裁判日期: 2015-08-20

公开日期: 2015-11-10

案件名称

尚小慧与天津合生珠江房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市宝坻区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

尚小慧,天津合生珠江房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款

全文

天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民初字第7579号原告尚小慧，居民。委托代理人段志春（原告之夫），居民。委托代理人李晓慧，天津钧兴律师事务所律师。被告天津合生珠江房地产开发有限公司，住所地天津市宝坻区京津温泉城珠江南路1号。法定代表人刘建，总经理。委托代理人吴海庆，该公司法律部职员。原告尚小慧与被告天津合生珠江房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王军适用简易程序于2015年6月10日公开开庭进行了审理。因出现中止诉讼情形，本案中止审理；中止诉讼原因消除后，本案恢复审理。原告的委托代理人段志春、李晓慧，被告的委托代��人吴海庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年6月24日，原、被告签订了天津市商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的天津市宝坻区周良庄镇京津温泉城上京康园425-102号房屋，总价款为3017879元，合同第三条约定被告应当于2011年5月30日前将符合验收条件的房屋交付给原告，合同附件三约定了交楼标准。原告如期履行了交付房款的义务，但被告未能履行如期交付房屋的义务，仅在2011年5月27日向原告发送了邮件《收楼通知书》。原告前去办理收楼手续时，发现房屋装修根本未完工，且已完工部分存在诸多质量问题，原告遂与被告交涉。2013年3月20日，被告将房屋存在的部分质量问题进行了罗列，原告为了春季小院绿化，在同年4月9日接收户外庭院（房屋除外），被告承诺尽快维修。但原告接收小院后，被告对维修事宜置之不理，并且原告进行室外��化与改造时，发现被告做的散水不达标、房屋室外围墙瓷砖脱落。原告立即要求被告进行修缮，被告仍一味推拖。为了室外施工的整体性，原告请案外人就该部分质量问题进行了维修。鉴于被告的上述行为，原告曾以被告逾期交房为由向宝坻法院提起诉讼，要求被告承担逾期交房的违约责任。但法院经过审理，认为被告发送了收楼通知书，履行了交房义务。至于原告申请法院勘察现状，宝坻法院未予理睬，仅在判决书中写明若房屋确实存在质量问题，原告可另行主张被告承担质量瑕疵担保责任。在这种情况下，鉴于卫生洁具、房屋门窗、温泉水未通等未按《京津新城康园别墅交楼标准（合约用）》执行，并给原告造成了实际损失，因此原告至今未予收房。如下几方面质量问题，被告至今未予维修：1、所有房间地板发黑变色要求更换并达到质量标准。2、因防潮层质量缺陷而造成的主墙体泛碱致使墙砖脱落。3、房屋屋脊及石膏板脱落全面修复。4、地面沉降部位全面修复。5、卫生洁具未按《京津新城康园别墅交楼标准（合约用）》执行的，按合约条款更换。6、房屋门窗按《京津新城康园别墅交楼标准（合约用）》“入户门为豪华三防门，东展牌（或同等档次品牌），室内门为贝格尼牌（或同等档次品牌）复合实木门”（合同原文）执行，拆除现已安装的现场制作的残次品门窗。7、全面修复2013年3月30日，原告去被告处催收楼时双方签具的多达18处工程质量缺陷（见附表）。8、修复屋顶烟囱歪斜。9、所有装饰门窗按合约标准更换。