（2015）鼓民初字第232号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-12-03
案件名称
原告（反诉被告）陶莉与被告（反诉原告）李秀利房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陶莉,李秀利
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第232号原告（反诉被告）陶莉，女，汉族，1976年6月20日生。委托代理人周二伟，江苏丰亚律师事务所律师。被告（反诉原告）李秀利，男，汉族，1961年8月11日生。委托代理人陈明荣，江苏仁阳律师事务所律师。原告（反诉被告）陶莉诉被告（反诉原告）李秀利房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陶莉的委托代理人周二伟，被告李秀利及其委托代理人陈明荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶莉诉称：2014年6月23日原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将位于南京市鼓楼区XX关X-X号X幢X单元XXX室房屋（以下简称201室）出租给原告使用。双方约定：租赁期限自2014年7月1日起至2017年6月30日止；房屋租金按年计算，前两年每年租金72000元，第三年租金78000元，每半年支付一次，另付质押金6000元；租赁期内，被告负有义务保证出租的房产符合房屋租赁使用条件；如一方违约，应向另一方支付违约金36000元。双方签订合同后，原告交付36000元租金及押金6000元，并与家人一同入住。在使用房屋过程中，该房屋长期散发异味，家人也经常生病，尤其原告儿子因生病就诊无数次。后在医生建议下，原告聘请江苏省百斯特检测技术有限公司（以下简称百斯特公司）对房屋室内空气质量进行检测，2014年11月24日该公司出具检测报告，确认房屋内甲醛及TVOC均严重超标。后原告与被告进行沟通，被告同意解除合同，原告将各房门钥匙交还被告。被告出租房屋的甲醛等有害物质严重超标，不适宜居住，但被告拒绝承认过错，承担责任，且拒不退还原告剩余未使用期间的房屋租金及押金。因此被告有义务保证出租房屋符合租赁使用条件，否则应承担违约责任。原告无奈诉至法院，请求判决：1、被告退还原告未使用房屋期限内租金7200元；2、被告退还房屋押金6000元；3、被告支付原告违约金36000元；4、被告支付原告房屋室内空气检测费用400元；5、被告赔偿原告家人因病支付医疗费3206.55元（后变更为2546.63元，其中一部分费用已经报销）；6、被告赔偿原告为净化室内空气购置物品费用1130.80元；7、被告承担本案诉讼费用。被告李秀利辩称：原告的诉请无事实依据。原告无正当理由，不愿继续履行房屋租赁合同，已构成违约。按照合同约定，原告提前两个月通知被告，经双方协商可以解除合同，但鉴于原告要求，被告也就让步不追究原告违约责任。但双方进行解除合同交接时，原告与被告没有达成一致意见，原告以莫须有的事实向法院提起诉讼。综上，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告李秀利反诉称：李秀利系201室产权人。2014年6月中旬，陶莉看房三次，于6月23日与李秀利订立房屋租赁合同，陶莉即入住该房屋，李秀利也积极履行了自己的各项义务。2014年11月，陶莉在已承租五个月后，违约解除租赁合同，并诉讼至法院，其行为已构成违约，应承担违约责任。故李秀利提起反诉，请求依法判决，1、陶莉支付违约金36000元；2、陶莉支付电视费用269元；3、陶莉支付开通互动机顶盒功能费用960元；4、陶莉恢复沐浴间的隔断原状，并修复阳台东侧开窗锁装置；5、陶莉应支付空气检测费400元；6、陶莉承担反诉费用。反诉被告陶莉辩称：陶莉解除合同并不存在过错，并有充分证据证明在房屋居住会危害人身健康。陶莉已经缴纳了2014年7月1日至2015年1月1日期间的租金36000元，并于2014年11月25日离开该房屋。