（2015）遵市法民终字第604号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-11-30
案件名称
上诉人遵义京瑞家园房开公司与被上诉人刘文兵商品房销售合同纠纷民事二审判决书
法院
贵州市遵义市中级人民法院
所属地区
贵州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）遵市法民终字第604号上诉人（原审被告、原审反诉原告）遵义市京瑞家园房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市汇川区宁波路维也纳春天小区。法定代表人阎鑫，该公司总经理。委托代理人令狐兴中，贵州子尹律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）刘文兵，男，1971年8月13日出生，汉族，贵州省金沙县人。委托代理人袁河，贵州名城律师事务所律师。委托代理人陈建均，贵州名城律师事务所实习律师。原审第三人遵义瑞港企业房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市汇川区南京路瑞港世纪城*号楼。法定代表人柯峰，该公司董事长。委托代理人夏源蔓，贵州名城律师事务所律师。上诉人遵义市京瑞家园房地产开发有限公司（以下简称京瑞公司）因与被上诉人刘文兵、原审第三人遵义瑞港企业房地产开发有限公司（以下简称瑞港公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2015）汇民初字第236号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2006年10月18日，刘文兵与京瑞公司签订《商品房买卖合同》，约定刘文兵购买京瑞公司开发的位于遵义市汇川区南京路与宁波路交汇处“公园天下.维也纳春天”小区城市山谷D幢05号房（建筑面积389.3平方米），房屋总价款为600000元，在签订合同时一次性付清房款，逾期付款10日后京瑞公司有权解除合同，刘文兵按累计应付款的1%向京瑞公司支付违约金。并约定京瑞公司应当在2007年6月30日前将涉案房屋交付给刘文兵，如逾期交房超过90日，刘文兵要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，京瑞公司按日向刘文兵支付已交付房价款万分之二的违约金。合同附件四中注明“本合同确定的购房款已由买受人全额支付给了遵义瑞港企业房地产开发有限公司，并委托遵义瑞港企业房地产开发有限公司全额支付给出卖方”，在此内容上由京瑞公司加盖公章予以确认。刘文兵、瑞港公司对此内容均予以认可。由于争议该房至今未交付，刘文兵遂诉请由京瑞公司交付房屋并按已付购房款日万分之二的标准计算违约金（截止起诉之日为437920元，并支付至实际交房时止）；京瑞公司以刘文兵未交纳购房款为由提起反诉，请求解除双方合同并由刘文兵承担违约责任。一审法院认为，刘文兵与京瑞公司签订的《商品房买卖合同》为双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，双方均应按照约定的期限履行各自的义务。涉案附件四系合同的组成部分，与合同具有相同的法律效力，三方当事人在合同附件四中一致认可刘文兵应当支付的购房款已全部支付给第三人瑞港公司，由第三人瑞港公司全额支付给京瑞公司，该内容系京瑞公司注明并加盖公章，并有刘文兵和瑞港公司的认可，可以认定为三方当事人真实意思表示，构成了债务承担，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条之规定，京瑞公司加盖公章予以确认，应视为京瑞公司已同意了该债务承担，刘文兵已履行了其支付购房款的义务，京瑞公司也应按照约定的期限交付房屋，现刘文兵主张判令由京瑞公司交付涉案房屋的诉讼请求，于法有据，予以支持。刘文兵主张京瑞家园公司应按已付购房款日万分之二的标准计算违约金（截止起诉之日为437920元，并支付至实际交房时止），京瑞公司认为违约金计算过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，违约金虽具有补偿和惩罚双重性质，但仍以赔偿非违约方的损失为主要功能，京瑞公司逾期交房虽属违约，但涉案房屋为住宅并非商用，故京瑞公司的违约行为不能造成刘文兵437920元的损失，故京瑞公司认为刘文兵主张违约金过高的抗辩理由于法有据，予以采纳。结合刘文兵的实际损失，兼顾合同履行情况，酌情判令京瑞公司以房屋总价款600000元为本金，自2007年7月1日起按照中国人民银行同期短期贷款基准利率计算违约金至实际交房时止。