（2015）锡民终字第0595号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-09-02
案件名称
上海丽仁行房地产经纪有限公司与无锡捷运房地产有限公司商品房委托代理销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海丽仁行房地产经纪有限公司,无锡捷运房地产有限公司
案由
商品房委托代理销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锡民终字第0595号上诉人（原审原告、反诉被告）上海丽仁行房地产经纪有限公司，住所地上海市杨浦区兰州路1106号210室。法定代表人顾宏羚，该公司执行董事。委托代理人强晓钟，特别授权，江苏崇宁律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）无锡捷运房地产有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区安镇街道东兴路198号。法定代表人卢晓燕，该公司董事长。委托代理人徐晨明，特别授权，江苏英特东华律师事务所律师。委托代理人马燕，一般授权，江苏英特东华律师事务所实习律师。上诉人上海丽仁行房地产经纪有限公司（以下简称丽仁行公司）、无锡捷运房地产有限公司（以下简称捷运公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2014）锡法安民初字第0249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月6日受理后，依法组成合议庭于2015年6月29日公开开庭审理了本案，丽仁行公司的委托代理人强晓钟及捷运公司的委托代理人徐晨明、马燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2013年，丽仁行公司与捷运公司签订代理合同1份，合同约定：捷运公司将无锡-怡东城市广场项目一期工程住宅部分，面积合计83067平方米（包括住宅及地下车位，具体以政府批复的预售测绘面积为准进行考核及结算）委托丽仁行公司进行全程营销策划服务及代理服务；合同服务期限自2013年8月1日起至2014年12月31日止；服务内容参考合同中约定的营销策划服务及销售代理服务内容框架，但不完全依照执行，月度服务根据项目进度、客户需求，双方以书面形式确定工作计划；服务方式为丽仁行公司指派销售团队专人负责案场销售工作，双方形成每月2次办公例会制度，若丽仁行公司缺席则支付捷运公司违约金2000元。丽仁行公司在每次办公例会后形成会议纪要，并由捷运公司签字确认，丽仁行公司将严格按照签字确认的会议纪要内容执行，该会议纪要具有与代理合同同等法律效力；丽仁行公司的服务报酬包括营销策划服务费和销售代理服务费，营销策划服务费在签订合同后至一期住宅部分开盘当月，每月由捷运公司以预付月度代理服务费用的形式支付丽仁行公司120000元，在开盘后第四个月起，丽仁行公司在销售代理费中扣除月度营销策划服务费120000元，直至将收取的营销策划服务费逐月全部返还为止；月度具备支付条件的销售代理费率按照1%计算，基数按照销售汇款额和银行批准的按揭贷款额为基数，丽仁行公司应于每月20日前将上月销售结算单提供给捷运公司，捷运公司在3个工作日内将签章确认的结算单回交，丽仁行公司收到回交的结算单后提交税务部门认可的服务费发票，捷运公司收到发票后3个工作日内将服务费划转至丽仁行公司帐户。根据《项目去化考核表》中确定的时间节点进行考核，住宅可售面积去化率达到75%时，代理费率按照1.1%，且补足之前月度以1%为系数计算的代理费，考核以售出单位签订《购房合同》中的销售面积为准。销售代理费=每套有效销售面积×每套销售价格×销售代理费费率。