反诉被告缴纳了6000元定金，合同解除后，李秀利也没有退还。根据相关法律规定，选择适用定金就不适用违约金，也不适用实际损失，且损失、违约金以及定金不能重复使用，原告已经实际占有定金，对违约金及实际损失无权主张。违约金就是对实际损失的一种补偿，而李秀利主张的违约金高于造成的损失，请求法院酌情减少。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明：2006年10月被告李秀利自中国人民解放军江苏省军区后勤部领取201室的钥匙，2007年3月入住，被告拥有该房屋的使用权。2014年6月23日，原告（乙方）、被告（甲方）签订房屋租赁合同，由乙方承租201室，双方约定：租赁期限为自2014年7月1日起至2017年6月30日止；房屋租金按年计算，前两年每年租金72000元，第三年租金78000元，每半年支付一次，另付质保金（押金）6000元；合同结束或中止时退还，先付租金后使用房屋；租赁期内，甲方有义务保证出租的房产符合房屋租赁使用条件，权属清楚，没有纠纷，如发生权属纠纷，负责处理；如一方违约，应向另一方支付违约金36000元；合同到期后，如甲方仍对外出租房屋，乙方在同等条件下有优先续租权；合同履行期间，任何一方若提出中止合同，应提前二个月通知对方，违约责任按合同约定执行；违约责任，甲方有违反合同约定的，乙方有权解除合同，同时，甲方应当向乙方支付违约金36000元；乙方有违反合同约定的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付违约金人民币36000元，等等。当日原告支付被告半年租金36000元。原告亦支付被告押金6000元，2014年11月21日，原告申请百斯特公司对201室北卧室内空气质量进行检测，该公司检测认为，201室室内空气在游离甲醛、TVOC方面没有达到国家规定的标准。2015年1月12日被告亦申请百斯特公司对201室北卧室室内空气质量进行检测，检测结果为，在苯、游离甲醛、TVOC方面均合格，达到国家规定的标准。在承租过程中原告认为201室散发强烈味道，后搬出该房屋。2014年11月25日，原、被告进行协商，原告告知被告其已经搬出201室，并要求被告退还2014年12月的租金及押金；被告同意原告搬出201室，但不同意退还押金和租金，并认为原告构成违约。当日原告李秀利为被告陶莉写下收条一份，内容为“收到大门钥匙4把，杂物间钥匙一把，磁卡3枚。物品完整，无损坏”。2015年3月3日，李秀利与案外人姜群、南京市鼓楼区顶丰乐房地产咨询服务部签订《房屋租赁合同》，由姜群承租201室，期限为2015年3月5日至2017年3月4日等等。后双方因房屋空气质量等问题产生纠纷，原告陶莉诉至本院，要求判如所请。被告李秀利亦提起反诉，要求判如所请。诉讼中，原告申请对201室北卧室空气质量进行鉴定。2015年5月18日江苏省理化测试中心司法鉴定所作出《关于房屋内空气质量是否符合安全标准的鉴定书》，认定201室北卧室空气中甲醛、苯、TVOC、氨的浓度符合GB50325-2010《民用建筑工程室内环境污染物控制规范》规定的污染物限量标准。诉讼中，反诉原告申请撤回要求反诉被告修复地板的诉讼请求；同时反诉原告申请变更诉讼请求，要求判决陶莉支付因终止合同产生的3个月及10天的房屋租赁费用（至与新的承租人签订合同时止，即2014年11月25日至2015年3月5日）。庭审中，被告认为，对于押金6000元，同意返还，同意冲抵被告的反诉主张；被告没有同意陶莉搬走，陶莉擅自终止合同；被告提出反诉视为告知陶莉解除合同。因原、被告双方意见分歧较大，致本案调解未果。以上事实，有当事人陈述、收条、房屋租赁合同、关于房屋内空气质量是否符合安全标准的鉴定书等以及本院开庭笔录等证据予以证实。本院认为，当事人合法的权益受法律保护。原、被告所签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行各自的合同义务。根据双方的诉辩意见，本院作如下评判：关于双方之间合同解除的问题。