（2015）沈河民五初字第1424号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-09-09
案件名称
辽宁一方物业管理有限公司与刘广华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市沈河区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
辽宁一方物业管理有限公司,刘广华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百五十七条第一款，第一百六十二条；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第四十二条第一款
全文
辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2015）沈河民五初字第1424号原告：辽宁一方物业管理有限公司，组织机构代码证：76435890-X。法定代表人：孙喜双，该公司总经理。委托代理人：李斯奇，辽宁东来律师事务所律师。委托代理人：孙蕊，辽宁东来律师事务所律师。被告：刘广华，男，1942年11月5日出生，汉族，）1-1-9-1。原告辽宁一方物业管理有限公司与被告刘广华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员靳志宇适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁一方物业管理有限公司的委托代理人李斯奇、孙蕊，被告刘广华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁一方物业管理有限公司诉称，2013年5月28日，原告与盛华苑小区业主委会签订了《盛华苑物业服务合同》，合同期限为5年。约定由原告为该小区提供物业管理服务，物业费标准为人民币1.5元／平方米／月，业主应于每年的5月31日前交纳下一年的物业费，同时约定逾期交纳物业管理费用的按照日千分之三收取滞纳金。被告于2004年购买了沈阳市沈河区青年大街165号（盛华苑小区）1-1-9-1，面积为141.31平方米。原告为被告提供了的物业服务，被告拖欠自2014年6月1日至2015年5月31日的物业费人民币2,544元，期间经原告多次催要未果。故诉至法院，请求：1、判决被告立即支付2014年6月1日至2015年5月31日的物业费人民币2,544元及逾期违约金；2、判决诉讼费由被告承担。被告刘广华辩称，原告所诉被告地址、面积均属实。未交纳物业费的理由：1、被告家房屋前的家乐福超市的大楼私自加了三层楼，影响被告房屋的采光。《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》对于通风权、采光权等都有明确规定。被告在购房时是不挡光的，而现在原告所致楼的9-12楼的通风、采光、景观、视野完全都受影响了，损害了业主的利益。被告认为家乐福超市大楼的建设施工单位一方地产公司与原告具有关联性。对挡光情况，原告应当向业主进行说明，做出合理答复。2、多年来原告管理松弛，保安不负责。被盗、撬门案件频有发生。如1号楼6楼3号业主家、5号楼7楼业主家都被盗过。至于电动车、摩托车、自行车丢失无法计算。汽车也有被砸的情况，例如1-8-2号业主轿车被砸，至今也无人过问。业主的物品丢失后，公安部门调取监控录像，发现录像的内容是漆黑一片，而且许多部位并没有监控录像，致使小区多起案件无法破案。购买房屋时承诺的24小时监控、保安巡逻，都没有兑现。被告也丢了一辆自行车，后来又买了一辆自行车放在9楼，也被破坏了。业主财产安全完全没有保障。3、卫生越来越差，原告员工的服务态度恶劣。4、小区入口处没有自行车道，全是机动车道，业主的出行安全出现问题。5、被告家卫生间水盆漏水，原告派人多次来维修，但是仍未维修好。6、园区内没有活动中心。7、不应采取不给业主刷卡的方式让业主交物业费。要求原告提高服务质量。经审理查明，2013年5月28日，原告辽宁一方物业管理有限公司与盛华苑小区业主委会签订了《盛华苑物业服务合同》，合同期限为5年。约定由原告为该小区提供物业管理服务，物业费标准为人民币1.5元／平方米／月。被告刘广华系盛华苑小区业主，其房屋位于沈阳市沈河区青年大街165号（盛华苑小区）1-1-9-1，面积为141.31平方米。被告未交纳2014年6月1日至2015年5月31日的物业费人民币2,543.58元，原告催要未果，起诉到法院。上述事实，有当事人陈述、《盛华苑物业服务合同》、照片等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告与被告所在小区的业主委员会签订的《盛华苑物业服务合同》合法有效，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为园区提供了物业服务后，要求作为业主的被告支付物业费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告虽抗辩原告的服务存在瑕疵，但该瑕疵尚不足以减免被告应交纳的物业费的数额。在物业企业已完成了物业服务的主要义务的情况下，物业企业的服务标准可能因业主拒绝交纳物业费而随之降低，影响小区全体业主的利益，造成恶性循环。故被告的该项抗辩理由，本院不予支持。关于被告抗辩其房屋被挡光的问题。该问题涉及相邻关系问题，与本案不是同一法律关系，故本案不作审理。被告以此为由拒绝给付物业费没有法律依据，故被告的该项抗辩理由，本院不予支持。被告可以另行向相关侵权主体及义务人主张权利。关于原告要求被告支付违约金（滞纳金）的诉讼请求。被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。同时，原告作为物业服务者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高居住生活质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告刘广华于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告辽宁一方物业管理有限公司2014年6月1日至2015年5月31日的物业费人民币2,543.58元；二、驳回原告辽宁一方物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告刘广华承担。本判决为终审判决。审判员 靳志宇二〇一五年八月三日书记员 王琳琳 搜索“”