合同终止或者解除后，对于实际产生的代理费及预留部分的代理费用，双方应当在3个工作日内签订确认函，捷运公司在1个月内按照条款规定的销售代理费率标准、支付条件、结算时间及程序向丽仁行公司支付销售代理费用。在代理期内已交定金、签署认购书，并在代理期结束后签订买卖合同部分的单位，视为丽仁行公司取得的成交客户，捷运公司应于签订合同后30日内向丽仁行公司支付该单位的销售代理费；若丽仁行公司自行为捷运公司代理其他事宜，则由丽仁行公司自行负担所有责任；任何一方违反合同约定，应向守约方支付500000元的违约金，若实际损失超过违约金的，违约方还需承担全额赔偿的责任。庭审中，双方一致确认《项目去化考核表》以2013年11月开盘为准，该项目考核表载明至2014年3月阶段考核任务为21739平方米，阶段任务25%的销售面积为5435平方米，实际项目价格、去化时间、去化面积、去化套数、销售金额以项目预售证取得时间及政府批复的预售测绘面积为基础，由双方协商后书面确认为准。代理合同签订后，捷运公司分别于2013年10月11日、2013年10月29日、2013年11月22日、2014年1月3日支付丽仁行公司120000元，合计480000元。又查明：2014年1月2日，捷运公司就无锡-怡东城市广场项目取得商品房预（销）售许可证，许可销售面积为35587.61平方米（其中住宅34365.19平方米，商业1222.42平方米），许可销售房屋为怡东雅苑商品房小区商品房四幢。2014年1月4日，丽仁行公司正式进场进行住宅部分的销售代理，至2014年3月8日，丽仁行公司的销售业绩为签约60套，销售面积6047.95平方，总计合同金额为40989603元，至2014年9月12日，上述40989603元已经全部到账。再查明：2014年2月24日，丽仁行公司向捷运公司发出工作联系函1份，载明：“我司于2014年2月17日提交《怡东雅苑佣金申请表》给到贵司，截至今日仍未给予答复，双方合同约定乙（乙方指丽仁行公司，下同）方每月20日前将销售结算单提供给甲方，甲方（甲方指捷运公司，下同）在第三个工作日内将盖章确认的结算单交回乙方。望贵司能尽快确定给予答复。非常感谢贵司对我司工作的支持与认可，谢谢！”2014年2月26日，捷运公司召开营销部会议，形成会议纪要1份，载明捷运公司将于2014年3月1日安排销售团队进场，与代理公司进行联合销售，通过此竞争销售机制，促进项目产品的去化；要求代理公司除指定营销活动计划、回款计划，还须明确下一步的销售工作计划，并制定一套可执行的销售方案。2014年2月28日，丽仁行公司向捷运公司发出工作联系函1份，表示对捷运公司未经其同意擅自安排自己的销售人员进驻案场，并对丽仁行公司销售人员进行直接管理的事实存在异议，同时要求对捷运公司未按约支付代理费用给予答复。2014年3月3日，捷运公司作出答复：“1、我司根据代理合同的相关细则实行联合代理，我司尊重乙方权利，正式进场前五天以会议方式通知到乙方，乙方现场没有提出任何异议。并且乙方依然共同负责项目销售现场的管理并进行销售。2、根据合同条例，双方没有就发放方式达成详尽细则，我司在遵循意见之后，将发放时间节点定为全部回款完成之后，请乙方采纳”。另查明：2014年3月3日，丽仁行公司销售人员高某、李某等5人申请辞职。2014年3月4日，捷运公司召开营销部会议，对丽仁行公司销售人员未能达到8人的配置提出异议，并要求丽仁行公司于3日内提供一些素材方面的内容清单。2014年3月6日，捷运公司通知丽仁行公司要求配备8名以上具有上岗资质的销售人员。2014年3月8日，捷运公司收到丽仁行公司的解除合同通知书。2014年3月12日，捷运公司向丽仁行公司发出解除合同通知书。2014年6月13日，丽仁行公司对双方往来邮件等内容通过上海市闵行公证处进行了公证，花费公证费4000元。