综上所述，在这种情况下原告购买的房屋至今不能入住，原告购买的房屋与被告是有特别约定的，不是普通毛坯房，涉诉房屋没有达到《商品房买卖合同》附件三中明确约定的交楼标准，被告推拖维修的行为于法无据，被告应当承担商品房质量责任，为原告维修质量不合格的部位，并赔偿由此造成的其他合理经济损失。原告为维护自身的合法权益，故起诉要求：1、判令被告对其销售的商品房承担质量责任，立即为原告修理房屋质量不合格的部位，并赔偿原告自行维修室外散水及围墙的费用42374.96元；2、判令被告承担原告未收楼期间因存放家具而发生的租房费用60000元。3、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求：1、判令被告对其销售的商品房承担质量责任，给付原告修理房屋质量不合格的部位的维修费用297647元，并赔偿原告自行维修室外散水及围墙的费用42374.96元；2、判令被告承担原告未收楼期间因存放家具而发生的租房费用60000元。3、诉讼费、鉴定费由被告承担。在举证期限内，原告向法庭提交了以下证据：1、商品房买卖合同一份。2、庭院绿化��修缮工程合同书一份。3、庭院改造预算清单一份。4、银行卡存款业务回单一份。5、收款收据三张。6、本院（2013）宝民初字第2146号民事判决书一份。7、天津市第一中级人民法院（2013）一中民四终字第936号民事判决书一份。8、租房合同一份。9、照片71页。10、康园425-2栋别墅业主承诺书一份。11、申请进行鉴定。被告辩称，原告的第一、二项诉讼请求不是同一法律关系，第一项请求不明确、不具体，不符合民事诉讼法关于诉讼立案的规定，应予驳回。原告申请进行司法鉴定共八项，其中七项超出诉讼请求范围，该鉴定不符合法律规定。且鉴定时间为2015年3月12日至4月24日，而原告收房时间为2011年5月28日，该鉴定未将收房前后的责任进行比例划分，故该鉴定结论不能做为支持本案诉讼请求的依据。该鉴定结论错误，异议申请书已经提交法庭。另，原告购买的系现房��购买时对房屋现状是了解的，签订房屋买卖合同时是认可现状的。且自2011年5月28日起，涉诉房屋的风险已经转移给原告，对于此后房屋中的精装材料及设施的变化，应由原告自己承担。本案原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，原告收房时间为2011年5月28日，至2013年5月29日结束，而原告2015年起诉，明显已经超过诉讼时效。综上，原告的请求没有法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。在举证期限内，被告向法庭提交了以下证据：1、天津市新建住宅商品房准许交付使用证一份。2、天津市建筑安装工程竣工验收备案书一份。3、康园（15#地）室内装修施工工程合同（二）一份。4、商品房买卖合同一份。5、本院（2013）宝民初字第2146号民事判决书一份。6、天津市第一中级人民法院（2013）一中民四终字第936号民事判决书一份。经审理查明，2010年4月27日，被告取得宝坻区周良庄镇京津温泉城上京康园住宅所在项目（共160幢）的天津市建筑安装工程竣工验收备案书。同年5月25日，被告取得上述房屋的天津市新建住宅商品房准许交付使用证。2010年2月23日，被告与天津市南洋装饰工程公司签订康园（15#地）室内装修施工工程合同（二），工程为天津市宝坻区上京康园（15#地）E1b、E3b、F1b、F2b、E5b、E7b户型已售出别墅室内精装修施工工程，工期为2010年10月30日前，合同对承包范围和内容、承包方式和价款、工程质量验收付款方式等权利义务进行了约定。上述合同包括诉争房屋室内精装修。2010年11月18日包括诉争房屋在内的第二批87幢别墅室内装修工程经承建、监理、设计、建设单位四方竣工验收。2010年6月24日，原、被告签订商品房买卖合同约定，原告购买被告开发的天津市宝坻区周良庄镇京津温泉城上京康园425-102住宅，商品房价款为3017879元，原告应于2010年1月1日前一次性支付房屋全部价款。