（2014）扶民初字第348号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-12-04
案件名称
黄彪、黄志红等与扶绥县市场开发服务中心租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
扶绥县人民法院
所属地区
扶绥县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄彪,黄志红,扶绥县市场开发服务中心
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十六条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广西壮族自治区扶绥县人民法院民 事 判 决 书（2014）扶民初字第348号原告黄彪，个体户。原告黄志红，个体户。上述两原告委托代理人马连敏，扶绥县法律事务中心法律工作者。被告扶绥县市场开发服务中心，住所地广西扶绥县新宁镇南密路。法定代表人许勤桃，该服务中心主任。委托代理人黄海涛，广西进安律师事务所律师。原告黄彪、黄志红诉被告扶发县市场开发服务中心租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月10日立案受理后，依法由审判员兰燕适用简易程序进行独任审判，于2014年5月7日公开开庭审理了本案。书记员李泠满担任法庭记录。原告黄彪、黄志红及其委托代理人马连敏，被告扶发县市场开发服务中心委托代理人黄海涛到庭参加诉讼。本案在审理过程中，原、被告向本院提出庭外和解申请，但双方未达成和解协议。本案现已审理终结。原告黄彪、黄志红诉称，2012年4月18日，被告将座落在山圩镇山圩街的一栋圩亭发包给原告两人承包经营。承包期限为11年，从2012年4月19日起至2023年4月19日止。承包金为每年18500元，每年支付一次，第一次在合同签订之日起10日内支付，以后在每年5月15日前支付下一年承包金，并交纳押金2000元。合同期满后，原告按合同条款履行的，被告退回押金。双方签订《市场承包合同》后，原告履行了交付承包金和押金的义务。2013年4月8日，原告按照双方签订的《市场承包合同》第五条的约定向被告请示履行圩亭维修改造义务，在征得被告同意后，原告聘请有资质的单位对圩亭进行设计改造。同时，投入大量的资金和人力、物力，其中钢结构铺面85092元、房屋墙面维护56358元，购买卷闸门及安装费71664元，隆安土建施工队工人工资36195元，购买水泥砖8200块共14760元、水泥复粉11420元、河沙7360元、石粉2940元、石碴1120元、水管8946元，勾机施工费8470元，水管安装费2250元，运费6080元，电费440.50元，水费200元，保管费4000元，以上合计317295.50元。5月26日，原告完成对圩亭的维修改造工作。2013年5月29日，扶绥县住建局和山圩镇人民政府等有关部门以圩亭改造未经报批属违建为由，将原告改造好的圩亭强制拆除，给原告造成了巨大经济损失。原告认为，被告作为所有权人对圩亭维修改造项目在没有向有关主管部门办理报批许可之前，就要求原告对圩亭进行维修改造的行为存在过错。被告的过错行为与原告经济损失之间有直接的因果关系。为此，诉至法院，要求判令被告赔偿原告经济损失317295.50元。被告扶绥县市场开发服务中心辩称，一、被告与原告签订了市场承包合同，将山圩镇山圩街的一栋圩亭发包给原告。鉴于租赁房屋圩亭因建造时间久远、年久失修，为达到安全使用的目的，双方在合同中约定承租方即原告负责对圩亭在法律规定允许的范围内进行维修改造。但原告没有办理维修改造的相关合法手续，借维修改造之名违法拆除圩亭并重建，造成了租赁物灭失，这是原告对合同的根本违约。因此，被告在合同履行过程中没有违约行为，不存在过错，原告的损失是其在合同履行过程因自身行为违法产生，应自行承担。