（2015）于民二初字第03877号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-12-05
案件名称
胡晓晨与沈阳万维物业服务有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市于洪区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳万维物业服务有限公司,胡晓晨
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2015）于民二初字第03877号原告：沈阳万维物业服务有限公司，住所地：沈阳市和平区和平北大街156号。法定代表人：陈忠杰，系该公司董事长。委托代理人：王春莉，女，系该公司的工作人员。被告：胡晓晨，男，1980年7月12日生，汉族，现住沈阳市于洪区细河南路****号***室，身份证号210111198007120014委托代理人：崔东歌，刘培方，辽宁万圣律师事务所律师原告沈阳万维物业服务有限公司（以下简称“万维物业公司”）诉被告胡晓晨物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由沈阳市于洪区人民法院代理审判员王霄霄独任审判，公开开庭进行了审理。原告万维物业公司委托代理人王春莉、被告胡晓晨委托代理人崔东歌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，该业主拖欠2013年2月1日至2015年3月31日物业费3222元，在欠费期间，我公司一直按照物业服务合同约定为被告提供服务。现要求被告立即支付拖欠的物业费3222元、滞纳金3781元并承担诉讼费。被告辩称，欠费数额属实，时间属实，但是我不交物业费是有原因的。原告不具有作为涉案园区物业服务的资格，根据国务院颁布的物业管理条例相关规定选聘和解聘物业服务企业，应该经专有部分建筑物的主面积过半数的业主，且总人数过半数的业主同意，本案原告的聘入并未达到上述条件，故原告的物业服务合同对包括被告在内的业主没有约束力，原告不具有作为本园区物业服务企业的资格；原告履行物业服务义务时不到位，服务质量与服务收费不对等，物业服务企业应当在其资质等级范围内承接物业服务义务，配备相应的专业技术人员和管理人员，从事物业服务的人员应当取得相应的资质证书，原告配备的工作人员无论人数和资质都达不到法律法规的规定，根据物业管理的相关规定，物业公司应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，但原告对本小区安全防范工作不关心，关键区域不安装摄象头，对已安装的鼓掌摄象头，不予修复，给盗窃分子可乘之机，导致园区业主的财产屡遭偷盗，被告阳台漏雨严重，多次向物业报修，原告到现场拍照确认，但一直未启动维修程序，原告违规私自收取车位停车费，被告一直向原告缴纳停车位的费用，但原告的工作人员将一个垃圾箱安置在被告的停车位，无法停放车辆，原告上述行为已经违反了物业管理条例的规定，其提供的物业服务存在严重瑕疵，无权收取被告的物业费及滞纳金，综上原告既不具有该园区物业服务的主体资格，服务不到位，原告物业公司保障不了业主的财产以及人身安全，不能提供一个卫生有序的生活环境，让业主提供不与服务对等的物业费用是不公平的。经审理查明，原告万维物业公司是合法经营的物业服务企业。2013年1月31日，沈阳市于洪区君安花园小区业主委员会（甲方）与沈阳万维物业服务有限公司（乙方）签订《君安花园小区先期物业服务协议》，约定“三、甲、乙方一致同意乙方先期物业服务期限为四个月，即2013年2月1日——2013年5月31日止。期间乙方按每月每平米1元物业费标准服务，届时，由甲方报备街道、社区和区小区办指导和监督，并按照沈政办发（2012）83号文件规定……甲方委托市房产局物业管理招投标代理机构招聘物业服务企业，乙方参加招投标活动，如果中标则从2013年2月1日起计收物业费。如果未中标，乙方承诺将主动放弃君安花园小区物业服务，同时放弃四个月服务收费，并与中标的物业公司进行正常移交”。2013年7月31日，沈阳市于洪区君安花园小区业主委员会对“君安花园”物业服务项目进行了公开招标选聘物业服务企业。原告沈阳万维物业服务有限公司中标。2013年11月29日，沈阳市于洪区君安花园小区业主委员会（甲方）与沈阳万维物业服务有限公司（乙方）签订《沈阳君安花园小区物业服务合同》，约定“依据联席会议决议，业主1、应于2013年2月1日起至2013年7月31日，按0.70元／平米交纳物业服务费；2、2013年8月1日起至物业服务合同期满止，按1.00元／平米交纳物业服务费……如逾期未缴费，从逾期之日起，每逾期一日应按欠费总额的日万分之三向乙方支付违约金”；合同期限为2013年8月1日起至2015年7月31日止。被告胡晓晨系居住在由原告提供物业服务的小区业主。被告拖欠2013年2月1日至2015年3月31日物业费3222元。上述事实，有双方当事人陈述，原告提供的《君安花园小区先期物业服务协议》、《沈阳君安花园小区物业服务合同》、中标通知书、联席会议决议的公示、沈阳警备区后勤部提供的君安花园住户原始房主信息证明等证据在卷佐证，经庭审质证，本院审查，予以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告与君安花园小区业主委员会签订的君安花园物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司原告履行了服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主被告享受了原告提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。故对于原告的请求，本院予以支持。关于原告提出的要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告提出的原告不具有该园区物业服务的主体资格、及被告提出物业服务质量等问题，因被告提供的证据不足以证明其事实主张，故对被告的主张不予支持。关于被告提出的家中阳台漏雨的问题，系原告2013年2月接手园区前即已发生，故对被告的该项主张不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告胡晓晨于本判决生效之日起10日内给付原告沈阳万维物业服务有限公司2013年2月1日至2015年3月31日物业费3222元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告胡晓晨承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。代理审判员 王霄霄二〇一五年八月三日书 记 员 胡 月 微信公众号“”