（2015）张武民二初字第38号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-09-02
案件名称
张家界金瑞旅游发展有限公司与吴海兵、寇祝踊、张家界醉仙风味酒楼有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
张家界市武陵源区人民法院
所属地区
张家界市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张家界金瑞旅游发展有限公司,吴海兵,寇祝踊,张家界醉仙风味酒楼有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款
全文
湖南省张家界市武陵源区人民法院民 事 判 决 书（2015）张武民二初字第38号原告张家界金瑞旅游发展有限公司，组织机构代码66858422－9，住所地张家界市武陵源区武陵大道。法定代表人吴愈勇，董事长。委托代理人刘奎，湖南澧滨律师事务所律师。被告吴海兵，男，1971年12月26年出生，汉族。委托代理人王智能，湖南正诚律师事务所律师。被告寇祝踊，男，1959年10月7日出生，土家族。被告张家界醉仙风味酒楼有限公司，组织机构代码07261574－01，住所地武陵源区军地坪溪布街。法定代表人王卿，总经理。委托代理人胡祖海，男，1968年1月29日出生，土家族，系张家界醉仙风味酒楼有限公司股东。原告张家界金瑞旅游发展有限公司与被告吴海兵、寇祝踊、张家界醉仙风味酒楼有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年12月22日诉至本院，本院于当日立案，2015年5月25日，被告吴海兵申请追加张家界醉仙风味酒楼有限公司作为被告参加诉讼，本院于当日予以追加后，依法组织合议庭，于2015年7月30日公开开庭进行了审理，原告张家界金瑞旅游发展有限公司的委托代理人刘奎、被告吴海兵的委托代理人王智能、被告寇祝踊、被告张家界醉仙风味酒楼有限公司的委托代理人胡祖海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张家界金瑞旅游发展有限公司诉称，2012年2月8日，原告与被告吴海兵就溪布街部分商铺租赁达成《商铺租赁协议》，租赁范围为溪布街项目商业街DW03二、三层，DW04一、二、三层商铺，面积为3011.24平方米。2014年3月27日，被告吴海兵因经营整改需要重新与原告签订《商铺租赁协议》，约定租赁范围为溪布街商业街DW03二、三层，DW04二、三层商铺，面积为1035.6平方米，租期为6年，2014年3月28至2015年3月27日的租金为20万元，2015年3月28日至2018年3月27日的租金为每年25万元，2018年3月28日至2020年3月27日的租金为每年30万元。2014年7月21日，被告吴海兵、寇祝踊与原告签订《商铺租赁补充协议书》，补充协议对被告吴海兵2014年3月28日前的应付租金数额进行了结算，三方确认吴海兵2014年3月28日前下欠租金190万元，被告吴海兵承诺于2014年10月30日前全部付清，被告寇祝踊同意对上述租金承担连带清偿责任。被告吴海兵、寇祝踊未按《商铺租赁协议》及《商铺租赁补充协议》支付欠付的租金，已构成严重违约，请求判令：一、解除原告与被告吴海兵的《商铺租赁协议》，被告吴海兵立即腾让租赁房屋；二、被告吴海兵向原告支付下欠租金1738778元及违约金28556元；三、被告寇祝踊对上述二项诉讼请求承担连带责任。被告吴海兵辩称，被告吴海兵不是本案的适格主体，被告吴海兵所签订的三份租赁协议均是代表张家界醉仙风味酒楼有限公司签订，且实际履行合同的也是该公司，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，请求驳回原告对被告吴海兵的诉讼请求。被告寇祝踊辩称，被告寇祝踊是为被告吴海兵担保的，被告吴海兵不是本案适格被告，寇祝踊就不存在是本案的被告。被告张家界醉仙风味酒楼有限公司辩称，原告的商铺实际由醉仙楼公司租用，欠付租金是事实，但数额有出入，原告在合同履行过程中有违约行为，给醉仙楼公司带来严重损失，应予以赔偿。原告张家界金瑞旅游发展有限公司为支持其诉讼请求提交上如下证据：1．原告与被告吴海兵于2012年2月8日签订的《商铺租赁协议》，拟证明涉案租赁物的实际承租人为被告吴海兵；2．