（2014）穗中法民五终字第2184号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-08-06
案件名称
雷军与广州新港机场实业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第2184号上诉人（原审原告）：雷军，住湖南省祁东县。委托代理人：刘玉国，广东海际明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州新港机场实业有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：姚坤金，该公司总经理。委托代理人：吴海滨，广东百科律师事务所律师。委托代理人：梅聪颖，广东百科律师事务所律师。上诉人雷军因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1607号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州新港机场实业有限公司（以下简称新港公司）是位于广州市花都区广州白云机场北出口空港大道（花都大道与白云机场北出口交汇处）1号商场的开发商。2009年11月10日，新港公司（甲方、卖方）与雷军（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同》及附件，约定：乙方向甲方购买广州市花都区花东镇花都大道机场北出口交汇处航空商住大厦1层1204房（以下简称涉案商铺），该商铺建筑面积12.68平方米，其中套内建筑面积7.29平方米，共有分摊面积5.39平方米，总房价款为345065元，付款方式为按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起1日内（不超过5日），支付全部房价款的50.73%，金额175065元。除首期款外，剩余房款170000元，须于2009年11月10日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条房屋交付约定：甲方应当于2010年9月30日前，将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。合同第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》及备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》……合同第十六条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接受该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。合同第十八条面积确认及面积差异处理约定：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。乙方要求单方面解除本合同的应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算）。合同第十九条规划、设计的变更约定：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求解除买卖合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款之日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。第二十九条约定，本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。合同附件一为《房地产平面层图》。合同附件七为本合同补充协议，该补充协议对相关内容进行了约定。协议第1条约定：乙方保证本合同填写的通讯地址为乙方的准确联系地址，乙方通讯地址有所改变，应立即书面通知甲方。如乙方提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改不履行通知义务的，造成邮件投递错误、延迟或退回，所产生的一切责任由乙方承担。第14条约定：本合同第十八条所约定面积差异的处理，以广州市国土资源及房屋管理局下属或认可的测绘部门或机构，所测绘的结果为准。面积差异处理应在甲方向乙方交付《房地产权证》时进行，以甲方书面通知为准。