐落于哈尔滨市原太平区南直路397号（现变更为道外区南直路679号），系申请再审人出售的自建经济适用住房职工住宅楼项目中的商服用房。申请再审人已于2002年缴纳土地出让金。原审判决生效后，申请再审人于2006年9月21日为被申请人办理了房屋所有权证（哈房权证外二字第06010520**号），房屋所有权人为李贵。后被申请人向我院提起行政诉讼，请求撤销上述房屋所有权证，我院作出（2008）外行初字第22号行政判决，认定申请再审人在为被申请人办理房屋产权证的过程中，将该办证事宜委托给案外人华泰公司，华泰公司向哈尔滨市房产住宅局提交的相关申请材料中，没有申请再审人与被申请人签订的商品房买卖合同，而有一份哈尔滨市单位自建经济适用住房内销合同书，该合同书中“李贵”的签名非本人所写，而是申请再审人代签的，且申请材料中的房屋所有权登记申请书、房地产委托合同书中“李贵”的签名也非本人所写，故认为申请再审人在为被申请人办理房屋所有权证时，代替被申请人在合同上签名超越代理权限，导致程序违法，判决撤销上述房屋产权证。申请再审人提出上诉，哈尔滨市中级人民法院作出（2008）哈行终字第190号行政判决，驳回申请再审人上诉，维持原判。本院再审认为，申请再审人与被申请人签订的《商品房买卖合同书》及二份《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，不损害社会公共利益，合法有效。申请再审人依据《哈尔滨市经济适用住房管理办法》的规定，主张双方签订的房屋买卖合同及两份协议无效，根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，人民法院确认合同无效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。前述管理办法系哈尔滨市人民政府颁布的地方政府规章，依法不得作为判定合同无效的依据，故对申请再审人提出合同无效的主张不予支持；此外，按照《哈尔滨市人民政府关于加强我市经济适用住房建设管理工作的通知》，经济适用住房小区内经营性配套设施用地有偿出让，并面向市场销售，本案争议房屋系商服用房，其买受主体不局限于单位内部家庭，故对申请再审人对被申请人不具备购买资格的主张不予支持；原审判决生效后，申请再审人为被申请人办理了房屋所有权证，且房产管理部门予以办理了房产初始登记，并颁发了房屋所有权证，双方合同义务及原审判决内容已经得到实际履行。该房屋所有权证最终被撤销系因申请材料签字不实程序违法，与申请再审人所主张的产权证无法办理没有关联性。公民、法人在民事交往中应当遵循诚信原则，双方应按照合同约定，并按照有关部门所要求的合同形式，提交符合条件的真实材料继续履行，故对申请再审人主张双方所签订的协议及原审民事判决无法履行，不予支持；申请再审人请求撤销（2008）哈民监字第208号民事裁定，因该民事裁定系本院上级人民法院作出的生效法律文书，本院作为下级法院无权对该法律文书进行评判，故对此项再审请求不予支持；此外，（2008）哈民监字第208号民事裁定认定“生效判决李贵配合哈尔滨市太平区蔬菜公司办理诉争之房的房屋所有权证书不存在超限问题”，故再审中对原审判项表述不予调整。综上，申请再审人的再审请求及主张均无事实和法律依据，本院不予支持。原审认定基本事实清楚，适用法律正确，并无不当。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：维持本院（2006）外民一初字第676号民事判决。原审案件受理费10010元，由申请再审人哈尔滨市太平区蔬菜公司负担100元，被申请人李贵负担9910元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 于善德审 判 员 甄彦国代理审判员 张君君二〇一五年八月三日书 记 员 张 皓 关注微信公众号“”