2014年4月29日，丽仁行公司诉至法院请求判令捷运公司立即支付销售代理服务费410000元（实际签约金额40989603元，按代理费率1%计算）及违约金500000元（因捷运公司系故意违约，故违约金不得调整）、诉讼中的公证费损失4000元。捷运公司辩称：一、丽仁行公司没有按约提供营销策划服务；二、因丽仁行公司未提交《销售结算单》供其审核，故其无法按照合同约定结算代理费，捷运公司因此不应承担在拖延支付代理佣金的违约责任。且即使捷运公司未及时结算佣金，根据代理合同约定，丽仁行公司也无权解除合同；三、捷运公司并未指派自己的销售队伍进场销售，只是派人进行了相应配合，即使有单独销售的意思表示，也需要一定的时间进行实施。代理合同中并未约定独家销售，故捷运公司即使有单独销售的行为，也不构成违约；四、捷运公司并未利诱丽仁行公司员工辞职；五、丽仁行公司未提交因捷运该公司违约对其造成的损失的证据，其违约金请求过高，即使承担也请求法院依法酌减。捷运公司并提起反诉称：代理服务费应根据售房款全部到账金额进行结算，因丽仁行公司销售不满3个月，无法按照25%比例考核，故销售代理费费率应按照0.8%计算，故丽仁行公司应得的销售代理服务费为16683078元*0.8%=133464.62元。因捷运公司已预付丽仁行公司代理服务费480000元，根据代理合同约定该代理服务费应该最终返还捷运公司，扣除前述丽仁行公司应得代理费，丽仁行公司还应返还346535.38元。因丽仁行公司未按约提供营销策划服务以及销售面积未达到考核标准，且丽仁行公司擅自违法解除合同，应承担违约金500000元。以上，丽仁行公司应给付捷运公司846535.38元。捷运公司现提起反诉，请求判令丽仁行公司给付846535元。丽仁行公司辩称：因双方合同关系已经解除，销售代理服务费的结算应该按照代理合同中有关合同到期代理服务期结束后的方式处理，即应该以40989603元为基数。代理合同约定，当每3个月达不到《项目去化考核表》中考核要求的25%时，代理费率按照0.8%计算；因第一个考核期的阶段任务25%的销售面积为5435平方米，而实际丽仁行公司销售房屋总面积为6047.95平方米，故代理费率应该按照1%计算。丽仁行公司已经按照捷运公司的需求和指令完成营销策划服务，且捷运公司已经支付了相关营销策划服务费，应视为对丽仁行公司策划服务成果的接受与认可。以上，丽仁行公司请求法院驳回捷运公司对其的反诉请求。原审中，双方一致确认合同关系解除时间是2014年3月8日。原审中，双方对代理合同中约定的营销策划服务费的性质分别作出合同解释，丽仁行公司解释称：营销策划服务系双方合同关系的一部分，营销策划是为后续的销售代理进行宣传、铺垫，双方在签订代理合同时预见到可能出现解除情形，故为平衡双方利益，合同约定从开盘后第四个月起以不高于120000元的额度在销售代理费中逐步抵扣。如果捷运公司提前解除合同，抵扣时间便前移，这无异于骗取丽仁行公司的营销策划服务。捷运公司解释称：480000元费用系其预付的销售代理费，而非营销策划服务费，即便是营销策划服务费，因合同约定按约返还，在合同解除后也应该进行结算即与相应的销售代理费进行抵扣。原审中，为证明已经向捷运公司提交销售结算，丽仁行公司提供了其制作的怡东雅苑佣金申请表，该表系截至2014年2月13日回款金额，含有2014年2月份的签约回款。为证明已经进行营销策划服务，丽仁行公司又提供了2013年10月至2013年12月的工作联系单。为证明存在可得利益损失，丽仁行公司又提供了商业用房及洋房的认筹客户信息表。上述事实，有代理合同、工作联系函、上海市闵行公证处出具的公证书及相应公证费发票、捷运公司营销部会议纪要、电子邮件、辞职报告、捷运公司文件、解除合同通知书、银行汇款凭证、销售签约类数据汇总统计报表、怡东雅苑佣金申请表、工作联系单、认筹客户信息表、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。