由于面积差异而引起的专项维修基金的增减，甲乙双方须按照本合同第十八条结算房款的同时，一并按照多退少补的方法处理。第20条约定：双方同意乙方购买的商品房，只要符合本合同第十二条约定的交房条件，甲方即可将该商品房交付给乙方使用，乙方不得拒收。第23条约定：本合同及本补充协议解除权行使期间，乙方对返还该商品房的约定如下：（1）法律规定或双方约定的乙方可以解除本合同及本补充协议的条件成就后，乙方应在知道或应当知道该事由发生后的10日内向甲方提出书面解除合同申请；如乙方在此期间不提出的，视为乙方放弃本合同及本补充协议解除权。乙方解除本合同及本补充协议的，应当于本合同及本补充协议解除10日内完成该商品房的返还手续，并向甲方支付因该商品房及其附属设施、设备产生的所有费用。第28条约定：乙方在签署合同及本补充协议前已经认真、全面的阅读全部条款，并与甲方进行了积极友好的磋商，双方对约定的内容均无异议，在公平自愿的基础上签订合同和本补充协议。本协议为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。本协议之规定如与本合同之规定有不同、抵触或冲突的，以本协议之规定为准。此外，合同及补充协议还对买卖双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，雷军合计支付了购房款175065元、预告登记费550元、代理费500元、抵押登记费550元、印花税9元、办证契税11118元、专项维修基金1359.75元。2009年11月10日，雷军与案外人广州福地商务有限公司签订《中国南方进出口商品交易中心商铺租赁协议》，约定由该公司承租涉案商铺，租赁期限为2010年10月1日至2012年9月30日，租金为每月2300元。2010年10月16日，雷军（乙方）与新港公司（甲方）签订《航空商住大厦商铺交接确认书》，内容为：移交方（甲方）：广州新港机场实业有限公司。接收方（乙方）：雷军。交接物业编号：首层1204号铺。为保证商场的正常经营，甲乙双方在签署《广州市商品房买卖合同（预售）》时已对本次商铺交接进行了相关约定，乙方负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。2010年9月30日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的装修标准进行装修，乙方不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺交接手续；甲方对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2012年9月30日前按《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。甲方承诺在2012年9月30日监督经营管理公司，按以下装修标准将商铺交付乙方使用。地面：水泥压光。供电：独立电表及配电箱。间隔：轻钢龙骨石膏板间隔。门面：豪华卷闸。合同履行期间，新港公司按约定的装修标准对涉案场地的商铺进行装饰。2012年2月28日，广州市国土资源和房屋管理局将涉案商铺登记至雷军名下，房管部门出具的产权情况表载明商铺现地址为广州市花都区花东镇空港大道1号1204商铺，建筑面积为12.95平方米。2012年9月28日，新港公司及广州福地商务有限公司向雷军在合同中提供的地址寄送《通知书》，通知雷军在2012年10月8日至2012年10月12日办理商铺接收手续。2012年10月19日，新港公司和广州福地商务有限公司向雷军的通讯地址寄送《告知书》，再次要求雷军于2012年10月30日前办理商铺接收手续。2014年3月12日，广州市国土资源和房屋管理局花都区分局向广州市中级人民法院出具编号为穗花国房函（2014）136号的《关于航空商住大厦的商铺测绘、产权有关问题的复函》，该复函称：“……一、航空商住大厦一、二商铺记载的面积是实地测绘的面积，由申请单位依规划验收商铺位置实地设立界址钉，按照界址钉进行测绘。三层按照实地分隔墙进行测绘。二、1445、1133号商铺内有柱子，该柱子所占面积以《房产测量规范》GB／T17986.1-2000中B1.1和B1.3（详见附件），全部计入商铺套内面积，不作为公摊面积。