（2015）穗中法民五终字第3023号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-08-06
案件名称
朱文忠、陈焯昌、林陞如与广州天龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州天龙房地产开发有限公司,朱文忠,陈焯昌,林陞如
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第四百零四条，第四百零六条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3023号上诉人（原审被告）：广州天龙房地产开发有限公司，住所地：广州市天河区。法定代表人：张锦良，职务：董事长。委托代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱文忠，香港居民，住深圳市福田区。被上诉人（原审原告）：陈焯昌，香港居民，住址同上。被上诉人（原审原告）：林陞如，香港居民，住址同上。以上三被上诉人共同委托代理人：孔文，广东广信君达律师事务所律师。上诉人广州天龙房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第816号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：朱文忠、陈焯昌、林陞如与广州天龙房地产开发有限公司（以下简称天龙公司）因商品房预售合同的面积差异款成诉，原审法院作出（2012）穗天法民四初字第1786号民事判决［以下简称“1786案”］，1786案审理查明：“天龙公司是位于广州市天河区龙口西路天龙大厦商品房的开发商。1994年4月18日，朱文忠、陈焯昌、林陞如（乙方、买方）、天龙公司（甲方、卖方）双方签订《商品房预售契约》，约定由天龙公司向朱文忠、陈焯昌、林陞如出售天龙大厦2楼100号商铺，建筑面积26.8平方米，房屋总价款为港币584000元。甲方应于1995年12月31日将上述房地产建成并正式交付乙方。甲方还应于1996年6月30日前为乙方办妥领取房地产产权证的手续。该合同已经广州市房地产交易所办理预售监证。合同签订后，朱文忠、陈焯昌、林陞如支付了购房款港币584000元，天龙公司已将案涉房屋交付给朱文忠、陈焯昌、陆陞如使用。另查明，广州市国土资源和房屋管理局已核发涉讼房屋的《房地产权证》（房产登记号：统字596062号），该证载明：涉讼房屋确权地址天河区龙口西路88号2层100号铺，房屋权属人为朱文忠、陈焯昌、林陞如，房屋建筑面积为26.9856平方米，使用性质为商业…”，1786案判决为：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，朱文忠、陈焯昌、林陞如支付广州天龙房地产开发有限公司房屋面积差异款港币4044元；二、驳回广州天龙房地产开发有限公司的其它诉讼请求。朱文忠、陈焯昌、林陞如不服判决上诉，本院作出（2014）穗中法民五终字第59号民事判决，维持原判。2014年2月10日，朱文忠、陈焯昌、林陞如以天龙公司至今未办证已构成违约为由，向原审法院提起诉讼，请求法院判令天龙公司为其办理涉诉商铺房产证和向其支付逾期办证违约金及未交付房产证的损失。原审审理期间，天龙公司表示100号商铺已办妥房产证，并提交广州市房地产档案馆查册单，显示100号铺的权属证书为穗房地证字第432493号，领取人为“代理人刘某”，朱文忠、陈焯昌、林陞如表示至今未领取房产证亦从未收到领证通知。再：朱文忠、陈焯昌、林陞如未提交证据证实其本案立案前向天龙公司主张违约金的证据。关于违约金标准，朱文忠、陈焯昌、林陞如表示合同没有约定计算标准，天龙公司表示违约标准由法院认定。鉴于涉案100号铺已办妥房产证，原审法院予以释明，朱文忠、陈焯昌、林陞如坚持第一项诉讼请求。原审法院认为：生效法律文书对朱文忠、陈焯昌、林陞如与天龙公司的商品房预售法律关系及交易事实予以审理并认定，本案不作赘述。依约定“甲方还应于1996年6月30日前为乙方办妥领取房地产产权证的手续”，天龙公司应在该日前办妥并交付房产证给朱文忠、陈焯昌、林陞如，现房产证已办妥，天龙公司抗辩已交付证书缺乏事实依据，原审法院不予采纳。天龙公司对未交付房产证的行为仍须承担违约责任，合同未约定违约金的计算标准，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，天龙公司应按上述法定标准计付违约金给朱文忠、陈焯昌、林陞如。现天龙公司提出诉讼时效抗辩，违约金为一般债权债务性质，适用两年诉讼时效，朱文忠、陈焯昌、林陞如未有证据证实在本案立案前（2014年2月10日）向天龙公司主张违约金请求，故此对于1996年7月1日至2014年2月9日（立案时间2014年2月10日倒推两年）的违约金丧失胜诉权，原审法院依法驳回。