二、维修改造和拆除重建是两个不同的概念，维修改造要保持原建筑的基本框架结构，改造后不影响原物的存在，不损耗租赁物，但原告却在履行合同过程中拆除了承包的圩亭，造成租赁物灭失，被告保留对原告追究赔偿的权利。综上所述，被告在合同履行过程中没有过错，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告扶绥县市场开发服务中心成立于1999年4月6日，经营范围为：市场物业管理；市场设施租赁；市场维修、改造和开发；提供市场供销商品信息服务；货物储存、装卸、搬运服务。2012年4月18日，被告扶绥县市场开发服务中心与原告黄彪、黄志红签订了《市场承包合同》，约定：被告将位于扶绥县山圩镇山圩街山圩原供销社对面的1栋圩亭（面积：533.18㎡）发包给原告经营；承包期限从2012年4月19日至2023年4月19日，承包金额为每年人民币18500元，于合同签订之日起十日内支付第一年承包金并交纳抵押金2000元，以后每年的5月15日前支付下一年承包金；合同签订后，原告必须将承包的圩亭进行改造，所产生费用由原告自行解决，如违反合同约定，不承担维修责任导致圩亭严重损坏的，被告有权解除合同等。该圩亭在出租时的状况为：横梁加瓦片屋顶，砖混结构立柱，无围墙。合同签订后，原告将该圩亭用于经营日用品销售。2013年4月8日，原告向被告递交《关于要求批准山圩农贸市场圩亭进行维修改造的请示》，要求被告批准对山圩市场的圩亭进行维修改造，维修改造费用由原告出资。同日，被告在该请求上批注：同意原告的维修改造申请，但必须聘请有资质的公司对市场图纸进行设计及施工符合有关要求，确保市场安全。随后，原告开始着手改造工程。经委托广西鼎固钢结构工程有限公司设计并施工建造，在原圩亭的基础上架设了钢架铁棚等加固设施，并于5月26完工。2013年5月24日，扶绥县住房和城乡建设局向被告发出《限期拆除通知书》，以被告未经审批擅自在在山圩街圩亭建钢架结构铁棚，违反了《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规的规定为由，限令被告在接到通知之日起3日内自行拆除全部违法建筑物。5月27日，被告向县住房和城乡建设局作出复函，其中复函第4点写明：山圩镇山圩街圩亭建于20世纪70年代，为砖瓦结构，该圩亭天面出现多处漏水，横条及角子多处损坏，砖柱崩裂移位，接近危房，存在安全隐患；2013年4月该市场承包商经被告单位同意，出资对该市场进行维修改造，且改造工程的钢架棚及附属设施已基本峻工；同时认为，被告单位负有市场资产经营管理和市场维修、改造、开发和建设的义务，因此对县住房和城乡建设局下达的《限期拆除通知书》不予认可。2013年5月29日，县住房和城乡建设局对修建好的山圩街圩亭钢架铁棚进行了强制拆除，拆除的建筑材料存放于山圩镇派出所。原告因就圩亭被拆除导致的损失赔偿与被告协商未果，原告诉至法院而成讼。另查明，被拆除后的圩亭在土地使用权范围内仅剩余部分铁管围栏。以上事实有经过开庭质证的证据佐证：1、原告提供的证据1、电脑咨询单，《市场承包合同》，国有土地使用证，《关于要求批准山圩农贸市场圩亭进行维修改造的请示》，《钢结构工程承包合同》、广西鼎固钢结构工程有限公司规划设计图和企业营业执照及税务登记证，《卷闸门制作安装合同书》及企业营业执照、结算单，各种收款收据39，山政请（2013）19号扶绥县山圩镇人民政府文件、扶绥县住房和城乡建设局发出的《限期拆除通知书》，《关于山圩镇旧农贸市场圩亭被强制拆除的情况报告》、《关于领取拆除物的通知》，图片12张，证明圩亭在改造前和改造中，以及拆除后的情况；2、被告提供的《关于限期拆除山圩旧农贸市场圩亭的复函》，（2003）扶行初字第10号行政判决书；3、为查明案件事实，本院到现场勘验拍摄的照片。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告在履行《市场承包合同》中是否存在违约，原告因维修改造旧圩亭而遭受的损失过错在谁，对该损失应如何承担赔偿责任；二、原告诉请的经济损失317295.5元是否合理合法，应否予以支持。