……”雷军于2014年9月11日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、解除雷军与新港公司之间的《广州市商品房买卖合同》；2、新港公司立即向雷军退还已交房款175065元，预告登记费550元，代理费500元，抵押登记费550元，印花税9元，办证综合税费11118元，专项维修基金1359.75元，总计：189151.75元。并赔偿雷军相应利息损失（以189151.75元为本金，从起诉之日起计至新港公司退还款项之日止，按中国人民银行计收逾期贷款利率标准计算）；3、新港公司承担本案所有诉讼费用。新港公司原审答辩称：一、不同意雷军的全部诉讼请求。雷军的诉请没有事实和法律依据，其在诉状中陈述的部分事实与客观不相符，相关理由不能成立，且没有提供相应的证据支持其主张。二、双方在签订涉案合同前，新港公司已详尽告知雷军涉案商铺的相关信息，雷军对涉案商铺的相关证照、现状、周边环境及交易条件已有充分的了解。雷军以铺内有柱子为由要求解除合同的理由不成立，且缺乏相应的法律依据。（一）涉案商场于2009年12月份完成规划、竣工验收合格，人民法院在审理同一楼盘相类似的案件中已查明了这一事实。涉案商场的主体结构及承重柱是客观存在的事实，而且是凭肉眼就能辨识的，雷军只需要尽一般的注意义务就能获悉。（二）关于雷军自称在购买涉案商铺之前不知道铺内有柱子的说法不是事实，除了雷军或同一楼盘的其他业主在此前一、二审诉讼纠纷中曾当庭自认购买商铺时到过现场查看商铺外，其在再审案的庭审过程中也自认，在购买商铺时的现场，其拿到了一份宣传图纸，并当庭提交法庭质证，根据该宣传图纸，也能清晰显示每个商铺及柱子的详细位置。关于该事实，新港公司的代理人曾当庭要求法庭确认是否每个再审案的业主都有收到过该宣传图纸，各再审申请人及其代理人均表示有收到。如法庭认为有必要，可以向广东省高级人民法院核实上述事实。（三）根据双方签订的认购书、商铺买卖合同等证据，新港公司在对外出售涉案商铺前，也向雷军公某了与规划、报建有关的证照、图纸等。即使根据合同中的附图，每个商铺的位置均具体、明确，雷军仅凭该图纸，也能轻易找到自己的商铺并了解柱子的情况。综上，根据雷军自认的事实，结合本案的证据材料均足以证实雷军在购买商铺前，对铺内是否有柱子这一事实是理应知情的，雷军同意购买，视为其对柱子问题没有异议。三、即使涉案商铺铺内存在承重柱，也属于房地产交易市场中的合理现象，这不属于双方约定或法定的合同解除的条件。（一）根据人民法院就同一楼盘相类似的案件纠纷作出的生效判决文书查明的事实等，涉案商铺已通过规划、竣工验收合格，符合交房条件。涉案商场自报建至竣工验收，从未进行过规划、设计的变更。（二）涉案商铺有承重柱属于合理的情况，雷军作为买受人根据一般的生活常识是完全可以预见的。关于铺内柱子的情况，也是房地产交易市场中必然存在的情况，且涉案商铺内存在承重柱并不影响正常使用，更不至于导致雷军的合同目的不能实现。（三）新港公司坚持认为关于房屋的测绘、测量等属于行政主管部门的职能，具体的应以行政主管部门记载的为准。国家法律并没有规定涉案商铺有柱子，雷军就有权解除合同，双方在合同中也未就柱子问题作任何约定，因此，雷军要求解除合同的诉请既不符合约定也不符合法定条件。特别需要提醒法庭注意，涉案商铺在2009年已完成竣工，并向行政主管部门报批验收，铺内的柱子，在签订合同时已是客观存在的。综上，雷军的诉请既不符合双方的约定，也不符合法定的雷军有权解除合同的条件。四、新港公司已履行交付义务，雷军实际上已在处分涉案商铺。（一）在2010年9、10月份，双方已办妥商铺使用权的交接手续，并签订了航空商住大厦商铺《交接确认书》；办妥上述使用权交接手续后，雷军实际上行使了相应的处分权，并获取了租金或抵扣购房款的收益。（二）关于对涉案商铺的交付、验收、买方提异议的方式及期限等，双方已有明确的约定，国家法律法规对此也有相类似的规定。在2012年9、10月份，案外人租赁期限届满时，涉案商铺的装修标准已符合双方约定的条件。新港公司及案外人福地公司通过电话及书面方式，多次通知雷军前来办理租期届满后的商铺交接手续，这一事实有《通知书》《告知书》、快递单据或公证书等证据可以印证。根据双方在合同中的约定，对于未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人；另根据相关法律的规定，经出卖人通知、催告后，买受人仍拒绝收铺的，相关的不利的法律后果及风险由买受人承担。（三）退一万步来讲，即使雷军在购买涉案商铺前没有谨慎了解商铺的状况，其自签订合同至雷军提起本案的诉讼前，雷军也从未就柱子的问题向新港公司提出过任何异议，更没有针对柱子问题，以书面方式解除合同，根据双方的约定，或者法律的规定，视为雷军对商铺现状无异议。