原告与被告吴海兵、寇祝踊于2014年7月21日签订的《商铺租赁补充协议书》，拟证明被告吴海兵欠付2014年3月28日前的租金190万元，被告寇祝踊自愿承担连带担保责任；3．原告与被告吴海兵于2014年7月21日签订的《商铺租赁协议》，拟证明原告与被告吴海兵重新签订的租赁合同的租期、租赁面积及租金给付情况；4．被告吴海兵与张家界金城物业服务有限公司于2012年2月8日签订的《关于缴纳溪布街市场推广费的协议》，拟证明被告吴海兵与被告的投资公司张家界金城物业服务有限公司签订的推广协议约定的推广费实为租金，该推广费是2014年7月21日双方确认的欠付租金的组成部分。被告吴海兵、张家界醉仙风味酒楼有限公司对上述证据发表如下质证意见：对证据1、证据3的三性均无异议；对证据2的真实性、关联性无异议，对该补充协议中欠付租金的数额有异议，不予认可；对证据4的真实性无异议，但与本案没有关联性，该推广协议的合同主体是张家界金城物业服务有限公司，该公司就推广费另案起诉了被告吴海兵，因该公司已经注销被驳回起诉。被告寇祝踊对原告提交的证据的质证意见为：对证据1不清楚，其他证据的质证意见与被告吴海兵一致。被告吴海兵为支持其答辩主张提交了如下证据：1．张家界醉仙风味酒楼有限公司的证明一份，部分股东证明五份，拟证明被告吴海兵为张家界醉仙风味酒楼有限公司的股东，被告吴海兵代表张家界醉仙风味酒楼有限公司与原告签订租赁合同及补充协议；2．张家界醉仙风味酒楼有限公司的企业登记注册资料、餐饮服务许可证，拟证明被告吴海兵为张家界醉仙风味酒楼有限公司的股东，该公司的经营场所为武陵源溪布街DW03、DW04栋，从而佐证该公司为租赁合同的实际履行者；3．湖南省餐饮服务食品安全监督动态等级评定表，张家界公安消防支队受理凭证、备案凭证告知书，拟证明原告的溪布DW03、DW04栋商铺的承租人为张家界醉仙风味酒楼有限公司，被告吴海兵系该公司股东，在经营中多次以自己的名义代理公司处理有关事宜；4．张家界醉仙风味酒楼有限公司章程、股东会议决议、住所（经营场所）使用证明、《商铺租赁合同》，拟证明被告吴海兵通过股东会议授权与原告签订租赁合同，原告对被告吴海兵的代理行为是明知的；5．民事诉讼状，拟证明原告所称的推广费的权利主体是张家界金城物业服务有限公司。原告张家界金瑞旅游发展有限公司对上述证据发表如下质证意见：对被告吴海兵的证据1－4的真实性、合法性、关联性均持异议，对证据5的真实性、合法性无异议，该证据能够证明2014年3月28日之前的推广费包含在下欠的190万元租金内。被告寇祝踊、张家界醉仙风味酒楼有限公司没有提交证据，对被告吴海兵提交的证据均无异议。本院认为，对原告的证据1、证据2、证据3、证据4，被告吴海兵的证据5因双方对其真实性无异议，本院确认为有效证据予以采信；被告吴海兵的证据1、证据3、证据4不能达到被告吴海兵不是本案适格主体的证明目的，本院不予采信，证据2系被告张家界醉仙风味酒楼有限公司的注册登记情况，予以采信。根据双方当事人的陈述及当庭举证、质证和本院的认证，确认以下事实：2012年2月8日，原告张家界金瑞旅游发展有限公司与被告吴海兵就溪布街部分商铺租赁签订《商铺租赁协议》，原告将溪布街项目商业街DW03二、三层、DW04一、二、三层商铺租赁给被告吴海兵，总面积为3011.24平方米，租期为八年，即2012年3月28日起至2020年3月27日止，2012年3月28日至2016年3月27日租金为每年40万元，后三年的租金分别为50万元、60万元、70万元，同时约定DW04的一楼前五年每年租金、市场推广费共计48万元，第六年开始按10%递增，合同签订时交纳履约保证金10万元，第一年的租金分两次交付，以后每年提前一个月一次性交纳次年租金。上述合同签订当日，原告张家界金瑞旅游发展有限公司投资的张家界金城物业服务有限公司与被告吴海兵签订一份《关于缴纳溪布街市场推广费的协议》，协议约定了被告吴海兵对租赁商铺在租赁期内应交纳的推广费事宜，并交纳履约保证金10万元。合同签订后，被告吴海兵对租赁商铺进行装修后开始经营餐饮。2013年7月8日，被告吴海兵与胡祖海、王卿、廖湘京等十人共同出资注册成立张家界醉仙风味酒楼有限公司，该公司的经营场所为被告吴海兵租赁的商铺。