一、关于原、被告在履行合同中是否存在违约，因维修改造旧圩亭而遭受的损失过错在谁，对该损失应如何承担赔偿责任的问题。原告黄彪、黄志红与被告扶绥县市场开发服务中心签订的《市场承包合同》系双方真实意思表示、未违反有关法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，具有法律约束力，双方当事人应依约履行合同。本案中，应由谁办理圩亭维修改造相关审批手续，是认定承担违约责任的主要依据。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。原、被告签订的《市场承包合同》约定由原告承包经营被告所有的山圩镇山圩街圩亭1栋，即将山圩街圩亭1栋出租给原告用于经营，则被告作为出租人负有保证出租物在租赁期间处于适租的状态。根据被告于2013年5月27日向扶绥县住房和城乡建设局作出的《关于限期拆除山圩旧农贸市场圩亭的复函》，其自行承认用于出租经营的山圩街圩亭天面多处漏水，黄条及角子多处损坏，砖柱崩裂移位，属危房，显然已不处于适租状态；同时，被告作为山圩街圩亭的所有权人，当圩亭需维修改造的，理应由被告向相关部门办理审批手续。因此，原告向被告申请将圩亭进行维修改造，被告怠于履行办理相关审批手续并同意原告维修，导致圩亭被拆除的主要过错在于被告，应承担主要的过错责任，即60%的责任；另两原告作为成年人，应当知道依法登记的建筑物在维修及改造前，应办理相关的审批手续，但在未办理审批的情况下，便动工维修改造租赁物，本身亦存在过错，应对此产生的损失承担相应的责任。二、关于损失应如何认定的问题。被告对原告主张的损失数额不予认可，在庭审中表示对损失额不申请评估，视为被告放弃举证的权利，应承担举证不能的法律后果。根据原告提供的《钢结构工程承包合同》、广西鼎固钢结构工程有限公司规划设计图和企业营业执照及税务登记证，广西鼎固钢结构工程有限公司具有设计及钢结构设计、制作、安装的相应资质，结合该公司出具的收款凭证，该公司为原告设计、安装施工钢结构铺面费用85092元及房屋墙面维护费用56358元合理合法，本院予以确认；根据原告提供的《卷闸门制作安装合同书》及企业营业执照、结算单及收款收据，扶绥李秀清日杂百货五金店出具的购货清单，并结合原告拍摄的相片、本院现场勘验拍摄的相片、《领取拆除物的通知》、《执法先行登记保存物品审批表》，原告在维修改造圩亭时，按装了卷闸门，并配有铁管、铁架、水管等建筑材料，因此对原告主张的卷闸门费用71664元、水管、排水管8946元予以确认；对于隆安土建施工队工人工资36195元，购买水泥砖款14760元、水泥复粉款11420元、河沙款7360元、石粉款2940元、石碴款1120元、勾机施工费8470元、水管安装费2250元、运费6080、保管费4000元，合计94595元，因均系单独证据，且不是正式发票，因此对该部分的费用数额不予确认，但维修改造过程中确需要上述材料及人工，本院酌情支持18919元；对于电费440.50元，因有正式票据予以证实，对此本院予以确认。另上述建筑材料中部分材料属金属材料，在拆除后仍有残余价值，因此应予以扣减，本院酌情扣减10%。综上，原告因圩亭被拆除导致的合理损失为217277.55元（241419.5元×90%），由被告赔偿60%即130366.53元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告扶绥县市场开发服务中心赔偿原告黄彪、黄志红经济损失130366.53元；二、驳回原告的黄彪、黄志红其他诉讼请求。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取人民币3030元，由原告黄彪、黄志红负担1230元，被告扶绥县市场开发服务中心负担1800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。审判员 兰 燕二〇一五年八月三日书记员 李泠满附法律条文：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自：