（2015）长法民初字第00406号

裁判日期: 2015-08-20

公开日期: 2015-12-07

案件名称

赵世伦与余正中,何淑梅等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市长寿区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵世伦,余正中,何淑梅,潘家林

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第四十四条第一款

全文

重庆市长寿区人民法院民事判决书（2015）长法民初字第00406号原告赵世伦，男，汉族，居民，住重庆市渝中区。委托代理人赵光华，重庆君毅律师事务所律师。委托代理人安夏，重庆君毅律师事务所律师。被告余正中，男，汉族，居民，住重庆市长寿区。被告何淑梅，女，汉族，居民，住重庆市长寿区。被告潘家林，男，汉族，居民，住重庆市沙坪坝区。委托代理人（特别授权）夏华平，重庆合益律师事务所律师。委托代理人（特别授权）刘敏，重庆合益律师事务所律师。原告赵世伦诉被告余正中、何淑梅、潘家林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理后，依法由审判员樊雄担任审判长，与审判员刘婕、代理审判员向伟组成合议庭，适用普通程序共同负责对案件的审理，并于2015年6月15日公开开庭进行审理。原告赵世伦的委托代理人赵光华、安夏，被告潘家林的委托代理人夏华平、刘敏到庭参加诉讼。被告余正中、何淑梅因下落不明，本院依法向其公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、告知当事人权利义务告知书、开庭传票等诉讼文书，公告期满后，被告余正中、何淑梅仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赵世伦诉称，被告余正中与何淑梅系夫妻关系。2011年12月7日，我与余正中、何淑梅签订了《房屋租赁合同》。该合同约定：余正中、何淑梅将位于重庆市长寿区凤城向阳路×××号门面租赁给我经营使用；租赁期为2013年3月27日至2018年3月26日；租金为380000元／年。合同签订后，我按合同约定向余正中、何淑梅缴纳了全部租金，我也实际占有使用该租赁房屋至今。2014年4月8日，重庆市长寿区人民法院执行局在我所租赁的门面处发放了（2014）长法民执第327号案件的相关文书。届时我才得知，余正中、何淑梅已于2012年6月13日将我所承租的门面出售给潘家林，且余正中与潘家林于同日签订《房屋租赁合同》，约定由潘家林将门面出租给余正中，租期为2012年5月11日至2017年2月28日；后因余正中未向潘家林缴纳租金，潘家林向重庆市长寿区人民法院起诉，法院于2013年3月11日作出（2013）长法民初字第02070号民事判决书，判决解除了余正中与潘家林之间的《房屋租赁合同》，并判决余正中限期搬离门面并将门面交还潘家林。该判决生效后，潘家林遂向法院申请强制执行。为维护我的合法权益，现向人民法院起诉，请求确认我与余正中、何淑梅于2011年12月7日签订的《房屋租赁合同》有效。被告余正中、何淑梅未答辩。被告潘家林辩称，2012年5月6日，我以2584800元的价格从余正中处购得该门面，现已取得涉诉门面的房地产权证。当时余正中自称是自己在经营，并要求返租，我和余正中还签订了《房屋租赁合同书》，故我并不知道该门面的实际经营者是原告。另，从原告赵世伦与余正中、何淑梅签订的《房屋租赁合同》来看，亦存在诸多不合常理的地方，首先该《房屋租赁合同》的签订时间是在2011年12月7日，而合同约定的起租时间却是2013年3月27日，两者相差1年多；其次原告在合同履行期还未到来时就向余正中、何淑梅支付了全部房租；最后我与余正中约定的年租金为18万元，而原告与余正中、何淑梅约定的年租金为38万元，两者相差一倍多。综上，我认为原告赵世伦与被告余正中、何淑梅于2011年12月7日签订的《房屋租赁合同》系恶意串通损害我的利益，应属无效。请求人民法院驳回赵世伦的诉讼请求。经审理查明，2009年6月16日，余正中为甲方，重庆沁园实业有限公司为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》。该合同约定：余正中将位于重庆市长寿区凤城向阳路×××号门面租赁给重庆沁园实业有限公司经营使用；租赁期为2010年3月28日至2013年3月27日，租金为380000元／年。2010年4月10日，重庆沁园实业有限公司为甲方，赵世伦为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》。该合同约定：重庆沁园实业有限公司将位于重庆市长寿区凤城向阳路×××号门面出租给赵世伦经营使用；租赁期为2010年4月10日至2013年4月9日，租金为380000元／年。