五、雷军未在合同约定或法定的期限内行使合同解除权，应视为其放弃合同解除的权利。根据双方的约定，雷军应当在知道或者应当知道解除事由发生后的10日内以书面方式行使合同解除权，否则视为放弃解除合同的权利。因此，即使雷军认为柱子问题符合解除合同的条件，也应当在知道或者应当知道解除事由发生后的10内，以书面的方式行使解除权。另，双方在合同中就房屋的交付、验收，以及相关风险转移和法律责任的承担等问题在合同中进行了明确具体的约定。事实上，双方在2010年9、10月份左右已完成商铺使用权的交付手续，且涉案商铺在交付前已完成独立分割，铺内是否有柱子，雷军应当知情，但雷军却未在约定的期限内就柱子问题提出解除合同。另，新港公司在2012年9、10月份期间就租期届满后的交接催告雷军前来办理交接手续；根据双方在合同中的约定，雷军未按书面通知的时间办理商铺使用权交接手续的，应视为从书面通知发出之日起该商铺的使用权已实际交给雷军，一切风险由雷军承担，因此，雷军至少在2012年9、10月份就知道或应当知道行使合同解除权的相关事由，但雷军同样未在约定或法定的期限内行使合同解除权，甚至在本案起诉前，雷军从未就柱子问题要求新港公司解除合同。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。因雷军未在约定的期限内行使合同解除权，应视为其放弃行使合同解除的权利。六、如涉案合同被判决解除，趋于稳定的合同关系将会被打破，甚至可能会引发更多的纠纷。1、雷军购买商铺的行为属于投资行为，投资有风险，这是众所周知的事实。双方就商铺买卖签订合同时，房地产交易市场正处于“火爆”时期，在涉案商铺的交易现场，部分买受人到现场查看商铺后，甚至为了争到心仪的商铺而“大打出手”，现在却自认为”炒铺”没赚到暴利就要求“退铺”，显然这是不可取的。法院的判决文书对市场有一定的引导作用，不应支持和鼓励此类不诚信的行为。2、双方签订的《认购书》、商铺买卖合同等文件的相关内容能显示双方的真实意思表示，相关内容没有违反国家法律或行政法规的禁止性规定，是真实、合法、有效的，新港公司已全面履行合同约定的义务，涉案房产的产权已登记在雷军名下，雷军的合同目的已经实现，新港公司在本案中不存在违约行为，涉案合同不适宜被解除。因原、新港公司之间的合同关系，产生了房产过户，物业管理，以及购房税费、专项维修资金的缴纳等客观存在法律关系，合同如被法院判决解除，势必会引发更多的纠纷或诉累，浪费大量的人力物力，不利于市场交易的稳定。综上，雷军的诉请没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回雷军的全部诉讼请求。原审法院认为：雷军与新港公司签订的《广州市商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。雷军与新港公司均应依约履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”因此，根据上述法律规定，合同解除必须具备约定或法定解除条件，也就是合同解除权的行使须以解除权成就为前提，且解除合同的行为应当符合法律规定的程序。本案的争议焦点在于涉案商铺是否具备法定或约定的解除合同的条件。雷军主张涉案商铺内存在柱子，与合同约定不符，属于新港公司擅自变更规划、设计，要求解除合同。原审法院认为，现代钢筋混凝土结构建筑中存在柱子是正常且合理的。涉案商铺已办妥产权登记，符合设计、规划、竣工验收要求。根据广州市国土资源和房屋管理局花都区分局出具的《关于航空商住大厦的商铺测绘、产权有关问题的复函》，涉案商铺记载的面积是由申请单位依规划验收商铺位置实地设立界址钉实地测绘的面积。因此，本案中，新港公司并未擅自变更房屋的规划、设计。即使新港公司未将涉案商铺交付时可能存在柱子的情形主动明确告知雷军，但新港公司未履行告知义务的行为不属于合同约定的解除条件，亦不属于法律规定的法定解除情形。因此，《广州市商品房买卖合同》既不具备法定解除条件，也不具备约定的解除条件。另外，根据合同补充协议约定，雷军应在知道或应当知道解除本合同及本补充协议的条件成就后10日内向新港公司提出书面解除合同申请；逾期提出的，视为放弃本合同及本补充协议解除权。雷军陈述其于2014年8月28日才知道涉案商铺内存在柱子，即雷军当时就已知道存在其所认为的符合解除合同的条件，但雷军并没有在知道该条件成就后10日内向新港公司提出书面解除合同申请，其于2014年9月9日向原审法院提起本案诉讼亦已超过合同约定的解除权行使期限，依约已丧失合同解除权。