在合同履行期限内，陶莉于2014年11月25日告知李秀利其已经搬出房屋并要求李秀利退还租金和押金，被告目的亦是要求解除合同；李秀利同意陶莉搬出房屋，并未同意退还租金和押金，而且李秀利收到陶莉交付钥匙，陶莉作为承租人履行租赁物返还李秀利的合同义务，李秀利亦履行接受房屋的义务，因此双方均同意解除合同，双方之间房屋租赁合同于2014年11月25日解除，且系协议解除。关于李秀利是否构成违约的问题。租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。陶莉认为，李秀利提供的房屋存在甲醛等有害物质严重超标，危害陶莉及家人的身体健康，201室不符合租赁使用条件，其可以解除合同，李秀利应承担违约责任。原、被告先后聘请百斯特公司对201室北卧室的空气质量问题进行检测，而二者的检测结果却相互矛盾，因此百斯特公司的2次检测报告均不能作为确定201室空气质量的依据。诉讼中，江苏省理化测试中心司法鉴定所经过检测，确认201室北卧室空气中甲醛、苯、TVOC、氨的浓度符合GB50325-2010《民用建筑工程室内环境污染物控制规范》规定的污染物限量标准，因此证明201室空气质量符合相关规定的标准，符合使用的条件，李秀利不构成违约。因被告李秀利不构成违约，对于原告陶莉主张的违约金、检测费用、购置净化物品费用等，本院不予支持。对于原告要求被告返还其租金的主张，原告在合同期限未届满之时，且不符合约定解除和法律解除的条件下，要求停止租赁房屋，原告构成违约，因此不应要求返回已支付的租金。对于原告主张的医疗费，原告提供的证据不足以证明该费用的产生与被告房屋室内的空气质量存在关联性，本院亦不予支持。原告陶莉以被告李秀利房屋甲醛等有害物质严重超标，危害陶莉及家人的身体健康为由搬出涉案房屋，但是该房屋符合使用条件，因此陶莉搬出房屋的行为构成违约。双方之间的合同业已解除，李秀利因合同解除产生了损失，且双方并未就合同解除后免除陶莉相关损失赔偿责任达成一致意见，因此陶莉应承担损害赔偿责任。李秀利主张陶莉应支付房屋空置期间产生的费用（2014年11月25日至2015年3月5日），李秀利实际上系主张相关的损失。根据公平和诚信的原则，结合本案的具体情况，本院酌定陶莉赔偿原告损失14000元，李秀利同意陶莉支付押金6000元冲抵其相关主张，因此陶莉仍应赔偿原告损失8000元。本院确定的上述陶莉赔偿李秀利的损失金额，足以弥补李秀利的损失，且双方之间合同已经解除，因此对于李秀利要求违约金的主张，本院不予支持。对于李秀利主张的有线电视费用269元，李秀利提供的证据不足以证明上述费用系201室房屋产生的费用，也不足以证明系陶莉使用期间产生的费用，因此本院不予支持。对于李秀利主张的开通互动机顶盒功能费用960元，李秀利并未提供证据证明存在上述费用以及该费用系陶莉使用房屋期间产生，本院亦不予支持。对于李秀利要求陶莉恢复沐浴间的隔断原状并修复阳台东侧开窗锁装置的主张，李秀利并未举证证明系陶莉使用期限导致损坏，陶莉亦不予认可，因此本院不予支持。对于李秀利主张的空气检测费400元，该费用产生于诉讼前，该次检测不能作为本案的定案依据，因此本院不予支持。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告陶莉的诉讼请求。二、反诉被告陶莉于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告李秀利损失8000元（反诉被告陶莉已支付反诉原告李秀利的押金6000元充抵反诉原告李秀利的损失，反诉原告李秀利不再退还反诉被告陶莉）。三、驳回反诉原告李秀利的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1148元，反诉案件受理费370元，鉴定费3200元，合计4718元，由原告陶莉负担（李秀利已预交反诉费用370元，陶莉在履行上述给付义务时一并给付李秀利）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 周力文人民陪审员 陈耀芳人民陪审员 陈春兰二〇一五年八月二十日见习书记员 庄 妮