（2015）永中法民三终字第270号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-09-06
案件名称
魏璞与单松琼房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省永州市中级人民法院
所属地区
湖南省永州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
魏璞,单松琼
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第二百一十九条，第二百一十六条，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）永中法民三终字第270号上诉人（原审被告、反诉原告）魏璞。委托代理人邓曙光，广东林德律师事务所律师（特别授权）。委托代理人唐井国。被上诉人（原审原告、反诉被告）单松琼。委托代理人何胜瑞，湖南湘永律师事务所律师。上诉人魏璞与被上诉人单松琼因房屋租赁合同纠纷一案，不服永州市零陵区人民法院(2015)零民初字第601号民事判决，于2015年5月25日通过一审法院向本院提出上诉，永州市零陵区人民法院于同年6月4日移送案卷，本院遂于同日立案受理本案，依法由审判员唐向东担任审判长，与审判员李飞、代理审判员张海燕组成合议庭，于2015年6月26日在本院第十审判庭公开开庭进行了审理。代理书记员吴雪芳担任法庭记录。上诉人魏璞及其委托代理人邓曙光、唐井国，被上诉人单松琼及其委托代理人何胜瑞，证人黄小娟、张花甫、黄梦君、张燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2014年3月1日，原、被告双方签订了一份《商铺房屋租赁合同》，原告将自己坐落在大庙头市场入口临公路2个门面临街3个门面出租给被告，并提供二楼两间房屋供被告使用，合同第二条规定：租赁期限为陆年，自2014年3月1日起至2020年3月1日止；合同第三条规定，承租方有下列情况之一的，出租方可以终止合同，收回商铺房屋：1、承租方利用承租商铺房屋进行违法经营及犯罪活动的；2、承租方拖欠租金累计达30天的，违约租金按银行利息的五倍收取。合同第五条规定：出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关；但不得经营烟花爆竹等危险商品，租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋构架。合同履行期间，被告在2014年春节及清明节期间，非法购入烟花爆竹销售，原告得知后，认为被告非法经营烟花爆竹，危害自己及家人的安全，遂向被告提出要求解除合同，收回商铺，并采取停电方式，不给被告供电，并将二楼两间住房锁住，被告则认为自己并未销售烟花爆竹，是合法经营，原告要求收回商铺，意欲另租他人，双方因此而酿成纠纷。原判认为：原、被告双方自愿签订的《商铺房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，应受到法律的保护。但被告（反诉原告）在合同履行期间，违反合同的规定，非法销售烟花爆竹，对原告（反诉被告）及家人和租赁物构成威胁，同时又违反了合同规定不得销售烟花爆竹等的规定，实属违约，故原告（反诉被告）要求解除与被告（反诉原告）于2014年3月1日签订的《商铺房屋租赁合同》，并将货物限期搬离的诉请，一审法院予以支持；被告（反诉原告）反诉并辩称，自己是合法经营，并未经营烟花爆竹，不存在解除合同的情形，应予继续履行，现原告要求解除合同完全是为了另租他人，同时，因原告违约停止供电，造成了他的营业损失，故反诉要求继续履行合同并要求原告（反诉被告）赔偿因违约停电而造成的损失，并将门锁打开。因六位证人从供货渠道、销售渠道证实了被告（反诉原告）存在经营烟花爆竹的情形，也是违反合同约定的情形，而原告（反诉被告）是否意欲另租他人，被告（反诉原告）未提供任何证据证实，至于是否需赔偿营业损失，将二楼门锁打开，因被告（反诉原告）未提供证据证实具体的损失数额，同时本案中被告（反诉原告）违约在先，在解除双方合同后，将门锁打开已无实际意义，故对被告（反诉原告）辩诉理由及反诉请求一审法院不予采纳和支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四第一款第（五）项、第九十七条，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）单松琼与被告（反诉原告）魏璞于2014年3月1日签订的《商铺房屋租赁合同》；二、限被告（反诉被告）魏璞在本判决生效后十日内将租赁物内的货物搬离；三、驳回被告（反诉原告）魏璞的反诉请求。本案受理费用820元，反诉费150元，共计1,070元，减半收取535元，由被告（反诉原告）承担。宣判后，原审被告魏璞不服，上诉称：1、没有充分证据证实上诉人存在经营烟花爆竹的情形；2、原审法院对合同法第九十四条规定的可以解除合同的法定事由进行随意扩张；3、本案租赁合同期限为6年，上诉人与合伙人对经营的店面进行中长期规划；请求二审法院判决继续履行《商铺房屋租赁合同》，并赔偿不能正常使用承租房屋期间的损失26,500元。