商品房竣工经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付，被告于2011年5月30日前将符合上述条件的房屋交付原告使用；商品房交付时被告应当书面通知原告办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。合同同时约定了交楼标准（精装修）。……。合同对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按合同约定交付了购房款。2011年5月27日，被告用特快专递向原告邮寄了收楼通知。2011年5月28日，原告收到该通知。另查，2013年4月，原告尚小慧曾向本院起诉，要求被告支付逾期交房违约金，同时主张了上述房屋存在的质量问题。在该案诉讼中，原告主张在2012年5月验房时发现装修没有完工、完工部分存在质量问题、中水与温泉水��通，并因上述问题拒收房屋。本院经审理作出了（2013）宝民初字第2146号民事判决书，该判决认定原告于2011年5月28日收到被告用特快专递寄发的收楼通知书，但未能收房，责任在于原告，不能认定被告逾期交房。若涉诉房屋确实存在质量问题，原告可另行主张被告承担质量瑕疵担保责任，故依法判决驳回原告尚小慧的诉讼请求。原告不服，提起上诉。天津市第一中级人民法院经审理后，作出（2013）一中民四终字第936号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。2014年11月，原告来院起诉要求：1、判令被告对其销售的商品房承担质量责任，立即为原告修理房屋质量不合格的部位，并赔偿原告自行维修室外散水及围墙的费用42374.96元；2、判令被告承担原告未收楼期间因存放家具而发生的租房费用60000元。3、诉讼费由被告承担。诉讼中，经本院征询双方当事人意见后，本��委托天津元旭工程咨询管理有限公司，对本案涉诉房屋的如下问题进行鉴定：一、涉诉房屋室内存在问题仍未维修部分，对质量标准及维修造价进行鉴定：1、墙体、墙面返碱、返潮、墙面开裂脱落；2、木地板靠墙角处返碱、返潮、发黑变色，部分地面木板起鼓拱起；3、墙体防潮层的施工是否符合设计要求及验收规范的要求；4、地面垫层结构的施工是否符合设计要求及验收规范的要求；5、建筑外窗K值是否符合设计标准及《天津市节能门窗技术标准》DB29-164-2010的要求；6、房顶烟筒歪斜及室内卫生洁具的安装不符合规范要求。二、涉诉房屋室外申请人已经维修的散水及外墙裙进行造价鉴定。三、涉诉房屋所有门，不符合合同约定的“贝格尼牌”复合实木门，对更换成该品牌实木门进行造价鉴定。2015年1月27日，天津元旭工程咨询管理有限公司针对本案涉诉房屋作出津旭（2015）函字第009号司法鉴定方案，该鉴定方案明确确定了鉴定事项、原、被告双方需要提供的鉴定材料及应配合的事项、鉴定方法和步骤、鉴定费用（18.10万元）、以及鉴定工作实施安排等内容，天津元旭工程咨询管理有限公司认为原告申请的“涉诉房屋室外申请人已经维修的散水及外墙裙进行造价鉴定”为已维修完成项目，已经失去鉴定条件；建筑外窗K值对于验收后的房屋鉴定结果可能存在争议，因此上述两项内容不在本次鉴定范围（详见卷内司法鉴定方案）。该鉴定方案送达原、被告后，双方对该鉴定方案均未提出异议。2015年3月16日，原告之夫段志春预交鉴定费181000元。2015年4月24日，天津元旭工程咨询管理有限公司作出津旭（2015）鉴字第017号司法鉴定意见书，该鉴定意见书确定本案涉诉维修造价为297647元（关于鉴定的基本情况、检案摘要、送检材料、鉴定依据、现场检测、技术分析、鉴定意见等详见卷内司法鉴定意见书）。该司法鉴定意见书送达双方后，被告对天津元旭工程咨询管理有限公司作出的鉴定意见提出异议并要求委托第三方有资质的机构重新进行鉴定，认为：1、针对鉴定意见书第7.2条款的意见，该条款认为“二层木地板存在色差过大”，经被告现场人员亲自勘察，根本不存在色差问题，元旭公司也未有任何法律依据出具该鉴定意见，对此被告明确表示反对。