（2015）青民一初字第1421号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2016-07-13
案件名称
孙希文与施辉乔商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市青秀区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙希文,施辉乔,南宁恒创房地产经纪有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十八条
全文
广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一初字第1421号原告孙希文。被告施辉乔。委托代理人李斌，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。委托代理人宋斌，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。第三人南宁恒创房地产经纪有限公司，住所地：南宁市青秀区金浦路16号汇东国际E座14０8。法定代表人赵恒，总经理。委托代理人刘茜，广西桂盟律师事务所律师。原告孙希文与被告施辉乔、第三人南宁恒创房地产经纪有限公司（以下简称恒创房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法指定审判员，适用简易程序进行审理。审理过程中，发现案情复杂，裁定转为普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙希文、被告施辉乔、第三人恒创房地产公司到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙希文诉称，原告与被告于2015年1月11日签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告将位于南宁市民族大道49号民族宫B区综合楼1317号房产转让给原告，总价格为570000，房产交付时间为房产过户当天，房产交付的物业装修现状为保留固定装修及设施完好并包括家具家电，以家具清单为准。关于“过户当天”时间，双方约定为被告收到原告全额定金30000元之日起5个工作日内向银行办理提前还贷手续；被告收到原告支付第一期房款170000元之日起7个工作日内双方到房产交易中心办理过户手续，将房产交付给原告。被告延期交付房产时，每逾期一天按成交价的千分之三支付违约金，直至被告交付房产之日或履行完合同的其他义务时止。合同签订后，原告于2015年1月11日向被告交付定金30000元。根据约定，被告应在2015年1月16日前向银行还款，但被告直到2015年3月16日才去还款。期间延迟了59天。原告在2015年3月16日支付了第一期房款170000元，被告应在2015年3月24日办理过户，但被告直到3月30日才去办理，延迟6天。被告交付房产时，原告发现房内的原照明吊灯三盏、照明线路一组、上水管两组、水龙头两组、客厅玻璃墙一面、门口屏风等数件被拆除，原告需10天修复房屋，另支付了材料人工费11000元。原告发现上述问题后，多次与被告沟通协商，但被告置之不理。故为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：一、被告支付原告修复被告违约拆除水管、电线、屏风、饰墙、灯具等延迟10日试用期的违约金17100元（计算方式：从2015年3月31日-4月10日共10天，570000元×千分之三×10天），支付材料和人工费11000元，共计28100元；二、被告支付原告迟延办理过户违约金111150元；三、本案诉讼费用由被告承担。被告施辉乔辩称，被告并不存在迟延交房的情形。原、被告于2015年1月11日签订《房屋买卖合同》，合同签订次日便申请了提前还款手续。合同补充条款已约定由买方代卖方偿还银行贷款，买方支付首期款后7个工作日内提前偿还银行贷款，注销抵押登记手续，但原告于2015年3月16日才支付首期款，被告已在2015年3月9日自行还清贷款。根据合同约定，被告可以在2015年3月16日后的7个工作日还款，并在14个工作日内即2015年4月3日办理过户手续。2015年3月26日，被告已将房屋交付给原告使用，被告并未拆除房屋内的设施，房屋使用功能完好。被告为了履行与原告的合同，解除了与租户间的租赁合同，并向租户支付违约金、物业费及水电费。原告与被告间签订的《房屋买卖合同》，实际是原告违约，原告至今未办理抵押手续支付被告购房款370000元；同时，原告背着被告和第三人挂失领取房产证的凭证，独自领取了新的产权证，拒不办理抵押手续，属于根本违约。综上，原告的各项诉请无事实和法律依据，应予驳回。第三人恒创房地产公司辩称，同意被告的意见，被告并未拆除房屋内的设施，该设施是由物业的原租客所拆。2015年3月26日，第三人公司的工作人员王作儒将房屋交付原告，原、被告于2015年3月31日办理了过户手续，遵守关于交房约定的合同内容。