上述事实，有锡新劳仲案字【2015】第24号仲裁裁决书、工资表、直接员工基本资料表、考勤记录、招聘启示、招聘启示张贴照片及当事人陈述等在卷证实。原审法院认为：本案的争议焦点为：一是丽仁行公司是否应返还捷运公司营销策划服务费480000元？二是捷运公司应支付丽仁行公司销售代理费的数额如何确定？三是各自主张的违约金请求是否能够得到支持？丽仁行公司与捷运公司签订的代理合同系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，属合法有效。关于争议焦点一：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。代理合同中约定捷运公司每月向丽仁行公司预付月度代理服务费120000元，在一期住宅部分开盘后第四个月起，丽仁行公司应在每月的销售代理费中扣除120000元直至将预先收取的费用全部返还。根据上述约定，可以认定捷运公司支付丽仁行公司的480000元系用于策划服务，但该款项应由丽仁行公司在后期所得销售代理费中予以相应抵扣，而最终全部返还捷运公司。合同解除后，不影响合同中关于结算和清理条款的效力，而关于480000元费用返还的约定应属结算和清理条款，故丽仁行公司理应按照合同订立之初的双方真实意思将480000元返还捷运公司。关于争议焦点二：合同约定可售面积去化率未达考核要求的25%时，代理费率为0.8%，月度代理费率按照1%计算，可售面积达到75%时代理费率按照1.1%，并补足之前以1%为系数计算的代理费。《项目去化考核表》中至2014年3月阶段任务25%为5435平方米，而丽仁行公司截至2014年3月8日实际销售6047.95平方米，参考《项目去化考核表》中的考核比例，已经远超阶段任务25%，故丽仁行公司主张销售代理费率按照1%计算，于法有据，予以支持。关于代理费计算的基数，合同约定了月度代理费及考核代理费的计算方法，至2014年9月12日，丽仁行公司总计销售的40989603元已经全部到账，故代理费基数理应按照40989603元计算，销售代理费认定为409896.03元。关于争议焦点三:当事人一方的违约行为严重影响了另一方订立合同时所期待的经济利益，致使另一方订立合同的目的不能实现，则非违约方可以行使解除合同的权利。本案中，代理合同中并没有明确约定捷运公司是否独家代理，但对合同进行整体解释来讲，若默许非独家代理，则合同中关于丽仁行公司应进行前期策划服务的条款以及关于对丽仁行公司销售业绩进行考核的条款均缺乏相应基础，且代理合同中对销售面积和范围进行了明确约定，故丽仁行公司理应是捷运公司的独家代理销售单位。捷运公司擅自决定以竞争销售为目的安排自己的销售团队进行销售，显然严重影响了丽仁行公司在订立合同之初所期待的投入策划服务、进行销售代理以赚取代理佣金所产生的经济利益，捷运公司的上述行为致使丽仁行公司订立合同的目的不能实现，构成根本违约。丽仁行公司以根本违约为由向捷运公司发出《解除合同通知书》，于法有据，法院认定双方合同关系应自捷运公司收到解除通知之日即2014年3月8日解除。关于丽仁行公司主张的500000元违约金问题，捷运公司认为过高应该予以调整。法院认为，首先，衡量违约金高低而对违约损失的核定应该以实际损失兼顾可得利益损失为标准。本案中，双方约定丽仁行公司向捷运公司提供营销策划服务，并进行销售代理，虽然丽仁行公司提供的工作联系单不能证明其营销策划服务的价值以及因此产生的损失大小，但能证明其确已进行了前期的营销策划服务。丽仁行公司在合同解除后的可得利益具有不确定性，而客观上其也不可能举证证明其可得利益损失的大小，考虑到在2014年1月4日至2014年3月8日期间其取得的销售代理费高达409896.03元，且远超合同约定的阶段考核任务，如代理合同顺利得到履行丽仁行公司的可得利益应是相当可观的。因此，在捷运公司未能提供让一般人对违约金公平性产生合理怀疑的初步证据的情况下，其违约金过高的抗辩意见缺乏合理性，难以获得法律支持。