二、针对第7.4条款维修的意见，1、元旭公司对7.4.1一层地面维修方案及造价结果错误。2、元旭公司对7.4.2一层墙面装饰的维修方案及造价结果错误。3、元旭公司对7.4.3二层木地板的维修方案及造价结果错误。4、元旭公司对7.4.4烟囱的造价结果错误。5、元旭公司对7.4.5卫生洁具的造价结果错误。6、元旭公司对7.4.7实木门的造价结果错误。综上所述，被告认为根据被告与第三方机构测算的维修方案，本次维修的价款应当在95481.77元至107630.61元之间，而并非元旭公司鉴定的297647元。元旭公司所提出的维修方案和价格与实际差距很大，因此被告要求法院委托第三方鉴定机构重新进行鉴定（详见卷内被告提交的司法鉴定异议申请书）。2015年6月11日，天津元旭工程咨询管理有限公司针对被告提出的《司法鉴定异议申请书》，作出津旭（2015）函字第089号回复函，对被告提出的异议作出了相应说明（详见卷内回复函）。被告申请委托第三方鉴定机构重新进行鉴定，但未提供相应的证据。庭后，原告向法庭提交了加盖天津元旭工程咨询管理有限公司发票专用章的天津增值税普通发票两张，载明该单位收原告鉴定费181000元。本院认为，原、被告在平等自愿的基础上签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律��定，该合同合法有效。原告购买的房屋在使用过程出现质量问题，被告应承担维修或赔偿责任。据此，在查明事实的基础上，本案应解决如下问题：一、关于原告的房屋维修方案、维修费用问题。鉴定意见是鉴定机构形成的专业结论，对于鉴定机构及人员、以及鉴定资质，法律都有严格的规定。而且本案司法鉴定是经当事人申请后启动的，由法院向鉴定机构出具司法鉴定委托函。本案在诉讼中，经本院征询双方当事人的意见后，委托天津元旭工程咨询管理有限公司对原告房屋维修方案、维修费用等进行鉴定。天津元旭工程咨询管理有限公司针对本案涉诉房屋作出津旭（2015）函字第009号司法鉴定方案，该鉴定方案明确确定了鉴定事项、原、被告双方需要提供的鉴定材料及应配合的事项、鉴定方法和步骤、鉴定费用（18.10万元）、以及鉴定工作实施安排等内容，天��元旭工程咨询管理有限公司认为原告申请的“涉诉房屋室外申请人已经维修的散水及外墙裙进行造价鉴定”为已维修完成项目，已经失去鉴定条件；建筑外窗K值对于验收后的房屋鉴定结果可能存在争议，因此上述两项内容不在本次鉴定范围（详见卷内司法鉴定方案）。原、被告对该鉴定方案均未提出异议。此后，天津元旭工程咨询管理有限公司作出津旭（2015）鉴字第017号司法鉴定意见书，该鉴定意见书确定本案涉诉维修造价为297647元（关于鉴定的基本情况、检案摘要、送检材料、鉴定依据、现场检测、技术分析、鉴定意见等详见卷内司法鉴定意见书），故天津元旭工程咨询管理有限公司作出津旭（2015）鉴字第017号司法鉴定意见书，具有客观性、合法性、关联性，本院予以确认。原告依据该鉴定意见书确定的维修造价（297647元），请求被告赔偿房屋维修损失297647元，理由充分，本院予以支持。被告虽然对此鉴定意见书提出异议，并要求委托第三方鉴定机构重新进行鉴定。但天津元旭工程咨询管理有限公司针对被告提出的异议作出了津旭（2015）函字第089号回复函，对被告提出的异议作出了相应说明（详见卷内回复函），且被告未提供相应的证据证明其提出的异议，故被告提出的异议不能成立，被告申请委托第三方鉴定机构重新进行鉴定，本院不予准许。二、关于原告自行维修室外散水及围墙的费用（42374.96元）问题。原告主张其接收涉诉房屋户外庭院后，被告迟迟不予解决涉诉房屋室外散水及围墙的维修问题，为了室外施工的整体性，原告请案外人就该部分质量问题进行了维修，支付维修费用42374.96元。