（2015）甬鄞民初字第615号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2016-02-04
案件名称
杨瑶琴与宁波市商会大厦建设有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市鄞州区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨瑶琴,宁波市商会大厦建设有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬鄞民初字第615号原告：杨瑶琴，退休职工。委托代理人：杨其军，工程师。委托代理人：吕建平，职员。被告：宁波市商会大厦建设有限公司。住所地：宁波市鄞州区钟公庙街道庙堰村。法定代表人：严海国，该公司总经理。委托代理人：李国强，被告公司员工。委托代理人：郑杰，浙江立甬律师事务所律师。原告杨瑶琴为与被告宁波市商会大厦建设有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2015年3月30日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员黄晓燕适用简易程序审理。本案于2015年5月4日公开开庭进行了审理，原告杨瑶琴及其委托代理人杨其军、吕建平，被告的委托代理人李国强、郑杰到庭参加诉讼。审理中，双方当事人要求庭外和解，但未果。本案现已审理终结。原告杨瑶琴起诉称：2012年7月19日，原、被告签订购房合同一份，双方约定原告购买被告开发的位于宁波市鄞州区钟公庙街道中基理想城2幢602室房屋，面积138.46平方米，总价款为2001979元；被告于2014年12月31日前交付房屋，如违约延期超过90天，原告有权解除合同或要求被告按日向原告支付已付购房款万分之五的违约金。原告在验房时发现涉案房屋阳台围栏为高1.5米、厚度约0.6米的实体墙面，而其他楼层均为玻璃围栏。原告查阅被告提供的2-25层户型图、合同中所附平面图，发现涉案房屋所在楼层的房屋与当初的广告宣传、户型图不一致，涉案房屋的阳台围栏不符合合同约定，严重阻碍住户视线、影响阳台的采光功能及房屋价值。原告认为，如6层与其他楼层不一致，被告理应向原告说明，而当初选房时，被告售房人员以2-25层宣传户型图介绍涉案房屋阳台系玻璃围栏。被告的行为涉嫌虚假宣传、隐瞒和欺骗原告，存在违约情形，导致原告存在损失。且被告未按期交付涉案房屋，应按约支付原告违约金。为此，请求判令：1.被告赔偿原告损失200197元（2001979元×10%）；2.被告支付原告逾期交房违约金90089元（2001979元×0.5‰／天×90天）。被告宁波市商会大厦建设有限公司答辩称：一、被告不存在虚假宣传、隐瞒或欺骗原告的情形，涉案房屋符合合同约定。被告关于涉案房屋的全部手续均显示涉案楼层的阳台系砌墙材质，且已通过沙盘模型、图片公示等方式告知原告涉案楼层的阳台情况，原告对此是明知的。另，双方在合同中明确宣传资料及口头承诺等不作为合同约定的内容，合同中所附平面图只是确定涉案房屋位置的示意图，与通常房产证中平面图形式和作用相同，并非原告主张的四至二十四层的房屋完全一致。涉案房屋符合规划及合同约定，且符合正常使用标准，原告主张的砌墙阳台围栏影响视线和采光仅系其单方主观感受，主张的赔偿损失数额无事实和法律依据。二、被告不存在逾期交房的情形。被告已在合同约定时间之前通知原告交房，符合合同约定的交付。综上，要求驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1．商品房买卖合同及附件、B2户型图各1份，拟证明被告在宣传户型图中明确2—25层房屋一致，合同中的平面图也明确约定涉案房屋所在楼体4—24层各层房屋一致的事实；2．照片8份，拟证明涉案房屋的阳台围栏与其他楼层不一致的事实。被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1．认购书1份，拟证明原告认购涉案房屋时，被告已告知原告宣传资料等仅供参考，以《商品房买卖合同》及附件为准的事实；2．商品房买卖合同及附件、具结书各1份，拟证明双方对各自权利义务及房屋情况进行约定的事实；3．