（2015）宝民三（民）初字第950号

裁判日期: 2015-08-20

公开日期: 2015-09-26

案件名称

何巧梅与周春兰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市宝山区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

上海市宝山区人民法院民事判决书（2015）宝民三(民)初字第950号原告(反诉被告)何巧梅。委托代理人王夏青，上海律宏律师事务所律师。委托代理人朱沙，上海律宏律师事务所实习律师。被告(反诉原告)周春兰。原告(反诉被告)何巧梅与被告(反诉原告)周春兰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员叶印洲独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)何巧梅的委托代理人王夏青、被告(反诉原告)周春兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)何巧梅诉称，2014年11月30日，经居间��原被告签订《物业租赁合同》，约定何巧梅于2014年12月20日至2017年12月19日将位于上海市陈太路699弄三区205号房屋(以下统称系争房屋)出租给周春兰使用。另约定周春兰应依交接时之现状使用房屋，且必须按规定用途使用房屋，并于每个承租周期前七日支付该租期的租金。然周春兰未按约支付2015年3月20日至2015年6月19日期间的租金，何巧梅催讨无果，于2015年4月7日向周春兰寄送《催缴租房欠款函》，告知于2015年4月10日前支付租金，然周春兰仍未支付。之后，交涉未果，何巧梅向周春兰发出《律师函即终止合同告知书》，告知于2015年4月10日终止双方合同关系并要求周春兰支付至搬离之日止的占用使用费。另，在承租期间，周春兰违反合同约定私自对系争房屋进行违章改建，在房屋内搭建多套煤卫设施，严重破坏房屋原始结构，企图将房屋改建后进行群租。经居委会、��业公司等多方阻止，周春兰方暂停施工，拆除部分违章改建区域，但至今仍未将房屋恢复至原始租赁状态，造成何巧梅损失。综上，周春兰拖欠租金等行为已严重损害何巧梅合法权益，故何巧梅起诉要求：1、判令解除原被告间的物业租赁合同；2、判令周春兰以每月5,000元为标准，支付何巧梅自2015年3月20日起至搬离系争房屋期间实际占用使用系争房屋之费用；3、判令周春兰将系争房屋恢复原状。被告(反诉原告)周春兰辩称并反诉，不同意解除合同和支付租金，也不同意将房屋还给何巧梅并将房屋恢复原状。承租系争房屋后，周春兰缴纳了三个月房租及一个月押金，并对房屋进行了装修，支出了装修费用，然周春兰一天都没有住过。基于上述情况，周春兰提出反诉请求：何巧梅赔偿周春兰装修损失30,000元，并要求何巧梅返还三个月房租15,000元和保证金5,000元。原告(反诉被告)何巧梅针对反诉辩称，不同意周春兰反诉请求。首先，周春兰无法继续装修不是何巧梅造成的，而是由于周春兰违反合同约定，违规搭建群租房，被邻居举报，物业不允许周春兰继续装修，无法拿到装修许可证。如果周春兰能够按照合同约定，只是简单装修，没有违法行为，不会导致周春兰无法装修。同时，周春兰也提到何巧梅看到房屋是周春兰装修20天左右，何巧梅之所以到现场来，也是物业通知，由于周春兰违法搭建引起邻居争议，何巧梅才知道周春兰装修情况及违法搭建情况。其次，不同意返还房租和押金。按照合同约定，由于周春兰违约，保证金不予退还，而且房屋由周春兰占用至今，还应当支付实际归还房屋之日止的使用费。经审理查明，经居间，2014年11月30日，何巧梅(出租方，甲方)与周春兰(承租方，乙方)签订《物业租赁合同》，主要约定，甲方向乙方出租系争房屋，面积148.77平方米，自2014年12月20日至2017年12月19日止，月租金为5,000元，每三个月支付一次，乙方必须提前7天支付下次租金给甲方，先付后租。乙方向甲方支付屋内设施保证金5,000元。合同第六条约定：(1)乙方应依房屋交接时之现状使用。除不可抗力外，乙方使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，应负责赔偿或给予修复。