被上诉人单松琼答辩称，一审6位证人充分证实上诉人销售烟花爆竹的事实；双方合同约定不得经营烟花爆竹；被上诉人剪断电线是保护租赁物物权和履行抗辩权的表现，没有违约违法，也没有造成上诉人损失。二审期间，被上诉人单松琼未向本院提交新的证据，上诉人魏璞向本院提交下列证据：1、富家桥镇调解证明，拟证明双方在3月26日（即4月1日前）曾调解本案纠纷；2、婴博奶粉店门前照片，拟证明婴博奶粉门前是公共区域任何都可以摆摊经营；3、上诉人通话记录及录音资料，拟证明2015年3月27日上诉人与被上诉人配偶电话联系，双方就租赁合同纠纷进行协商，被上诉人方当时并未提出婴博奶粉店销售烟花爆竹事实；4、销售清单，拟证明婴博奶粉店销售额为平均每天500元；5、申请证人黄小娟、张花甫、黄梦君、张燕出庭做证，拟证明婴博奶粉店没有销售烟花爆竹的行为，仅是该店营业员黄小娟在非工作时间帮其丈夫张花甫销售烟花爆竹。被上诉人单松琼质证意见：证据一恰好证实上诉人违约经营烟花爆竹至司法所调解；证据二真实性无异议，但关联性有异议，不能达到证明目的；证据三真实性无异议，但不能达到上诉人的证明目的，谈话内容证实因上诉人违约，被上诉人家剪断电线履行抗辩权；证据四是上诉人单方制作的单据，不具有真实性；证据五中多数证人均与上诉人有姻亲关系，应当采信对被上诉人有利的证言，且四位证人陈述不符合客观事实。本院认证认为：证据一被上诉人没有提出异议，本院予以采信；证据二、三真实性可以确认，对关联性不予认定；证据四系上诉人自行制作，被上诉人提出异议，对其真实性在无其他证据佐证的情况下不予认定；证人黄梦君出庭作证证实自己在集市卖烧烤以及张花甫卖水果，与本案无关联性，本院不予采信；上诉人系证人黄小娟、张花甫姐夫，双方有姻亲关系，且黄小娟在婴博奶粉担任销售员、收营员，其二人与本案处理有直接利害关系，对其二人以及证人张燕的证言，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的基本一致，对一审查明的事实本院予以确认。二审另查明：2015年3月25日，被上诉人单松琼将及其家人将租赁商铺供电电线剪断，双方进行协商后至同月31日恢复供电，2015年4月8日被上诉人及其家人再次将租赁商铺供电电线剪断，上诉人在断电情况下继续经营租赁商铺至今。本院认为：本案的焦点问题是双方合同是否达到解除条件。上诉人是否销售烟花爆竹双方各执一词，被上诉人为证实其主张在一审提供了大量证人证言，有烟花爆竹批发商耿忠证实上诉人奶粉店进货情况；共同进货米粉店老板石顺凤证实至阳河批发部进货情况；买爆竹的顾客冯志军、唐善明、汤桂峦证实到上诉人奶粉店购买爆竹情况；街坊邻居王满凤证实看见婴博奶粉店销售爆竹。上诉人为证实其主张二审亦申请四名证人出庭作证，证人黄小娟、张花甫、张燕证实清明节时张花甫将摊位摆在奶粉店门口卖爆竹，但与婴博奶粉店无关。本院依双方证据进行分析，证人黄小娟、张花甫与上诉人是姻亲兄妹关系，其提供的对上诉人有利的证言，证明力一般小于其他证人证言；被上诉人一审提供的证言相对而言证明力要大，故本院认定上诉人在租赁房屋内有销售烟花爆竹的行为。众所周知，烟花爆竹储存、经营具有一定的危险性，未经许可非法经营烟花爆竹，涉嫌违反治安管理处罚条例或者刑法；租赁合同约定承租方在租赁期间不得经营烟花爆竹，承租方利用承租商铺房屋进行违法经营及犯罪活动时，出租方可以中止合同，收回商铺房屋；因上诉人销售烟花爆竹双方合同达到解除条件，故上诉人魏璞提出“继续履行《商铺房屋租赁合同》”的上诉请求，本院不予支持。合同履行过程中，被上诉人采取剪断供电电线的方式，致使出租方不能正常使用租赁物亦是违约行为，但上诉人在断电情况下继续使用租赁物，现有证据无法证实断电是否造成损失以及损失有多大，故上诉人魏璞提出“赔偿不能正常使用承租房屋期间的损失26,500元”的上诉请求，本院不予支持。上诉人一、二审均主张合同继续履行，本院二审判决解除双方合同，与租赁合同相关的房屋押金、租金，装修损失等问题可另行协商解决。考虑到上诉人所经营的奶粉店规模较大、商品数量较多、市场环境等因素，本院对上诉人搬迁货物的时间给予一定的宽延，作为搬迁过渡期，即将原判第二项确定的时间变更为六十日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百一十九条、第二百一十六条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持永州市零陵区人民法院(2015)零民初字第601号民事判决第一、三项；二、变更永州市零陵区人民法院(2015)零民初字第601号民事判决第二项为：限上诉人魏璞在本判决生效后六十日内将租赁物内的货物搬离，搬迁过渡期内租金双方按《商铺房屋租赁合同》执行。一审案件受理费535元，二审案件受理费820元，共计1,350元，由被上诉人单松琼负担450元，上诉人魏璞负担900元。本判决为终审判决。审 判 长 唐向东审 判 员 李 飞代理审判员 张海燕二〇一五年八月三日代理书记员 吴雪芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”