房屋建筑工程竣工验收备案证明书、建设工程规划核实确认书、建设工程消防验收意见书、建设项目（房产类）环境保护设施初验意见书、宁波市鄞州区房地产开发项目备案证明书各1份，拟证明涉案房屋符合合同第九条约定的交付条件的事实；4．投递邮件清单1份（复印件）、房屋交付通知资料3份，拟证明被告按约通知原告交房，原告收到通知的事实；5．建设工程规划许可证、宁波市建设工程规划公示牌、中基理想城2#楼轴立面图及剖面图、照片各1份，拟证明涉案房屋在规划及获批时已明确阳台材质为砌墙材质的事实；6．模型制作合同1份、搜房网有关中基理想城的网页2份及沙盘模型照片3份、腾讯房产网页1份及照片2份，拟证明双方合同签订前，被告已将所涉楼体的沙盘模型放置在售楼处公示，原告对涉案房屋的阳台情况是明知的，被告不存在虚假宣传、隐瞒或欺骗的事实。本案审理期间，本院根据被告的申请准许证人胡某、张某出庭作证。证人胡某陈述：其系北京搜房科技发展有限公司宁波分公司的员工。2012年2月7日和同年3月27日，其到涉案楼盘的销售现场拍摄过沙盘模型照片，并将照片上传公司网页。证人张某陈述：其系宁波龙轩网络科技有限公司的员工，公司承接腾讯房产宁波站的广告业务。腾讯房产网页中有关中基理想城的沙盘模型图照片系其公司员工拍摄并上传网页的。上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见和本院认证意见如下：原告证据1，被告对合同及附件的真实性无异议，但认为平面图对应的是合同第三条的规定，仅是用于证明涉案房屋具体位置的平面示意图，不能证明合同约定涉案房屋与其他楼层的阳台围栏材质一致；对户型图的真实性无异议，但认为户型图的背面明确该宣传资料不构成要约内容，且背面的楼体图片也可看出有一层阳台为砌墙阳台。本院对该证据真实性予以认定，关于原告的证明目的，本院将结合其他证据于说理部分综合阐述。原告证据2，被告认可涉案房屋阳台围栏与其他楼层不一致，本院对该证据予以认定，并对被告认可的涉案房屋阳台围栏与其他楼层不一致的事实予以确认。被告证据1、2，原告对真实性无异议，但认为合同约定涉案房屋的阳台为玻璃材质。本院对该证据真实性予以认定。被告证据3，原告对真实性无异议，但认为该证据仅能证明涉案房屋符合法律规定的条件，不能证明符合合同约定的条件。本院对该证据真实性予以认定。被告证据4，原告对真实性无异议，认可于2014年12月下旬收到该邮件，但因涉案房屋不符合合同约定，原告拒绝接收涉案房屋，本院对该组证据予以认定。被告证据5，原告对规划许可证、告示牌的真实性无异议，但认为该证据仅证明涉案房屋符合规划的要求，未涉及阳台的细节；对轴立面图及剖面图的真实性无异议，但认为被告未在售楼现场公示，原告不知情；对照片的真实性有异议。本院认为，照片中显示有涉案楼体的项目名称及规划告示牌的内容，与规划许可证、告示牌能够相互印证，本院对该组证据的真实性予以认定。被告证据6，原告认为模型制作合同与本案无关，无法核实其他证据的真实性。证人胡某、张某的证言，原告有异议，认为无法核实其真实性，被告对证人证言无异议。本院认为，被告证据6中的模型制作合同未显示涉案楼盘模型图样，与本案无关联性，本院不予认定；搜房网网页及沙盘模型照片、腾讯房产网页及照片中有“中基理想城”字样，楼体分部、标示与规划许可证、规划告示牌中一致，与证人证言也能相互印证，能证明本案事实，本院予以认定。本案审理期间，本院组织双方当事人对涉案房屋进行现场勘验，双方确认涉案房屋南向非封闭式阳台的围栏为砌墙材质，高126.6厘米、厚度为62厘米，其他楼层房屋南向阳台的围栏采用石材基底加玻璃，其中石材基底高26厘米。本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：2012年，被告对外销售其尚在开发的理想城家园（中基理想城）楼盘，销售过程中对外公示楼盘沙盘模型及B2户型图（位于2-25F）宣传资料。