其次，本案中的合同主体都为商事主体，交涉能力相当，法院不应过多干涉双方对违约行为所生损失的预设，本案中的500000元违约金无法认定为超出双方对违约所生损失的预见范围。综上，对捷运公司提出的违约金过高并要求调整的抗辩意见不予采纳。捷运公司应该按照合同约定支付丽仁行公司违约金500000元。捷运公司以未提供营销策划服务、未完成考核任务为由要求丽仁行公司支付违约金500000元，无事实与法律依据，不予支持。另，丽仁行公司主张捷运公司应承担公证费损失4000元，因无法律依据，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十五条、第三百九十六条、第四百零五条之规定，原审法院判决如下：一、无锡捷运房地产有限公司应支付上海丽仁行房地产经纪有限公司销售代理费409896.03元及违约金500000元。二、上海丽仁行房地产经纪有限公司应返还无锡捷运房地产有限公司480000元。上述第一项、第二项相抵，无锡捷运房地产有限公司应向上海丽仁行房地产经纪有限公司支付429896.03元，于判决发生法律效力后10日内履行。三、驳回上海丽仁行房地产经纪有限公司其他本诉请求。四、驳回无锡捷运房地产有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费12940元，反诉案件受理费11850元减半收取6132元，合计诉讼费19072元，由丽仁行公司负担3535元，捷运公司负担15537元（本诉案件受理费由丽仁行公司预交，反诉案件受理费由捷运公司预交，丽仁行公司同意其预交的案件受理费由捷运公司直接向其支付，故捷运公司应于判决生效后10日内直接向丽仁行公司支付9405元）。上诉人丽仁行公司不服原审判决，向本院提起上诉称：结算条款应当与预付条款相对应，而480000元营销策划费并非一般意义上的已付款，其对应的是咨询与顾问服务，是按月定额支付的，不以实际完成的具体工作内容计酬。诉争合同仅约定了合同提前解除代理销售服务费的结算及违约金的支付，而没有关于营销策划费的结算与返还的约定。而第四个月开始的代理销售费就行抵扣显然不能理解成将代理销售服务和营销策划服务就行结算。丽仁行公司前期的营销策划是为自己后续的销售代理宣传、铺垫，是为了更好的销售并据此获利，故合同约定从第四个月开始抵扣是为了平衡双方利益，在四个月前终止合同显然无需返还，抵扣属于不付抗辩权的范畴，返还属于支付请求权的范畴，法院判决丽仁行公司返还已经支付的服务费没有合同依据。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回捷运公司要求返还480000元的反诉诉请。上诉人捷运公司辩称：根据诉争合同约定，该480000元款项属捷运公司预付给丽仁行公司的，在销售后应按比例逐步返还至全部返还。且本案中丽仁行公司在合同履行过程中无故率先提出解除合同，现双方已确定合同提前终止，丽仁行公司应当返还给捷运公司480000元预付的款项。综上，请求二审法院依法驳回丽仁行公司的上诉。上诉人捷运公司上诉称：丽仁行公司应当承担违约责任。1、原审法院采用推论的方式来确定本案当事人双方的合同性质为独家代理有所不当，丽仁行公司在合同履行过程中均明知除自身以外还有其他的电商和渠道商存在，相关成本是由捷运公司承担的，但收益是丽仁行公司获得的。且从江苏省关于独家代理和非独家代理不同的收费标准规定也可以证明丽仁行公司并非独家代理。即便是独家代理，也不能排除开发商自行销售的权利，不存在丧失信赖原则。2、丽仁行公司的人员重新选择工作岗位与本案没有关系，法律也没有禁止捷运公司不能招揽丽仁行公司被辞职的员工，捷运公司合法使用丽仁行公司辞职后的员工，也不构成本案违约之诉的原因。