……(4)乙方应按时交付租金，如乙方拖欠租金过15日时则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同。……(8)乙方于签订本合同后，未经甲方同意，擅自提前解约或其他严重违约，使本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。合同第十条其他事项还约定，房屋作为员工宿舍居住六七个人，房屋安全问题乙方负责。房子简单装修，不��坏房屋结构，房屋内不能做违法事情，否则乙方承担责任。上述合同签订后，周春兰向何巧梅支付截止至2015年3月19日的前三个月租金15,000元及保证金5,000元，何巧梅向周春兰交付房屋，周春兰对系争房屋进行了装修。2015年1月6日，何巧梅发短信告知周春兰，周春兰对房屋装修已违反协议和国家规定，故提出不得在房屋内再分割住房搭建厨卫阁楼并要求恢复原样，另外不得转租或用于群租等。2015年1月11日，何巧梅又发短信给周春兰称，由于破坏房屋结构，装修超出合同范围，故要求终止双方的合同并要求复原房屋结构，如在2015年1月20日前完成复原并将房屋交还，则何巧梅不收2014年12月20日至2015年1月20日的房屋租金并退还押金和其余2个月的借房款。当日，周春兰回复不退房屋，自己过去住。2015年1月16日，系争房屋所在小区部分业主向政府部门联名反映，系��房屋存在群租问题要求处理。2015年3月22日，何巧梅向周春兰发短信称，按照合同约定，需提前7天交付下一季度租金，何巧梅至今未收到租金，如不租，则告诉何巧梅将合同终止掉。当日，周春兰回复称自己未住过房屋且称不给周春兰装修许可证无法居住，要房租行不通。另回复，将产证及装修许可证从物业拿来给周春兰，过来拿房租。2015年3月23日，周春兰又发短信要求何巧梅协助办理装修许可证手续等。2015年4月7日，何巧梅向周春兰发出《催缴租房欠款函》，催缴2015年3月20日至2015年5月19日的租金。2015年4月8日，何巧梅向周春兰发出《律师函即终止合同告知书》，告知周春兰拖欠2015年3月20日之后的租金及存在将系争房屋改为群租房使用，破坏房屋结构等问题，通知终止合同并要求周春兰支付拖欠租金、恢复房屋原状等。周春兰签收该告知书。2015年4月13日，��业公司向何巧梅发出《违规行为整改通知单》，告知何巧梅在系争房屋北院违法搭建建筑物、构筑物，要求整改。以上事实，有《物业租赁合同》、短信往来记录、联名信、《催缴租房欠款函》、《律师函即终止合同告知书》、《违规行为整改通知单》及当事人陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。审理中，何巧梅提供房屋平面图以说明以下情况：(一)底层：1、2014年12月下旬，周春兰在系争房屋北(后)花园搭建灶间及顶棚，之后在2015年2月11日前拆除一半，仍留下一半未拆；2、周春兰将厨房间的原有灶台敲掉；3、周春兰在客厅等位置搭建砖墙、安装防盗门将底层隔成2间，各有独立厨卫，后该部分砖墙及防盗门已经拆除；4、周春兰拆除了上二楼的楼梯扶手。(二)二层：1、周春兰将原二楼卫生间门移到北间房内右侧，将原卫生间内砌搭了通顶砖隔墙��隔成厨卫2间，并把原来安装的抽水马桶、洗脸盆和进出水管敲掉，堵塞粪坑管、污水管；现已将门换回了原位，但门框安装质量不好，墙面破坏了；2、周春兰拆除了二楼上、下楼梯扶手；3、周春兰将原来开放的南阳台予以封闭，目的用于做厨卫间；4、周春兰将二楼南阳台上的雨水管截断，安装粪坑管/排污管，造成一楼顶部漏水，墙体剥落等。(三)三层：1、周春兰将三楼原卫生间砌搭砖墙，隔成厨卫2间，将原来安装的抽水马桶、洗脸盆和进出水管敲掉，堵塞粪坑管、污水管；2、周春兰将三楼地板钻出壁光滑的孔，用作粪坑管、污水管、自来水和出气孔；3、周春兰砌砖墙到顶、开窗，拆除了楼梯扶手，安装了防盗门；4、周春兰在原卫生间及新搭建的卫生间上方搭建了约15平方米的阁楼。基于上述情况，故何巧梅要求周春兰：1、拆除底楼朝北花园尚余的半扇砖墙；恢复底楼原来的灶台、楼梯扶手。2、将二楼南阳台污水管恢复成原来正常的水管；恢复二楼楼梯扶手；恢复二楼卫生间马桶和台盆、污水管；拆除二楼卫生间内搭建的隔墙。