2014年7月21日，张家界醉仙风味酒楼有限公司的其他股东因经营问题要求直接与原告签订《商铺租赁合同》，原告基于被告吴海兵下欠巨额租金的情况，最终同意与被告吴海兵在原租赁合同的基础上重新签订《商铺租赁合同》，该《商铺租赁合同》在原租赁的范围内减少了DW04的一层商铺，总租赁面积为1305.6平方米，租赁期为原租赁合同剩余的六年期限，即2014年3月28日起至2020年3月27日止；2014年3月28至2015年3月27日的租金为20万元，2015年3月28日至2018年3月27日的租金为每年25万元，2018年3月28日至2020年3月27日的租金为每年30万元，第一年的租金于2015年3月8日前付清。签订该合同的当日，双方对被告吴海兵2014年3月28日前欠付的租金进行了结算确认，被告吴海兵2014年3月28日前欠付租金190万元，双方就欠付租金的给付签订了《商铺租赁补充协议书》，被告吴海兵于2014年10月31日前分次支付拖欠的租金120万元后，原告将另外的70万元租金予以减免，未按约履行，则按实际欠付金额190万元支付下欠租金，被告寇祝踊在该补充协议中同意对被告吴海兵应履行的合同义务承担连带责任，该补充协议同时约定被告吴海兵、寇祝踊不履行协议或延期履行，原告有权直接清场，收回商铺，被告吴海兵、寇祝踊在收到原告解除合同通知后三日完成退场工作。上述协议签订后，被告吴海兵没有按约履行，原告自2014年11月开始对其租赁场所停水停电。另查明，被告吴海兵在合同履行期间共交纳履约保证金20万元，2014年5月3日以醉仙楼的名义交纳了推广费（实为租金）40万元。2014年12月19日，张家界金城物业服务有限公司因被告吴海兵下欠推广费而提起了诉讼，诉请支付的推广费不包含被告吴海兵2014年3月28日前应支付的推广费。本院认为，原告张家界金瑞旅游发展有限公司与被告吴海兵签订的《商铺租赁协议》及《商铺租赁补充协议》为双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，原、被告双方均应全面履行合同约定的义务。交纳租金是承租人在租赁合同中应承担的主要合同义务，被告吴海兵没有按照租赁合同及补充协议的约定及时交纳租金，构成合同的严重违约，原告要求解除双方的租赁合同于法有据，本院予以支持，关于原告要求被告吴海兵支付下欠租金的问题，原告在2014年11月因被告吴海兵欠付租金而对租赁房屋停水停电，被告吴海兵自2014年11月停止了对租赁物的使用，故租金交纳的截止日期确定为2014年10月31日止，被告吴海兵欠付2014年3月28日前的租金190万元，2014年3月28日至2014年10月30日的应付租金为116666元，欠付租金总额为2016666元，2014年5月3日支付了租金40万元，履约保证金20万元抵减租金，被告吴海兵欠付租金总额为1416666元。被告寇祝踊自愿对被告吴海兵在租赁合同中应承担的合同义务承担连带责任，故原告要求其对吴海兵欠付的租金承担连带清偿责任的请求，本院予以支持。关于原告要求被告吴海兵支付违约金28556元的诉讼请求，因双方在合同中对违约责任约定不明确，原告也未提交违约损失的相关证据，故该请求本院不予支持。被告吴海兵辩称其不是本案适格主体的抗辩意见，违反了合同相对性原则，本院不予采纳；其辩称补充协议中欠付租金的数额有误，该抗辩意见与客观事实不符，双方在补充协议中同意将名为推广费的费用计算到租金中，且得到了推广协议合同权利人张家界金城物业服务有限公司的追认，双方确认的数额应予以认可。被告张家界醉仙风味酒楼有限公司不是本案租赁合同的相对人，在本案中不承担相应的合同义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款的规定，判决如下：一、解除原告张家界金瑞旅游发展有限公司与被告吴海兵的《商铺租赁合同》，被告吴海兵于本判决生效后立即腾让租赁的商铺；二、被告吴海兵向原告张家界金瑞旅游发展有限公司支付下欠的租金1416666元，被告寇祝踊对该款承担连带清偿责任；三、驳回原告张家界金瑞旅游发展有限公司的其他诉讼请求。上述金钱给付义务，限判决书生效后立即给付，如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费20706元，原告张家界金瑞旅游发展有限公司负担5000元，被告吴海兵负担15706元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长 郑小兰代理审判员 杨 帆人民陪审员 毛芳圆二〇一五年八月三日书 记 员 罗 田相关法律规定《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 关注公众号“”