经审理查明，2015年1月11日，原告（买方）与被告（卖方）签订一份《房屋买卖合同》，约定买方购买卖方位于南宁市青秀区民族大道49号广西民族宫商业中心B区综合楼1317号房，房屋建筑面积82.90平方米（以房产证面积为准），成交价为570000元。合同第六条约定，卖方交付该物业予买方使用权之日期为过户当天。第七条约定，该物业以现状售予买方，买方已检查并同意以现状购入该物业，即保留固定装修及设施完好并包括家具家电，以家具家电清单为准。第八条约定，卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税务、税项、租赁以及接触抵押等事项处理完毕并保证交易过户完成时买方不须对上述事项负责；若该物业地址已有落户，则卖方应在过户前将户口迁出，否则每逾期一天，应按成交价的千分之三向买方支付违约金。合同第十条约定，卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方须无息退还买方已付的所有款项外，并须以同等数目之金额作为违约金赔偿买方，以弥补买方损失，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合同。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分一向买方支付违约金，直至卖方交付该物业之日或履完合同的其他义务止。合同第十六条约定，经买卖双方协商，买卖双方签定买卖合同后买方去银行申请名下房产提前还款，银行通知还款七个工作日内卖方再去银行申请该物业银行还款。就购房款支付方式问题，原、被告达成如下协议作为上述《房屋买卖合同》的附件。一、于2015年1月11日支付30000元作为部分定金。二、买方代卖方偿还银行贷款：卖方同意在收取买方全额定金之日起五个工作日内向抵押银行申请办理提前还贷手续，买方同意在卖方收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约还款日或之前，买方将首期楼款（不含定金）人民币170000元整转入卖方还款或银行扣款账号内，银行到帐后即视为卖方已收取相应楼款。提前偿还银行贷款所产生的一切费用由卖方负责支付。卖方应在收到买方首期楼款之日起七个工作日完成提前偿还贷款、注销抵押登记及归档等手续，并在七个工作日内与买方到南宁市房屋产权交易中心办理过户手续，如因南宁市相关部门、政府政策或银行原因导致迟延则时间相应延迟。……四、楼价余款人民币370000元整，由买方在房产过户完成并办妥他项权证登记手续后由贷款银行划入卖方指定银行账号，银行实际贷款额与申请贷款额之间差额由买方已现金支付。2015年1月11日，原告（买方）（乙方）、被告（卖方）（甲方）与第三人（丙方）签订了《代办交易服务合同》，就原告与被告间签订的《房屋买卖合同》委托第三人代办相关事宜。第一条约定由丙方协助甲、乙双方办理与涉案房屋有关的如过户、解除抵押权、办理按揭、办理房屋土地使用权证、撤销预告登记手续、签订房屋买卖合同及备案手续等相关手续。第二条约定，在签订合同时，甲方应向丙方支付代办交易服务费人民币5000元整，乙方应向丙方支付代办交易服务费人民币5000元整，如甲乙双方任何乙方逾期支付代办交易服务费的，每逾期一天，丙方有权按应付费用的1%收取违约金，直至全部支付完毕之日止，同时丙方有权拒绝提供代办房屋交易服务。合同签订当日，被告出具《收据》，内容为：本人施辉乔（身份证号码：××）是位于南宁市青秀区民族大道49号广西民族宫商业中心B区综合楼1317号（下称：“该单位”）之业主，现收到买家孙希文先生，身份证号码：××，交来承购该单位之购房定金30000元。2015年1月12日，被告向中国银行南宁市琅东支行申请提前还贷，中国银行经审批确认自申请日起两个月内还贷。此后，中国银行南宁市双拥支行向南宁市房屋产权交易中心出具《证明》，内容为：座落于青秀区民族大道49号广西民族宫商业中心B区综合楼1317号，于2008年10月17日在我行办理个人住房贷款，现其业主施辉乔已于2015年3月9日还清我行贷款本息。2015年3月16日，原告以转账形式向被告支付首期购房款170000元。2015年2月26日，被告将房屋交付原告使用。第三人恒创房地产公司员工王作儒出具两份《证明》，第一份《证明》内容为：买卖双方签订合同后，卖方房中将三盏吊灯和屏风拆走。第二份《证明》内容为：厨房卫生间的水龙头与水管已被原租客拆除。2015年4月2日，曾庆燕与中国民生银行股份有限公司南宁分行（以下简称民生银行南宁分行）签订《个人购房／车位借款及抵押合同》，以涉案房屋作为抵押担保，向民生银行南宁分行借款370000元。2015年4月24日，第三人向原告出具《履约催促函》，内容为：因原、被告委托第三人办理房屋过户的相关手续，现房屋已过户至买方名下，并已出新房产证。但原告避开被告及第三人，私下通过非正常手段将新房产证领走，现通知原告在收到此函件后三个工作日内配合第三人到房产局办理房屋抵押手续，以便贷款银行放款给被告。此后，原告以被告违反合同约定拆除房屋内相关设施设备以及逾期过户，存在违约行为为由，提出前述诉请，被告、第三人应诉后答辩如前。