3、恢复三楼原楼梯扶手、卫生间马桶、洗脸盆、进出水管；拆除三楼卫生间内搭建的隔墙；拆除三楼搭建到阁楼的楼梯及阁楼的房屋；修复三楼地板上打出来的下污水的孔。周春兰则表示，承租后过了几天，何巧梅拿了产证过来为周春兰办了装修许可证，周春兰支付了相应费用。接着周春兰开始购买材料、请人工，着手装修。装修时，周春兰在底层中间隔了一道墙，在厨房外搭了一个放洗衣机的地方。由于厨房的灶台太脏了，就敲掉了，不是作为卧室使用。二楼上楼梯的地方，原来是木头的，周春兰拆了重建。二楼门的位置改掉了，阳台封上了。卫生间厨卫没有进行隔断。排污管、引��管是处理过。卫生间马桶、洗脸盆因为脏、破不能用就拆掉了。三楼的楼梯是不能用的，何巧梅都叫人拆的，厕所里的东西也是不能用的，确实是敲掉了，砌砖到顶隔了一道墙做成了两个房间。卫生间是否隔了不清楚。周春兰是搭了阁楼，没有打过粪坑孔、下水孔等。作为员工宿舍，有的人是夫妻两个人住，肯定要给别人一个单间的，因此就这样做了。关于装修，周春兰跟何巧梅说是简单装修，要做隔墙的。2015年1月份，因为左右邻居投诉，物业过来把装修许可证拿走了，说只有何巧梅说把装修许可证给周春兰，才能给周春兰。周春兰跟何巧梅说要把装修许可证给周春兰，但是何巧梅未给，故未再支付租金。物业反映后，周春兰已敲掉了一楼厨房外放洗衣机的地方并拆掉了房间里隔的东西。周春兰也已将二楼门的位置改过来并搞好了阳台雨水管的问题。因为装修赔偿的问题与何巧梅没有谈好，周春兰还没有处理二楼封闭阳台和三楼。审理中，关于装修其他情况，周春兰补充表示，何巧梅租给周春兰的就是毛坯房，灶台、厨房、扶手、厕所马桶都是不能用的，何巧梅都是不要的。装修了不到一个月，何巧梅过来了，就已经是周春兰装修的那个样子了。在何巧梅过来之前，关于装修的砌墙、搭建阁楼没有跟何巧梅说过，周春兰认为合同上已经写了，就没有必要再跟何巧梅说了。本院认为，原被告签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。在合同履行中，承租人应按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物。本案中，何巧梅将系争房屋交付周春兰后，周春兰在房屋外进行违章搭建、在房屋内进行隔断、搭建并改造管道等，显然已改变房屋原有结构及原设计功能、布局，也超出了双方��同所约定的“简单装修”的范围，使房屋存在安全隐患，违反了合同法的相关规定，其行为已构成违约，何巧梅享有解除合同的权利。何巧梅诉请解除合同，本院予以支持。合同解除后，周春兰应搬离系争房屋并将房屋恢复原状，并应向何巧梅支付房屋占用费。何巧梅诉请周春兰按照每月5,000元的标准，向何巧梅支付2015年3月20日至实际搬离系争房屋期间的房屋占用费，于法有据，本院予以支持。鉴于周春兰违约致合同解除，合同无法继续履行，根据合同第六条约定，周春兰无权要求何巧梅返还保证金，故周春兰反诉要求返还保证金，本院不予支持。同理，周春兰违约致合同解除并至今仍未搬离系争房屋，其反诉请求何巧梅返还租金及赔偿装修损失，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十九条之规定，判决如下：��、解除原告(反诉被告)何巧梅与被告(反诉原告)周春兰就上海市陈太路699弄三区205号房屋签订的《物业租赁合同》；二、被告(反诉原告)周春兰于本判决生效之日起十日内搬离上海市陈太路699弄三区205号房屋并将该房屋恢复原状；三、被告(反诉原告)周春兰于本判决生效之日起十日内，按每月5,000元的标准，向原告(反诉被告)何巧梅支付2015年3月20日至实际搬离上述房屋之日止的房屋占用费；四、被告(反诉原告)周春兰的反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取为87.50元，反诉案件受��费减半收取为525元，均由被告(反诉原告)周春兰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员　　叶印洲二〇一五年八月二十日书　记　员　　罗仁冰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条?合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。来源：