（2015）二中民终字第09080号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-09-24
案件名称
何树有与张振生房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何树有,张振生
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第09080号上诉人（原审原告）何树有，男，1964年10月5日出生。委托代理人于江涛，北京市博涵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张振生，男，1962年10月9日出生。上诉人何树有因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第01312号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。2014年12月，何树有向原审法院起诉称：1995年，我与张振生签订房屋买卖协议，双方约定：我以15000元的价格将位于2号的北房四间、西侧棚房一间、水电设施及其院落一处转让给张振生。协议签订后，张振生即将房款交予我，我将所卖房屋交给张振生，但双方并未办理产权变更手续。后我得知农民在集体土地上所建的房屋禁止自由买卖，农村集体宅基地使用权不得自由转让，并且张振生不是本村村民，根据相关法律规定，不得受让集体宅基地上所建房屋。因此双方签订的房屋转让协议违反法律禁止性规定，属于无效行为。现请求法院判令双方签订的房屋买卖协议无效。张振生辩称：我的确是1994年1月22日购买了何树有的四间漏雨且无人居住的旧房，双方在平等条件下自愿签订了《房屋买卖合同》，我按合同规定支付了全部房款15000元整。何树有交付了房屋。经大队、乡政府审批，并对《房屋买卖合同》进行了合法公证，现我已实际居住21年，期间对房屋进行数次修缮与翻建。1994年1月时我是大红门油厂职工，根据政策作为居民户口人员可以回乡分到宅基地，加之老三余村离我单位交通方便，所以我作为回乡职工就落户到老三余村，因此我在房屋买卖合同订立前户口已在老三余村，买卖双方均为同一集体经济组织的成员。当时法律明确赋予居民可以使用农村宅基地的权利，且符合当时适用的法律规定，故房屋买卖合同合法有效。在利益驱使下，何树有卖房21年零4个月后反悔，也是对公证效力的质疑。我恳求法院维护公平正义和保护诚信原则，驳回何树有的诉讼请求。原审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，遵守法律和行政法规，尊重社会公德。依法成立的合同，受法律保护。何树有和张振生于1994年1月22日签订购买农村私有房屋的合同，该行为发生在1999年1月1日土地管理法修订之前，且张振生系回乡落户的职工，其于1994年1月12日已经将户口迁入诉争房屋所在的老三余村，买卖协议不违反相关法律规定，应认定为合法有效。现对于何树有请求确认其与张振生的房屋买卖合同无效的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年6月判决：驳回何树有的诉讼请求。判决后，何树有不服，向法院提起上诉，请求撤销原判，发回重审或依法改判支持其诉讼请求。理由为：一、一审判决认定事实不清。张振生并非西红门镇老三余村老户，籍贯并不在此，其在购买诉争房屋之前在本村亦无住房，故其不可能于1994年1月12日购房之前将户口迁入本村，而应是在购房时候迁入。二、张振生并非回乡落户职工，因其原籍并非本村。张振生同意一审判决，并答辩称：本案涉诉《房屋买卖合同》系双方自愿签订，经过公证，且符合当时的法律，应合法有效。根据中华人民共和国土地管理法（1988年修订版），集体土地使用权可以依法转让；依据1990年《最高法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（修改稿）》第131条，房屋所有人出卖农村私有房屋，买卖双方自愿、立有契约，交付了房款，并实际管理和使用了房屋，又没有其他违法行为的，应当认定买卖关系有效。经审理查明：1994年1月22日，何树有与张振生签订《屋买卖合同》，约定将何树有所有的位于2号的四间砖木结构瓦房以15000元的价格卖给张振生。该《房屋买卖合同》于1994年1月29日经北京市大兴县公证处公证。其后，张振生即居住于诉争房屋至今。本案审理中，双方均认可张振生对房屋进行了翻建。原审庭审中，证人丛×出庭为何树有作证，称其1993年前后经朋友介绍认识了张振生，后来其介绍张振生以15000元价格购买了老三余村村民何树有的位于2号的一处宅院，当时院落内由北房四间、棚房一间。对此，张振生否认有棚房一间。另查明，何树有的户口住址为老三余村，其户口已转为非农业户口；张振生提供北京市公安局金星派出所出具的《证明》，证明其户口住址于1994年1月12日迁入老三余村，现为居民户口。以上事实，有公证书、证人证言、村委会证明、金星派出所证明及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：本案系何树有以其与张振生签订的《房屋买卖合同》违反法律强制性规定为由要求确认合同无效。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。该规定系《中华人民共和国土地管理法》在1998年修订后于1999年1月1日起施行。而根据本案查明事实，涉诉《房屋买卖合同》系双方于1994年1月22日自愿签订，该行为发生在《中华人民共和国土地管理法》1999年1月1日修订之前，当时的法律和行政法规对该行为亦无相关的强制性规定。另外，张振生在涉诉合同签订之前已于1994年1月12日将户口迁入诉争房屋所在的老三余村，何树有的户口目前亦已转为居民户口。因此，何树有主张涉诉《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由何树有负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈 妍代理审判员 王继玉代理审判员 肖金良二〇一五年八月二十日书 记 员 马博文 微信公众号“”