因此，雷军要求解除《广州市商品房买卖合同》没有事实和法律依据，其要求新港公司退还购房款及相关费用的诉讼请求亦依据不足，均不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年11月24日作出判决：驳回雷军的全部诉讼请求。案件受理费2042元，由雷军负担。判后，上诉人雷军不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决漏查如下重大事实。1、遗漏对商铺内柱子的勘查结论。2014年10月30日，原审法院到商铺现场勘查并测量柱子大小，勘查结果为：一条柱子（长：0.62米，宽：0.24米，柱子面积0.148平方米），并制作勘查笔录。原审庭审中，雷军强调涉案商铺内多出一个柱子与双方在《广州市商品房买卖合同》附件一《房屋平面图》对商铺的约定（无柱子）严重不符；2、原审判决没有对《广州市商品房买卖合同》附件一《房屋平面图》进行查明，属于重大漏查事实；3、原审判决没有查明涉案商铺未向雷军实际交付的事实。本案商铺至今未向雷军交付，仍在新港公司的控制之下；4、对商铺内柱子面积是计入公摊面积还是计入套内面积，没有查明。根据2014年3月12日广州市国土资源和房屋管理局向广州中院出具的穗花国房函2014136号《关于航空商住大厦的商铺测绘、产权有关问题的复函》可以判断出：本案1204号商铺的柱子面积也应该属于全部计入套内面积情形。导致雷军的套内实际可供使用的面积就因为柱子而大幅缩水。二、原审对重大事实采取选择性认定，仅对房管局复函中所述“商铺记载的面积是由申请单位已规划验收商铺位置实地设立界址钉实地测绘的面积”进行认定，未对复函中所述“柱子面积全部计入套内面积，不作为公摊面积”进行认定，影响案件结果。三、新港公司在销售、签约、履约过程中从未将商铺内有柱子的重大事实告知雷军。涉案商铺属于预售房，新港公司没有带雷军看过房，雷军通过确认《广州市商品房买卖合同》及《房地产平面图》已经尽到了注意义务。新港公司对商铺内有柱子是知情的，有义务如实的告知我方，否则属于隐瞒和欺诈，新港公司应对此负责。原审免除新港公司的披露合同标的真实信息的义务，属于偏袒新港公司。四、原审判决对查明“新港公司2012年9月28日向雷军寄送《通知书》，2012年10月19日向雷军寄送《告知书》”，雷军并没有收到且新港公司也不能提供妥投证明，更何况雷军在当时与新港公司因另案纠纷正在审理中，雷军在另案中已经提出解除合同，雷军拒绝收铺是有理由的。因此，即使新港公司确实寄出过通知书等，但不能得出雷军同意接受商铺的结论，因此本案的商铺未完成交付。而且新港公司至今也不能向雷军提供合同约定的交房证明文件，原审法院混淆了建筑工程消防验收合格就等同于商铺符合交付条件。2014年3月26日的消防《查处情况回复》，是针对涉案商铺完成独立分割和装修即2012年10月以后的消防情况所进行的检查和验收，消防检查不合格交付商铺是违反消防法强制性规定的，雷军有权拒绝收铺。五、原审判决认定本案不能适用《广州市商品房买卖合同》第十九条的约定错误。《建设工程规划验收合格证》、《竣工验收备案表》是行政机关对涉案商铺所在整个建筑物的进行行政管理范畴，新港公司向规划局提供的规划设计图纸并没有向雷军提供，雷军也不清楚该图纸是否标明本案1204号商铺内有柱子。六、《房地产平面图》已经作为合同附件列入了合同，合法有效，对买卖双方都有约束力。现商铺内有柱子，与《房地产平面图》不符，新港公司也没有尽到如实告知的义务，构成合同违约。雷军根据《合同法》第94条享有法定解除权，原审判决认为不符合法定解除条件，属适用法律错误。且根据《最高人民法院关于﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。雷军是在原审法院现场勘查后才明确知道涉案商铺内有柱子，在2014年9月5日已向原审法院起诉，因此原审认定雷军2014年8月28日就知道涉案商铺内有柱子，于2014年9月9日向原审法院提起诉讼已经超过合同约定的解除权行使期限是错误的。请求二审法院判令：1、撤销原审判决，依法改判支持雷军原审诉讼请求；2、案件诉讼费由新港公司承担。被上诉人新港公司答辩认为：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。二、不同意雷军的全部上诉请求，以及在其在上诉状中陈述的相关理由，其他意见坚持原审期间发表的意见。