反而是丽仁行公司从2014年3月3日开始由于自身销售队伍的流失而无法履行合同，所以捷运公司在收到解除合同通知后还要求丽仁行公司满足销售队伍继续履行合同，然而丽仁行公司并没有恢复履行合同的能力，故捷运公司于2014年3月12日回函给丽仁行公司终止合同。显然是丽仁行公司违约在先，应当承担相应的违约责任。综上，请求二审法院：一、撤销原判中第一项中“捷运公司应支付丽仁行公司50万元违约金”，依法改判驳回丽仁行公司该项诉请或对违约金予以减少；二、撤销一审判决第四项，依法改判丽仁行公司向捷运公司支付违约金500000元。上诉人丽仁行公司辩称：捷运公司应当承担违约责任。1、本案诉争合同的性质是独家代理。渠道商或者电商从事的工作是对丽仁行公司销售工作的辅助或者帮助，性质类似于广告拓展，最终由丽仁行公司完成销售，实际上是居间介绍，丽仁行公司从事的是销售服务，内容不一致。相关渠道销售的事实发生在双方合作期间，但在一审开庭期间，捷运公司从来没有向法庭提供过相关的依据，捷运公司的原审代理人也没有认为渠道销售行为属于是和丽仁行公司销售并行的。而且这些渠道商和丽仁行公司不形成竞争关系。2、本案诉争合同是典型的商事代理合同而不是一般的民事代理关系，在民事代理关系中确实强调委托人利益的一致，但商事代理中严格要求双方按照既定的合同履行双方的义务，因为商事代理的受托人为了完成该项代理合同放弃了其他商业机会并在代理前后都投入了具体的人力和物力。本案中，丽仁行公司完成了项目前期的包装营销策划宣传等销售的铺垫性工作，后期通过房屋销售来赚钱代理费，如果捷运公司中途改变原来的合同势必影响到丽仁行公司原来的合同预期和合同目的的实现在此情况下，捷运公司在2月底擅自提出要以自己团队参与销售竞争的事实，背离了商事委托合同中最基本的信赖原则。在丽仁行公司在此情况下多次交涉无果的情况后，捷运公司挖走了丽仁行公司的销售人员后，才无奈解除了合同。此外，捷运公司在法定除斥期间内并未对法院提出解除合同的异议，无论法院是否认定，解除合同的通知都是有效的。综上，请求二审法院依法驳回捷运公司的上诉。原审查明的事实与二审查明的一致，本院予以确认。二审中，捷运公司提供了如下证据：证据一，《江苏省房地产中介服务收费管理办法》，内容为：一般代理，代理费为成交价格的0.4-1.2%，独家代理的，按不超过成交价格的2.4%计算；与其他渠道商的合同及客户签约的确认单，内容为：丽仁行公司的员工确认了捷运公司与其他渠道商的分销行为；以上证据证明捷运公司与丽仁行公司所签订的销售代理合同为非独家代理。证据二，高某、陈某等人的辞职报告，证明原丽仁行公司的部分销售人员是自动按其本人意愿向丽仁行公司提出辞职，以及在丽仁行公司工作期间代表丽仁行公司接受捷运公司进行分销而销售的房屋。证据三，捷运公司60套商品房的成交明细表，内容为该60套房屋通过渠道商联合销售，证明原审判决中所确定的且当事人双方共同确认的已经销售的60套商品房为丽仁行公司以及捷运公司委托的分销商共同完成的销售成果。证据四，收益对比表，证明捷运公司的资金压力和财务成本远大于丽仁行公司，更需要尽快出售房屋。丽仁行公司质证称：对证据一，认可涉及到的销售渠道这些事实，但即便从捷运公司提供的材料看，合同关系不一致。据合同内容看电商渠道主要是居间介绍服务，其实质实际上是捷运公司支付的广告费用，电商渠道介绍到现场的客源都是由丽仁行公司进行跟踪维护签订合同等正式的销售服务。对证据二，认为该材料与本案没有关联性。对于证据辞职报告本身并不能证明任何其公司不是独家代理的事实。对证据三，统计表中涉及到的渠道电商参与的明细，有部分客户来源确实是渠道商，但是这些渠道客户来源第一并不能证明丽仁行公司不是独家代理，第二本身也不影响业务费用的结算，渠道商所收取的是房产公司提供的团购优惠费用。这些费用主要由客户直接交付给渠道商。在相应的统计表中，列明渠道确认的事实是便于捷运公司与渠道商之间的结算，该结算与我司无关。确认单中也没有出现渠道商的签名。