京瑞公司提起反诉认为刘文兵未交纳购房款，故应判决解除双方合同并由刘文兵承担违约责任，刘文兵辩解已履行了付款义务，且京瑞公司已经超过了法律规定的行使解除权的期间，现已查明刘文兵已经以债务承担方式履行了付款义务，双方之间不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条中规定的解除情形，也未按照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第九十六条第一款之规定在规定的期限内通知刘文兵，故京瑞公司要求解除合同的主张，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十四条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、遵义市京瑞家园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于遵义市汇川区南京路与宁波路交汇处“公园天下.维也纳春天”小区城市山谷D幢05号房屋交付给刘文兵；二、遵义市京瑞家园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向刘文兵支付违约金（以600000万元为本金自2007年7月1日起按照中国人民银行同期短期贷款基准利率计算违约金至实际交房时止）；三、驳回刘文兵的其他诉讼请求；四、驳回遵义市京瑞家园房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费22760元，减半收取11380元，由刘文兵承担1000元，遵义市京瑞家园房地产开发有限公司承担10380元；反诉案件受理费1900元（已依法减半收取），由遵义市京瑞家园房地产开发有限公司承担。一审宣判后，京瑞公司不服原判，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判解除双方《商品房买卖合同》并由刘文兵承担违约金和所有诉讼费用，京瑞公司不承担交付房屋的义务和支付违约金的责任。理由：1、双方签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议未约定债务承担，原审认定三方构成债务承担存在错误；2、瑞港公司自始没有认可承担向上诉人付款的义务，仅以其在诉讼中认可作表示认定构成债务承担，不合法不合理；3、刘文兵和瑞港公司均未向上诉人交付过购房款，上诉人要求解除合同应予以支持。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，本案争议房屋所在的楼盘“公园天下.维也纳春天”前期系瑞港公司开发建设，后瑞港公司与案外人京虹公司组建了京瑞公司，并由瑞港公司并将该楼盘移交与京瑞公司负责开发建设。本院认为，本案争议从合同目的方面分析。虽然商品房买卖合同对付款方式约定由刘文兵委托瑞港公司支付购房款体现的是第三人瑞港公司代为履行合同债务的法律性质，但是该附加条款系由京瑞公司员工手书、添加，刘文兵并未在该条款下方签字、捺印加以确认，故仅凭该条款不足以体现刘文兵的真实意思表示并且与刘文兵的合同目的相悖。刘文兵向讼争房屋的原建设开发企业瑞港公司支付购房款的目的是取得所购房屋，至于由谁交房以及该房款最终由谁获得并非刘文兵关注的重点，刘文兵也不会为该套房屋再向其他主体额外支付房款，故合同约定由刘文兵委托瑞港公司付款应理解为京瑞公司应得房款的支付义务由瑞港公司承担，方能符合刘文兵的合同目的。京瑞公司在受让取得涉案房开项目的同时承继了向刘文兵交房的合同义务，其未按时交房构成违约，应当承担违约金赔偿责任。从合同履行角度分析。商品房买卖合同约定的付款期限为签约当日支付货款。合同签订后，京瑞公司在长达八年的时间里始终未就第三人瑞港公司没有支付房款而向刘文兵主张继续履行等违约责任，亦未行使合同解除权，结合瑞港公司是京瑞公司大股东，二者系关联公司的事实，瑞港公司答辩认可购房款应由其向京瑞公司支付，未支付系因其与京瑞公司之间内部结算存在分歧，足以表明在实际履约过程中，京瑞公司早已默认瑞港公司债务承担人身份，三方当事人已在事实上变更合同特别约定，即房款非由瑞港公司代为支付而是通过债务转移由瑞港公司承担付款义务。相应，刘文兵向瑞港公司支付购房款即已履行完毕付款义务，京瑞公司以刘文兵未按时付款为由主张解除合同的诉请不能成立。综上所述，遵义市京瑞家园房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26560元，由遵义市京瑞家园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李玉振审 判 员 任建毅代理审判员 贺灿灿二〇一五年八月三日书 记 员 杨恩高 更多数据：搜索“”来源：