（2015）台商初字第195号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-09-07
案件名称
贺强与邵达明租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
枣庄市台儿庄区人民法院
所属地区
枣庄市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贺强,邵达明
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十九条第一款，第一百零七条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
山东省枣庄市台儿庄区人民法院民 事 判 决 书（2015）台商初字第195号原告贺强。被告邵达明。原告贺强与被告邵达明租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贺强、被告邵达明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺强诉称，2008年5月，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定由被告邵达明租赁原告贺强位于台儿庄运河大桥南公路西侧的厂房，租赁期限为5年，自2008年6月1日至2013年6月1日止，付款方式为按年度交纳。合同签订后，原告贺强将租赁物交被告邵达明使用。现起诉要求被告邵达明给付5年的租金30万元，原告当庭放弃关于租金利息的诉讼请求。被告邵达明辩称，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为1年，现原告的起诉已超过诉讼时效，请求法院依法驳回原告的起诉，同时，被告实际使用租赁物不到一年，即使被告应当承担付款责任，也只应当支付一年的租金。原告贺强为证明其诉讼请求，向本院提交《厂房租赁合同》1份，证明双方存在租赁合同关系以及合同内容。经庭审质证，被告对合同的真实性无异议，但认为合同签订主体为枣庄市运河环保设备有限公司，被告不是合同主体。被告邵达明为支持其抗辩主张，向本院提供其与单文学的电话录音和被告之妻宗新侠、被告朋友孙景勇二人与涉讼厂房看门人贺东谋谈话录音各一份，分别证明厂房租赁合同主体为公司而非其个人和租赁期间不到一年的事实。经庭审质证，原告对第一份录音的真实性提出异议，并认为该录音与本案不具有关联性，原告对第二份证据的真实性无异议，但认为不能证明被告的证明目的。根据以上原、被告的质证意见，本院对以上证据的认证意见如下：原告提供的《厂房租赁合同》及被告提供的第二份录音，对方对证据的真实性无异议，且上述证据能够反映案件的真实情况，与本案待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的依据，本院予以采信；原告虽在庭审中对被告提供的第一份录音的真实性提出异议，但原告在法庭指定的期限内未提出鉴定申请，应视为被告对该录音真实性的认可，因此对被告提供的该份证据本院亦予以采信。经审理查明，2008年5月，以原告贺强为甲方（出租方）、以“枣庄市运河环保设备有限公司.邵达明”为乙方（承租方）签订《厂房租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于台儿庄区运河大桥南公路西侧厂区内厂房一幢出租与乙方使用，租赁期限5年（自2008年6月1日至2013年6月1日止），租金共计37万元，5个年度分别为6万元、7万元、8万元、8万元和8万元，按年度交付，每年一次性缴清当年租金。甲乙双方应严格执行合同条款，任何一方不得以任何理由提前终止合同（政府征用土地除外），否则违约方按年度租金额赔付给履约方。合同末尾注明，本合同经甲乙双方签字后生效，合同一式二份，双方各执一份。合同的甲方处由贺强签字，乙方处由邵达明签字。合同签订后，原告贺强按合同约定向被告邵达明交付了厂房。另查明，被告在合同抬头部分所签的“枣庄市运河环保设备有限公司”没有工商登记。本院认为，原、被告双方争议的焦点为：一是本案是否超过诉讼时效？二是合同承租方是公司还是被告个人？三是应付租金期限及租金额是多少？关于诉讼时效问题，原告在庭审中称其每年都向被告电话主张权利，综合本案有关情况，本案租赁费用支付为年度支付，原告在起诉时也能够提供被告的联系电话，因此本院认为原告的起诉并未超过诉讼时效。关于合同主体问题，被告在签订合同时在合同抬头部分“乙方（承租方）”处以“枣庄市运河环保设备有限公司.邵达明”签名、在合同末尾处以个人名义签名，两处均未加盖任何公司印章，而被告所签的“枣庄市运河环保设备有限公司”亦没有工商登记，因此本院认为合同的承租方应认定为被告个人；被告提供第一份录音证明实际承租人为“通达环保设备有限公司”而非其个人，但被告未提供该公司的工商登记以及该公司对租赁合同关系认可或被告行为构成职务行为、有权代理或表见代理的证据，故本院对被告的该项辩解不予支持。关于应付租金期限及租金数额问题，根据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。被告提供的录音证实被告实际使用租赁物时间为一年，但被告在合同租期尚未届满的情况下，因自身原因搬离房屋并拒绝交纳租金的行为系违约行为，且被告亦无证据证实此后双方实际解除合同、返还房屋，因此被告应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案原告在被告拒付租金并搬离厂房的情况下，应当知道被告已明确表明其不再继续履行双方的租赁合同，在此情形下，基于减损规则，原告应当及时行使合同解除权，收回租赁房屋并重新租赁，以避免损失的扩大，但本案原告怠于行使合同解除权，未积极妥善地处置房屋，放任房屋租金损失扩大，也应承担相应的责任，其不得就扩大的损失要求赔偿。因此综合双方合同履行情况、被告违约后采取的措施、原告是否尽到减损义务、双方的过错程度及预期利益等综合因素，本院认为本案出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不宜超过六个月。因此被告应赔偿原告的租金损失为：6万元(一年)+7万元/2(六个月)=9.5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告邵达明于本判决生效之日起十日内给付原告贺强租金95000元；二、驳回原告贺强的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元减半收取2900元，由被告邵达明负担1087元，由原告贺强负担1813元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员 张春岭二〇一五年八月三日书记员 张 咪 来自