对证据四，认为该份材料只是捷运公司单方陈述，并无证明作用。丽仁行公司提供了如下证据：证据一，2013年11月25日的会议纪要以及其公司向捷运公司银行转账的凭证。会议纪要的营销事宜部分里面谈到了电商或渠道向客户收取团购费或者相关款项的情况，对应的两张付款凭据是在捷运公司能够自行收款前由其公司在销售现场向客户收取的1万抵2万或者1万抵3万等优惠措施的认筹金，以及会议纪要中涉及到的其公司代其他分销或者渠道收取的认筹金，这些钱已经交付给了对方而没有作为销售佣金进行扣除。证明其公司是按照合同只赚取合同的策划费和代理销售服务费，但不赚取相应的渠道或者认筹金费用的，与渠道商等在工作性质上有所不同。证据二，陈某和高某书写的证言，内容是在2014年底，其二人被挖到捷运公司事实情况。三张社保缴费的明细单，内容为上述二人在2014年4月份到2014年8月份是在捷运公司（编码：393419）缴费的。照片3份，显示上述人员在捷运公司上班的情况。证明其公司部分员工集体被挖到捷运公司的情况。捷运公司质证称：对证据一，对真实性无异议，认为反而证明了双方之间系非独家销售代理。对证据二，认为证人证言的真实性无法确认，且证人应当到庭作证，所以对这两份书证不予以质证。对缴纳社保的真实性没有异议，但认为该社保缴纳的凭据与本案无关联性。并认为该三份照片书证为合成书证。以上证据均无法达到丽仁行公司想证明的目的。本案的争议焦点为：一、本案应由哪方承担违约责任；二、480000元营销策划费是否应当退还给捷运公司。本院认为：关于争议焦点一，1、虽然捷运公司未在收到解除合同的通知后三个月内明确向法院提出确认解除效力之诉，但在三个月内提起了反诉要求确认系丽仁行公司违约，其中已经包含了对解除合同的异议，原审法院就此进行了审理，并就合同解除的时间点征得双方的一致同意后再行确认，故原审法院就由谁承担违约责任进行审理并无不当。2、委托人经受托人同意，可以在受托人之外委托第三人处理委托事务。因此给受托人造成损失的，受托人可以向委托人要求赔偿损失。由此可见，任何一份委托代理合同除了双方有特别约定之外，均应当视为独家代理合同，即使经过受托人同意由他人处理委托事务，受托人仍然可以要求委托人赔偿其损失。本案中，虽然有其他渠道商参与销售房屋的过程，但已经经过了受托人丽仁行公司的同意，而且相应的销售业绩仍然归于丽仁行公司，体现了合同双方权利义务的平衡，也与立法本意相符。除非经丽仁行公司同意，本案诉争合同仍然应当视为由其公司独家代理。3、既然本案诉争合同应当视为由丽仁行公司独家代理，而且该合同系商事代理合同，丽仁行公司进行代理销售的目的是为了通过销售房屋的方式赚取佣金，现捷运公司擅自决定以竞争销售为目的安排自己的销售团队，且其中还有原丽仁行公司的销售人员，来进行销售显然会损害丽仁行公司的利益，使得丽仁行公司不能达到自己的合同目的，应当视为构成根本违约。原审法院判决捷运公司按合同约定承担违约责任并无不当。关于争议焦点二，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据诉争合同上下文及履行情况，480000元营销策划费需要在开始销售四个月后逐笔归还并还清，且不以实际完成的具体工作内容计酬，本院认为该480000元应当视为丽仁行公司从事销售代理行为所需的费用，先由捷运公司预支，但该部分费用最终应当由丽仁行公司自行承担。虽然捷运公司其后的违约行为可能使得丽仁行公司在相关费用上遭到损失，但丽仁行公司也已经要求捷运公司承担违约责任，其损失得到了填补。原审法院判决由丽仁行返还该480000元并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20650元，由上诉人丽仁行公司负担8800元，由上诉人捷运公司负担11850元。本判决为终审判决。审 判 长 刘晓伟审 判 员 王一川代理审判员 刘翼洲二〇一五年八月三日书 记 员 窦 玥 搜索“”