双方对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审另查明，新港公司于2012年9月28日向雷军寄送通知书的EMS详情单显示收件人是雷军，地址为《广州市商品房买卖合同（预售）》记载的雷军的通讯地址，邮戳显示“20120928”字样。按照原审法院现场勘查结果（雷军参与现场勘查，新港公司没有参与现场勘查，确认真实性、合法性，但认为相关数据应以行政主管部门的记载为准），涉案商铺内柱子位于西侧墙的中部，南北长0.62米，东西宽0.24米，面积是0.15平方米，占涉案商铺建筑面积（房地产权情况证明记载为12.95平方米）的1.16%。双方签订的《广州市商品房买卖合同》第十四条约定“……由于乙方（雷军）原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、自甲方（新港公司）向乙方发出《收楼通知书》后的第2天，即视为甲方已经履行了交付房屋的通知义务，由此产生的一切风险和责任由乙方承担；……3、由于乙方原因造成未能按期实际交付房屋的任何情况，甲方均不承担逾期交楼的违约责任。另外甲方并可要求乙方承担由此产生的其他责任、损失和费用”。在本案二审过程中，雷军向本院提交了《申请法院依职权调查取证的申请书》1份，拟证明雷军在2014年8月28日并不能确认涉案商铺内有柱子，是在原审法院现场勘查方才确认。新港公司认为在阅卷时未看到该证据，且系雷军单方制作，无法确认真实性合法性。本院认为，本案争议的焦点是雷军能否主张解除涉案商铺的《广州市商品房买卖合同（预售）》。雷军以涉案商铺存在柱子，导致涉案商铺与买卖合同附件一《房屋平面图》中标注的商铺货不对板，且无法实现合同目的为由提起本案诉讼，主张解除涉案买卖合同。对此，本院分析如下：其一，雷军与新港公司签订涉案商铺的买卖合同后，涉案商铺已经由雷军出租给广州福地商务有限公司并收取租金，涉案商铺亦已登记过户至雷军名下。涉案商铺存有柱子，只能证明交付的商铺存有瑕疵，雷军在无其他证据证明新港公司交付的商铺并非其买卖合同中约定商铺的情况下，其以此要求解除合同，理据不足。关于涉案商铺存在柱子是否导致合同目的不能实现的问题。涉案商铺内有柱子的确会影响商铺的经营，但考虑到涉案商铺内柱子的面积大小、所占商铺面积的比例以及位置，该柱子尚不足以导致涉案商铺无法使用，导致合同目的不能实现，雷军以此要求解除合同理据不足。其二，双方签订的《广州市商品房买卖合同》第十四条约定“由于乙方（雷军）原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、自甲方（新港公司）向乙方发出《收楼通知书》后的第2天，即视为甲方已经履行了交付房屋的通知义务，由此产生的一切风险和责任由乙方承担；……3、由于乙方原因造成未能按期实际交付房屋的任何情况，甲方均不承担逾期交楼的违约责任。另外甲方并可要求乙方承担由此产生的其他责任、损失和费用”。根据EMS详情单显示，新港公司已经于2012年9月28日向雷军寄送了通知书，该详情单收件人是雷军，地址为《广州市商品房买卖合同（预售）》记载的雷军的通讯地址，邮戳显示“20120928”字样，雷军以没有妥投证明否认收到该通知书依据不足，本院不予采信。通知书要求雷军在2012年10月8日至2012年10月12日办理商铺接收手续。根据上述约定，应合理认定雷军从此时知晓涉案商铺的情况。至于雷军提交的证据（《申请法院依职权调查取证的申请书》），是其单方意思表示，并不能作为其不能确认涉案有柱子的依据。同时根据双方合同附件七补充协议第23条约定“法律规定或双方约定的乙方（雷军）可以解除本合同及本补充协议的条件成就后，乙方应在知道或应当知道该事由发生后的10日内向甲方（新港公司）提出书面解除合同申请；如乙方在此期间不提出的，视为乙方放弃本合同及本补充协议解除权”，雷军如认为其就商铺内存在柱子的情况享有合同解除权，亦应在知晓涉案商铺情况后的10天内主张解除合同，但雷军并未在此期间主张合同解除，依约已丧失合同解除权。综上，雷军以涉案商铺内有柱子为由，主张合同解除，理据不足，本院不予支持。综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人雷军的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4080元，由上诉人雷军负担。本判决为终审判决。审 判 长 蔡粤海审 判 员 梁淑敏代理审判员 曹佑平二〇一五年八月三日书 记 员 刘 纯 来源：百度“”