（2015）盱民初字第01450号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-09-18
案件名称
王守丰与盱眙海通置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
盱眙县人民法院
所属地区
盱眙县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王守丰,盱眙海通置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十八条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2015）盱民初字第01450号原告王守丰，个体户。被告盱眙海通置业有限公司。住所地：盱眙县盱城镇海通时代广场。法定代表人王有文，执行董事。委托代理人刘珂，浙江六和律师事务所律师。原告王守丰诉被告盱眙海通置业有限公司（以下至判决主文前简称“盱眙海通公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理后，依法由代理审判员王云云适用简易程序，于2015年7月7日公开开庭进行了审理。原告王守丰到庭参加诉讼，被告盱眙海通公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王守丰诉称，2011年1月27日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的海通时代广场B区18号楼118号房，房价款为620000元。合同签订后，原告依约交纳了房款及税金，根据合同约定，被告应当在2012年12月31日前将具备商品房交付使用批准文件的房屋交付原告使用，但被告因故延迟至今，且仍不具备交付条件，原告最近得知被告根据合同约定对一部分购房人进行赔付。基于上述事实，原告认为，原被告间签订的房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法有效，被告未按合同的约定交付房屋已属违约，应根据合同约定向原告支付违约金，违约金计算期限应自合同约定应当交付之日起至实际交付之日止按已付房价款万分之三的标准赔付，理由如下：海通A、B、C三个区的商品房延期交付经法院判决均执行万分之三的标准，且由于被告的延期交房，给原告带来巨大的租金损失，与原告面积相当的门面租金每年可达30000多元。请求法院判令1、被告支付原告2012年12月31日至2014年12月31日期间逾期交房违约金135740元，此后支付至房屋符合合同约定的交付条件之日止，并继续履行合同；2、判令被告支付原告逾期办证违约金6200元，本案诉讼费由被告承担。被告盱眙海通公司提交书面代理词辩称，第一，涉案房屋已于2014年11月19日交付给原告使用，被告同意按合同约定承担逾期交房违约金55738元，逾期交房违约金按房价款日万分之一暂计算至2014年11月19日，即620000*万分之一*688=42656元；第二，被告同意按合同约定承担逾期办证违约金6200元。经审理查明，2011年1月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告公司开发的海通时代广场C区18号楼118号商业用房，房屋建筑面积76.52平方米，总价款620000元。合同第八条约定出卖人应在2012年12月31日前向买受人交付取得商品房交付使用批准文件的房屋；第九条约定逾期交房60日后，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2011年1月28日向被告交纳首付款318000元，2012年5月15日支付52000元，2012年8月8日支付50000元，合计交纳房款420000元。2014年11月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房交接协议》，约定：“2014年11月19日，甲方双方对座落于盱眙县海通时代广场C区18幢118室房屋进行验收交接，双方均明确房屋的现状，据此双方确认如下：……乙方已付【全部房价款】【部分房价款】，人民币420000元……”2014年11月19日，原告于物业管理处领取房屋钥匙，并在《海通时代广场交房通知书》、《住户登记表》及《承诺书》上签字确认。另查明，2010年7月29日，原告与案外人杨凯签订《房屋租赁合同》，由原告租赁杨凯位于海通建材城7号楼S101-S102门面房两间（房屋建筑面积共64.53平方米）从事装潢材料经营活动，租赁期间为2010年7月29日至2018年7月29日，每年租金60000元。庭审中，原告自认其在2014年11月19日领取房屋时向被告出具一份承诺书，内容为原告在拿房后不再追究被告违约金责任。上述事实，有原告的当庭陈述、原告提供的《商品房买卖合同》、《房屋交接协议》、收据两张、销售不动产统一发票、现金完税凭证、被告提交的《海通时代广场交房通知书》、《住户登记表》、《承诺书》等证据予以证实，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告主张被告赔付逾期办证违约金6200元，被告对此无异议，本院予以确认。原告主张被告支付2012年12月31日至房屋符合合同约定条件之日期间的逾期交房违约金，因原告在拿房时明确放弃主张之后的违约金，其再起诉主张2014年11月20日之后的逾期交房违约金无依据，本院难以支持，被告对原告主张的2013年1月1日至2014年11月19日期间的逾期交房违约金计算期限无异议，本院予以确认。至于原告主张将违约金计算标准调整日万分之三，对此本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，当事人请求法院增加违约金的，增加后的金额以不超过实际损失为限。本案中，原告举证证明其因逾期交房产生实际损失60000元/年，按照被告同意支付的全额房款日万分之一的标准计算，被告每年需支付原告违约金22630元，确不足以弥补原告的损失；如按原告主张的日万分之三计算，被告每年需支付违约金67890元，超出原告损失。结合被告的违约程度，本院酌情认定逾期交房违约金按日万分之2.5标准计算，被告需支付原告2013年1月1日至2014年11月19日期间的逾期交房违约金106640元（620000×0.00025×688天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十八条、《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告盱眙海通置业有限公司于本判决生效后三十日内支付原告王守丰2013年1月1日至2014年11月19日期间的逾期交房违约金106640元及逾期办证违约金6200元，合计112840元。二、驳回原告王守丰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3138元，减半收取1569元，由原告王守丰负担322元，被告盱眙海通置业有限公司负担1247元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。代理审判员 王云云二〇一五年八月二十日书 记 员 卓 蕾附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”