天龙公司应向朱文忠、陈焯昌、林陞如支付自2012年2月10日至实际领取房产证之日止的违约金，违约金以已付房款港币584000元为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计，自2012年2月10日计至领取房产证之日止。但从公平角度，违约金总额以不超过本金港币584000元为限。对于朱文忠、陈焯昌、林陞如主张的超出部分，原审法院予以驳回。关于朱文忠、陈焯昌、林陞如的第一项诉讼请求，现涉案铺位房产证已办妥，无须通过诉讼程序处理，朱文忠、陈焯昌、林陞如经释明后坚持诉讼请求，原审法院予以驳回。需要指出的是，天龙公司应将该房产证交付朱文忠、陈焯昌、林陞如，如未交付，由朱文忠、陈焯昌、林陞如另循途径处理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，第一百四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第六十四条第一款的规定，于2015年1月15日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，天龙公司向朱文忠、陈焯昌、林陞如支付逾期交付广州市天河区龙口西路88号2层100号铺房产证违约金（以本金港币584000元为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计，自2012年2月10日计至领取房产证之日止，以本金港币584000元为限）。二、驳回朱文忠、陈焯昌、林陞如的其他诉讼请求。本案一审受理费9640元，由朱文忠、陈焯昌、林陞如负担7712元，由天龙公司负担1928元。判后，上诉人天龙公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、天龙公司已为朱文忠、陈焯昌、林陞如办理了涉案房屋的产权证。天龙公司已于1998年期间，为涉案房屋所在的天龙大厦的各业主，陆续办理了产权证。据广州市房地产档案馆提供的资料显示，涉案房屋的房产证已于1998年12月10日办妥。至于房产证交付问题，天龙大厦的其他业主都已领取了房产证。天龙公司在已经办理好涉案房屋房产证的情况下，没有理由不将房产证交给朱文忠、陈焯昌、林陞如。但是由于天龙公司已多年没有实际经营，资料遗失严重，所以在一审期间未能找到通知朱文忠、陈焯昌、林陞如领取房产证或交付房产证的记录。希望本着实事求是的精神，确认天龙公司已办理并交付了涉案房产证的事实。二、由于天龙公司无法单方办理房产证，原审判决天龙公司支付2012年2月10日至领取房产证之日期间的违约金，不合理。三、原审判决对于诉讼费用分担不合理。根据诉讼费用交纳办法的规定，天龙公司与朱文忠、陈焯昌、林陞如应按败诉的比例承担诉讼费用，现原审判决天龙公司负担的受理费超出了天龙公司应承担的比例不合理。综上，上诉请求：1、撤销原审判决，驳回朱文忠、陈焯昌、林陞如全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由朱文忠、陈焯昌、林陞如承担。被上诉人朱文忠、陈焯昌、林陞如答辩称：同意原审判决，不同意上诉人天龙公司的上诉请求。上诉人天龙公司与被上诉人朱文忠、陈焯昌、林陞如对原审查明事实没有异议，本院予以确认。本院二审另查明：根据广州市房地产档案馆查册单显示，本案商铺已于1998年12月2日办妥了房地产证，并于同月10日由刘某代为领取。本院认为：根据本案查明事实，涉案房产证已办妥，并由天龙公司的工作人员刘某代为领取。天龙公司在代为领取涉案商铺房地产证后，应将房地产证交付给朱文忠、陈焯昌、陆陞如。但是天龙公司并无提供证据证明已将涉案房地产证交付给朱文忠、陈焯昌、陆陞如，且朱文忠、陈焯昌、陆陞如对此也不认可，故天龙公司应承担举证不能的不利后果。天龙公司上诉主张要求法院认定其已交付涉案房产证，缺乏事实依据，本院不予采纳。不动产权属证书是权利人享有不动产物权的依据，它原则上是公开的正式的法律文书，可供公众查阅，可起到向世人公开所有权的作用，故其具有直接表明所有权的能力。在商品房买卖法律关系中，买受人在房屋交接后，虽然拥有了房屋的使用权，但房屋的所有权并不随着房屋的交接而转移，出卖人在产权转移登记以前对房屋仍拥有所有权，即房屋权利的转移和设定在登记之前只体现为债权的存在，在登记之后才能认为是完成了产权转移或权利的设立，未经登记，房地产交易的权利受让人只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。