对此，原告提供了其与案外人赵金松签订的庭院绿化及修缮工程合同书、署名赵金松的庭院改造预算清单、收款人为赵金���的收据和户名为赵金松银行卡存款业务回单，以证明赵金松为原告做本案涉诉房屋室外散水、外墙修复、硬化绿化等工程，原告共支付给赵金松工程款167000元。被告否认，且原告未提供被告让原告自行维修房屋的证据，加之被告不同意承担上述费用，故原告请求被告赔偿原告自行维修室外散水及围墙的费用42374.96元，理由不足，本院不予支持。三、关于原告请求其未收楼期间因存放家具而发生的租房费用（60000元）问题。对此，原告提供了其与天津矿山工程公司物业处于2010年4月25日签订的租房合同，证明其租房存放家具产生的租赁费，并据此请求被告赔偿其租赁费损失。原告在2013年4月向本院向本院起诉，要求被告支付逾期交房的违约金时，本院经审理作出了（2013）宝民初字第2146号民事判决书，该判决认定原告于2011年5月28日收到被告用特快专递寄发的收楼通知书，但未能收房，责任在于原告，不能认定被告逾期交房。若确实存在质量问题，原告可另行主张被告承担质量瑕疵担保责任，故依法判决驳回原告尚小慧的诉讼请求。原告不服，提起上诉。天津市第一中级人民法院经审理后，作出（2013）一中民四终字第936号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。据此，原告请求被告赔偿原告未收楼期间因存放家具而发生的租房费用60000元，理由不足，本院不予支持。四、关于诉讼时效问题。诉讼中，被告主张原告的请求已经超过诉讼时效。经本院审查，被告向原告交付符合合同约定条件房屋的时间为2011年5月30日前，而原告在2013年4月向本院向本院起诉，要求被告支付逾期交房违约金时，同时主张了上述房屋存在的质量问题，且本院在作出的（2013）宝民初字第2146号民事判决书也阐明，若涉诉房屋确实存在质量问题，原告可另行主张被告承担质量瑕疵担保责任，因此诉讼时效应当中断。2014年11月，原告来院起诉要求被告对其销售的商品房承担质量责任，故原告的诉讼请求未超出诉讼时效，被告所述原告的请求超出诉讼时效的主张不能成立。五、关于原告庭后提交的鉴定费票问题。本案在诉讼中，经本院征询双方当事人的意见后，委托天津元旭工程咨询管理有限公司对原告房屋维修方案、维修费用等进行鉴定。天津元旭工程咨询管理有限公司针对本案涉诉房屋作出津旭（2015）函字第009号司法鉴定方案，该鉴定方案明确确定了鉴定事项、原、被告双方需要提供的鉴定材料及应配合的事项、鉴定方法和步骤、鉴定费用（18.10万元）、以及鉴定工作实施安排等内容。该司法鉴定方案送达原、被告后，双方均未提出异议，且天津元旭工程咨询管理有限公司已经按上述方案进行了司法鉴定，并给原告出具了鉴定费发票，故由此产生的鉴定费用属于合理费用，本院予以确认。因该鉴定费用是在本次诉讼过程中发生的，故本案中应一并予以处理解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告天津合生珠江房地产开发有限公司赔偿原告尚小慧房屋维修损失297647元，给付原告司法鉴定费用181000元，共计人民币478647元。于本判决生效后十五日内执行。二、原告其他诉讼请求予以驳回。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2348元，已减半收取1174元（原告预交），由原告负担587元，被告负担587元。交纳时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员　　王军二〇一五年八月二十日书记员　　张博一、附相关法律条款：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、上诉须知上诉人应按《诉讼费用交纳办法》之规定向天津市第一中级人民法院交纳上诉案件受理费，并将相应票据提交本院。 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