2011年10月7日，原告向余正中之妻何淑梅打款380000元。2011年12月7日，余正中、何淑梅为甲方，赵世伦为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》。该合同约定：余正中将位于重庆市长寿区凤城向阳路×××号门面租赁给赵世伦经营使用；租赁期为2013年3月27日至2018年3月26日，租金为380000元／年。同时，双方在合同尾部手写备注：“第十条房租租金一次性支付给甲方，总计租金壹佰壹拾肆元正（即1140000元）收款以打款单为准。第十一条于2012年元月19日收两年房租柒拾陆万元正。”合同签订后，赵世伦于2011年12月7日向何淑梅打款500000元，于2011年12月8日向何淑梅打款640000元，并于2012年1月19日分别向何淑梅打款460000元、300000元。2012年5月6日，余正中、潘家林在重庆大业兴置业顾问有限公司的居间介绍下，双方就余正中所有的位于重庆市长寿区凤城向阳路×××号门面签订了《房地产买卖居间协议》。双方约定由潘家林以2584800元的价格购买该门面，并约定房屋交付后，由潘家林将该门面出租给余正中使用。事后，潘家林向余正中全额交付了房款2584800元并缴纳房屋交易的相关税费，并于2012年6月15日取得了该门面的房地产权证。期间，余正中和潘家林于2012年6月13日签订了《房屋租赁合同书》，约定由潘家林将前述门面出租给余正中使用，租期为2012年5月11日至2017年2月28日，租金为每月15000元，每年交一次，每年2月20日前交纳房屋租金。该合同签订后，余正中支付了2012年5月11日至2013年2月28日期间的租金，其后再未支付租金。潘家林遂向本院起诉，要求解除双方签订的租赁合同，并要求余正中腾空房屋并以500元／天（即合同约定的15000元／月）的标准支付2013年3月1日起至房屋腾空之日止的租金。本院于2013年10月8日作出（2013）长发民初字第02070号民事判决书，判决：“一、解除原告潘家林与被告余正中于2012年6月13日签订的《房屋租赁合同书》；二、限被告余正中在本判决生效后15日内将位于重庆市长寿区凤城街道向阳路×××号商业门面腾空交还给原告潘家林；三、限被告余正中在本判决生效后15日内按15000元／月的标准支付原告余正中从2013年3月1日起至腾空交还房屋之日止的房屋租金。”该判决生效后，潘家林向本院申请强制执行，要求余正中腾退该门面。在本院强制执行的过程中，赵世伦知晓了其承租的门面将被强制执行的情况，遂向本院起诉。以上事实，有当事人陈述、重庆沁园实业有限公司与余正中签订的《房屋租赁合同》、重庆沁园实业有限公司与赵世伦签订的《房屋租赁合同》、余正中、何淑梅与赵世伦签订的《房屋租赁合同》、《中介委托看房协议》、《房地产买卖居间协议》、潘家林与余正中签订的《房屋租赁合同》、房地产权证、银行转账凭证、收条、税务发票、民事判决书、结婚登记申请书等证据证实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，被告潘家林辩称原告赵世伦与被告余正中、何淑梅于2011年12月7日签订的《房屋租赁合同》存在恶意串通，损害了其利益的情形；但对此被告潘家林并没有提供证据予以证明，同时结合2011年12月7日原告与被告余正中、何淑梅签订《房屋租赁合同》时，被告潘家林与余正中还未签订《房地产买卖居间协议》及在潘家林与余正中签订《房地产买卖居间协议》之前，原告已按合同约定向被告何淑梅支付了全部租金等事实，本院对于被告潘家林的此项答辩意见不予采纳。另，原告赵世伦在与被告余正中、何淑梅签订《房屋租赁合同》之前，已经作为次承租人在实际占有使用涉案房屋，且余正中与重庆沁园实业有限公司签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁期限与余正中、何淑梅与赵世伦签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁期限相互衔接，故本院确认赵世伦与余正中、何淑梅签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形。故对于原告要求确认其与余正中、何淑梅于2011年12月7日签订的《房屋租赁合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条的规定，判决如下：原告赵世伦与被告余正中、何淑梅于2011年12月7日签订的《房屋租赁合同》有效。本案案件受理费7000元，由被告余正中、何淑梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　樊　雄审　判　员　刘　婕代理审判员　向　伟二〇一五年八月二十日书　记　员　王国鹏来源：百度搜索“”