2012年7月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，双方约定原告购买由被告开发建设的理想城家园（中基理想城）第2幢602号房屋，该商品房建筑面积为138.46平方米，价款为2001979元，付款方式为签订合同当日一次性付款，该商品房有2个非封闭式阳台；被告应于2014年12月31日前将符合各项条件的商品房交付原告使用，即建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路具备商品房正常使用的基本条件；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，原告无法律规定或合同约定的理由延迟或拒绝办理房屋的交接手续，则因此造成的相关损失由原告自行承担；附件1为四～二十四层平面图，②号房屋处加盖“本套”印章；补充协议第一部分第7条明确“……逾期未办理交付手续的，买受人已付清房款的，则视为出卖人在交付通知发出之日起的第十一日已经将该商品交付买受人……”，第二部分第4条明确“双方确认，买卖双方的权利义务均以本《买卖合同》及本《补充协议》的约定为准。出卖人为该项目所制作的模型、效果图和修建的示范区及示范单位内的装饰、家具和所有房间及区域内的所有装饰及设备仅供展示和参考使用，不属于出卖人的交付标准或交付条件，不构成合同内容……”第二部分第5条明确“理想城家园的规划、设计及相关设施，买受人在签署本《买卖合同》及本《补充协议》时，已知晓并认可现行规划、设计及所购房屋和相关设施的现状”等。原告已按约付清涉案房屋价款。2014年12月11日，宁波市鄞州区住房和城乡建设局出具宁波市鄞州区房地产开发项目备案证明书确认理想城家园已经竣工综合验收备案。2014年12月14日，被告邮寄通知书通知原告办理交付手续。随后，双方进行房屋验收，原告以南向阳台围栏与合同约定不符拒绝接收。另查明，涉案房屋南向非封闭式阳台的围栏为砌墙材质，高126.6厘米、厚度为62厘米，其他楼层房屋南向阳台的围栏采用石材基底加玻璃，其中石材基底高26厘米。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效。当事人对自己的主张及反驳对方的主张有责任提供证据加以证明，提供的证据不足以证明其主张的，将承担举证不能的不利后果。原告以B2户型图（位于2-25F）及合同中所附平面图（四～二十四层平面图）主张双方合同约定涉案房屋的阳台围栏与其他楼层房屋一致，即采用玻璃围栏。本院认为，户型图及合同中均明确户型图等宣传资料不构成合同内容，不属于被告的交付标准，且户型图未明确南向阳台围栏所用材质，而《商品房买卖合同》及补充协议仅对涉案房屋的平面通过图示明确，对房屋的内部结构包括南向阳台的立面未进行明确，四至二十四层的房屋采用同一平面图不足以证明不同楼层房屋的南向阳台围栏完全一致，故对原告的该主张本院不予采信。被告提供的宁波市建设工程规划公示牌、中基理想城2#楼轴立面图及剖面图显示规划设计建设时已明确涉案房屋的南向阳台围栏与其他楼层房屋不一致，被告在销售过程中对外公示涉案楼盘的沙盘模型也显示涉案房屋所在楼层的外立面、阳台与其他楼层不一致，而双方当事人签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第二部分第5条明确“理想城家园的规划、设计及相关设施，买受人在签署本《买卖合同》及本《补充协议》时，已知晓并认可现行规划、设计及所购房屋和相关设施的现状”，故原告以涉案房屋南向非封闭阳台的围栏采用砌墙材质不符合合同约定，被告涉嫌虚假宣传、隐瞒欺骗为由，要求被告赔偿损失200197元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告已在约定时间前书面通知原告交接房屋，原告拒绝办理房屋的交接手续，但未证明存在法律规定或合同约定的理由，根据双方当事人签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第一部分第7条约定“……逾期未办理交付手续的，买受人已付清房款的，则视为出卖人在交付通知发出之日起的第十一日已经将该商品交付买受人……”，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告杨瑶琴的诉讼请求。案件受理费5654元，减半收取计2827元，由原告杨瑶琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。代理审判员 黄晓燕二〇一五年八月三日代书 记员 王夕雷 来自：