为督促商品房出卖人履行产权转移登记义务，最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，上述法条对出卖人履行产权转移登记的期限，以及出卖人迟延为买受人办理房屋权属证书的责任作出了具体的规定，该规定适用于商品房出卖人未按约定或规定迟延为买受人办理房屋所有权转移和房屋权属证书的情形。本案中，根据双方签订的《商品房预售契约》约定，天龙公司应于1996年6月30日前为朱文忠、陈焯昌、陆陞如办妥领取房地产证的手续，即天龙公司的合同义务是办理产权转移登记手续，并为朱文忠、陈焯昌、陆陞如办妥领取房地产证的手续，天龙公司在完成了办妥领取房地产证手续的情况下，房地产证何时办妥，以及实际于何时领取，均与其已没有关系。本案中，天龙公司对于何时办理产权转移登记和办妥领取房地产证手续均没有进行举证，现有证据只能证明房地产证已于1998年12月2日办妥并于同月10日由刘某代为领取，故本院认为天龙公司最迟已于1998年12月10日完成了上述合同义务。根据以上分析，天龙公司未依约履行合同约定的义务，天龙公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原审认定天龙公司存在违约情形是恰当的，但鉴于本案合同中，双方仅约定天龙公司应“办妥领取房地产证手续”义务，而并非应承担“办妥房地产证并交付产权证”之中的“交付义务”，因而在上述产权证已由刘某代为领取后，应认定天龙公司作为商品房买卖合同的出卖人，已完成了合同约定的义务。至于天龙公司在代为领取房产证后，从1998年12月10日至今一直未将房产证交付给朱文忠、陈焯昌、陆陞如的问题，因不是合同约定的义务，也并非最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”规定的义务，故不能依司法解释的规定判决天龙公司继续承担办妥领取房地产证之后的违约责任。虽然如此，但天龙公司在代为领取房地产证后，未将该证交给朱文忠、陈焯昌、陆陞如，也应承担相应民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”第四百零六条第一款“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”的规定，天龙公司作为出卖人和受委托人，未尽到合同附随义务和受托人义务，将房地产证这一重要证件交给朱文忠、陈焯昌、陆陞如，应对其故意或重大过失行为承担责任。因天龙公司的行为导致朱文忠、陈焯昌、陆陞如需要另行补办房地产证、起诉追讨房地产证而产生的有关费用，天龙公司应予赔偿。鉴于双方对如何赔偿丢失的房地产证损失没有约定，本院综合朱文忠、陈焯昌、陆陞如需要另行补办房地产证、证件丢失时间以及因此产生的诉讼等各方面的因素，酌定由天龙公司赔偿损失60000元给朱文忠、陈焯昌、陆陞如。综上所述，原审判决认为天龙公司应对未及时为朱文忠、陈焯昌、陆陞如办妥领取房地产证手续承担违约责任，并认为朱文忠、陈焯昌、陆陞如的上述请求已超过诉讼时效保护期限是正确的，但在涉诉商铺产权已办理转移登记手续和发出房地产证后，仍判决天龙公司承担违约责任却缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。至于案件诉讼费用的负担问题，原审法院根据朱文忠、陈焯昌、陆陞如的诉讼请求，结合双方当事人在本案中的胜诉、败诉情况，决定双方当事人各自需负担的案件受理费数额，处理并无不当。但鉴于本案一审判决结果确有不当之处，故二审判决决定调整双方当事人各自需负担的案件受理费数额。据此，审查原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理不当，应予纠正。上诉人天龙公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第四百零四条、第四百零六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第816号民事判决第二项；二、撤销广东省广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第816号民事判决第一项；三、自本判决送达之日起15日内，天龙公司向朱文忠、陈焯昌、林陞如赔偿损失60000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费9640元，由广州天龙房地产开发有限公司负担1300元，朱文忠、陈焯昌、林陞如共同负担8340元。二审案件受理费1641元，由广州天龙房地产开发有限公司负担1300元，朱文忠、陈焯昌、林陞如共同负担341元。本判决为终审判决。审判长 郭伟裕审判员 陈 涛审判员 陈珊彬二〇一五年八月三日书记员 李 杨 更多数据：搜索“”来源：