（2015）皇民二初字第3425号

裁判日期: 2015-08-20

公开日期: 2015-11-28

案件名称

原告薛树林诉被告肖金敏房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

沈阳市皇姑区人民法院

所属地区

沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

沈阳市皇姑区人民法院民事判决书（2015）皇民二初字第3425号原告薛树林。被告肖金敏。（未到庭）原告薛树林诉被告肖金敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月17日受理后，依法由本院审判员曹立刚担任审判长，与审判员张岩、人民陪审员杜娜组成合议庭，于2015年7月8日公开开庭进行了审理。原告薛树林到庭参与了诉讼。被告肖金敏经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告将房屋出租给被告，租期从2014年4月23日至2015年7月30日。被告未经原告同意违约退租，拖欠租金、水电费并损坏物品，故请求法院判令被告给付原告房屋租金9600元（租金6000元＋滞纳金3600元）；判令被告支付水电费661元；判令被告修复损坏物品（卫生间的热水器、客厅的穿衣镜、大折叠桌、南屋东面墙面中间的孔洞、北屋东面墙面中间的孔洞和卫生间马桶的水箱）；判令被告承担原告往返北京至沈阳路费350元；判令被告承担诉讼费用。被告肖金敏未到庭，亦未提交书面答辩状。经审理查明，坐落于沈阳市皇姑区陵北街127-1号房屋（以下简称“涉诉房屋”）的所有权人登记为原告薛树林。2014年4月23日，原告代理人庄何明（甲方）与被告肖金敏（乙方）通过中介签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方以月租金1000元将涉诉房屋出租给乙方使用。租期自2014年5月1日起至2015年7月30日止，租金提前一个月按季支付。关于乙方责任双方约定乙方负责租期内的水、电、煤气等费用，并向甲方预留水、电、煤气等费用押金1000元；如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知原告，征得乙方同��后，再解除或续租协议。在协议其它约定事项中，双方约定“其它按甲方提供合同”。同日，原告（甲方）和被告（乙方）另签订《房屋租赁合同书》一份，约定租期自2014年4月23日起至2015年7月30日止；押金1000元；提前一个月于2014年6月23日前银行汇款付清6个月租金6000元；乙方使用甲方电器若损坏乙方应及时修缮；在租赁期内，乙方违约中途擅自退租的，乙方租金照付，甲方不返还租金及押金，且乙方支付甲方往返京沈交通费；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方需按30元／日支付滞纳金。室内设施包括水箱、热水器、大壁镜、大折叠餐桌等。协议签订后，被告肖金敏支付租金及押金后实际使用涉诉房屋。2015年2月，被告自行搬离涉诉房屋，未结清涉诉房屋水、电费用。因此事，原告于2015年5月17日回沈阳，并花费车费98元。原告在进入涉诉房屋后，发现室内卫生间热水器喷洒罩、客厅的穿衣镜和大折叠桌破损，南、北屋东面墙面中间的有孔洞。上述事实，有原告陈述笔录及房屋租赁协议、房屋租赁合同书、房产证、收据联、火车票、照片等证据材料经庭审质证后，本院予以确定，在卷佐证。本院认为，通过当事人陈述、举证、辩论应确定本案争议焦点如下：1、原、被告履行的是房屋租赁协议还是房屋租赁合同书的问题；2、原、被告的合同的效力及是否解除问题；3、解除合同的法律后果的问题。原、被告履行的是房屋租赁协议还是房屋租赁合同书的问题。原、被告签订的房屋租赁协议，系沈阳市房产局监制的制式文本，其内容并非双方当事人自由约定协商，且在该协议其他约定事项内注有“其它按甲方提供合同”的字样。而房屋租赁合同书内容，系当事人自行制作，具有双方当事��主观意思表示，有自由约定性、细化性、具体性及可操作性。结合两者比较，考虑被告经传票传唤未到庭的行为，现原告主张双方按照房屋租赁合同书实际履行合同内容，对其主张本院予以采纳。2、原、被告的合同的效力及是否解除问题。依法成立的合同受法律保护。本案原、被告之间的房屋租赁合同书系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。解除合同分为事前约定解除、事后协商解除及法定解除。而房屋租赁合同书第七条第三款约定承租人在支付违约金的情况下有解除权，属事前约定解除权。原告当庭陈述被告将涉诉房屋钥匙交给中介后，原告告知中介再向外租赁的事实，本院认定房屋租赁合同书在诉前已经解除。3、解除合同的法律后果的问题。租赁解除合同后，对于标的物应予返还，使用租赁物期间而支付的租金不��返还，根据违约情形，支付约定的违约金及赔偿损失。关于原告主张被告支付2015年2月1日至2015年7月30日房屋租金的问题。根据合同约定，被告擅自退租，依据合同约定被告仍需支付合同期内租金，该约定实质为被告违约后应支付的违约金。因被告未到庭进行答辩，放弃己方答辩权利，故被告应向原告支付违约金6000元。关于原告主张被告支付滞纳金问题。根据合同约定，被告应自2015年1月1日前向原告给付2015年2月至7月的租金。前段已论，双方合同已经在诉前解除，且被告于2015年2月已离开涉诉房屋，故双方合同解除时间应为2015年2月。因合同解除后，未支付的租金无需再支付，故计算被告支付滞纳金的时间应截止至合同解除前2015年2月1日，共计30天，被告应支付原告逾期支付租金的滞纳金为900元（30元／日＊30天）。关于原告主张被告支付水、��费的661元问题。房屋租赁合同书第七条第三款约定不返押金，该约定系属惩罚性违约金，具有赔偿为主、惩罚为辅的性质。现被告擅自退租，违约事由出现，该押金不予返还。现无相反证据证明，被告结清了承租房屋期间交纳了水、电费，故其对使用房屋期间的水、电费应承担支付义务。因押金金额足以弥补原告代缴的水、电费损失，故本院对原告的该项请求不予支持。关于原告主张被告支付其往返北京至沈阳路费350元的问题。根据合同约定，被告应支付原告往返北京至沈阳路费。虽原告返回北京的事实尚未发生，金额未能固定，但原告却需返回北京，故本院依据原告到沈阳的火车票金额98元，确认其返程费用，故被告应支付原告往返路费196元。关于原告主张被告修复室内相关物品的问题。依据原告提供的照片，涉诉房屋内的卫生间热水器喷洒罩、��厅的穿衣镜和大折叠桌却存在破损情况，南、北屋东面墙面中间却有孔洞。因现无证据证明上述物品及室内设施并非被告原因所致，故依据合同约定被告应予修复。关于原告主张的水箱漏水、热水器不能存水的问题，因原告未能提供相关证据证明，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告肖金敏于本判决生效后十日内，一次性支付原告薛树林违约金6000元；二、被告肖金敏于本判决生效后十日内，一次性支付原告薛树林逾期支付房屋租金滞纳金900元；三、被告肖金敏于本判决生效后十日内，一次性支付原告薛树林往返北京至沈阳路费196元；四、被告肖金敏于本判决生效后十日内，对沈阳市皇姑区陵北街127-1号房屋内的卫生间热水器喷洒罩、客厅的穿衣镜、大折叠桌，南、北屋东面墙面中间的孔洞进行修复；五、驳回原告肖金敏其他诉讼请求。被告如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费25元，由被告肖金敏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审　判　长　　曹立刚审　判　员　　张　岩人民陪审员　　杜　娜二〇一五年八月二十日书　记　员　　张　泽微信公众号“”