诉讼过程中，原告为证明其涉案房屋内部分设备被拆除及其修复房屋内被拆除的水管、电线、屏风、饰墙及灯具，向本院提交如下证据：1、照片，证明涉案房屋交付前后的现状；2、《收条》，证明于2015年4月9日支付安装手工费100元；3、《发货清单》，证明于2015年4月9日购买水龙头、水管、三角阀共计160元；4、《收据》，证明于2015年3月19日支付顶灯（安装线路维修）款2100元；5、《收据》，证明于2015年5月2日支付用于照明线材线路安装2800元；6、《收据》，2015年5月3日支付公牛空调排插50元、2015年5月5日支付空调线路维修改造费500元；7、《新希望广告制作单》，证明于2015年4月8日支付用于制作文化墙的费用1540元；8、《发货清单》，证明于2015年4月9日购买屏风2800元。被告原告提供的证据2、证据3、证据4、证据8的真实性无异议，对证据5、证据6、证据7的关联性有异议，认为与拆除的吊灯、屏风及本院于2015年8月17日对第三人恒创房地产公司员工王作儒、向方华进行询问。王作儒陈述，其负责原、被告间房屋买卖过程中的签订合同、办理过户等手续。2015年3月16日，其通过短信方式告知原告被告的付款账号。2015年3月26日，王作儒与原告到涉案房屋，与被告办理交房手续。后原告发现房屋内的三盏吊灯及水管被租户拆除。2015年3月16日，被告领取了银行出具的贷款结清证明，并于2015年3月30日到房产局办理房屋过户手续。产局告知在十五个工作日内可领取新的房产证。向方华陈述，其负责原、被告间房屋买卖合同签订后的售后工作。2015年3月9日，被告自行偿还贷款170000元。2015年3月16日，被告办理了涉案房屋的解押手续，并领取贷款结清证明。2015年3月30日，原、被告及第三人到房产局办理过户手续。房产局告知在十五个工作日内可领取新的房产证。原告认为王作儒、向方华的陈述有矛盾之处，但都提到在办理过户之日起十五个工作日内领取新的房产证，被告及第三人疏于履行义务。被告与第三人对王作儒、向方华的陈述均无异议。另查明，2014年10月1日，被告与案外人梁远签订《房屋租赁合同》，被告将涉案房屋出租给梁远，租赁期为2014年10月1日至2017年9月30日。2015年3月11日，梁远向被告出具《收条》一份，内容为：今收到施辉乔交来人民币12000元整。注：1、押金4000元；2、违约金8000元；3、承租方承诺于2015年3月25日前搬出民族宫B座1317号；4、截止2015年3月25日前的物业及水电费由施辉乔支付。又查明，曾庆燕系原告的配偶，孙素汭系原告与曾庆燕的婚生女。涉案房屋于2014年4月16日过户至曾庆燕、孙素汭名下。本院认为，原告孙希文与被告施辉乔签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应恪守履行。关于原告修复涉案房屋室内设备设施所花费的支出问题，根据合同约定，被告所交付的房屋装修现状为保留固定装修及设施完好并包括家具家电，以家具家电清单为准。根据原告提交的照片及第三人陈述，涉案房屋的三盏吊灯、屏风及水管被拆除，房屋的交付不符合合同约定，被告负有修复义务。被告主张在交房时曾与原告就修复问题进行协商，原告不予同意，无证据证实，本院不予采信。因原告已自行修复房屋，所花费的修理费应由被告承担。根据原告提交的《收据》、《发货清单》等证据，原告购买水龙头、水管160元、顶灯2100元、照明线材线路安装2800元、屏风2800元，上述费用与第三人公司员工王作儒出具的《证明》、王作儒本人的陈述及照片相应对，本院予以支持。原告主张文化墙的装修花费1540元、空调线路改造费500元、公牛空调排插50元，证据不足，本院不予支持。原告主张2015年4月9日支出的安装手工费100元，无法证明对何种材料进行安装，本院不予支持。关于原告所主张的延期10日使用房屋的违约金的问题，《房屋买卖合同》约定，被告应在过户当天将涉案房屋交付原告使用。原、被告于2015年3月30日办理过户登记手续，被告在2015年3月26日即将房屋交付原告，未违反合同约定，故原告要求被告支付延迟10日使用房屋违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告所主张的延迟办理过户的违约金问题，原、被告于2015年1月9日签订《房屋买卖合同》，被告即于2015年1月12日向中国银行申请提前还贷手续，2015年3月16日办理解押并领取了银行结清证明，依照合同约定，则应自2015年3月16日起七个工作日内办理过户手续。原告于2015年3月30日到产权交易中心办理过户，实际延迟3日。因被告违约行为轻微，且原告未提交证据证明因被告延期办理过户所造成的实际损失，在合同未约定逾期办理过户违约金的情况下，本院对原告的该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定之规定，判决如下：一、原告肖英与被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司于2011年1月24日签订的《南宁市商品房买卖合同》、2012年12月20日签订的《海丽·世纪桃源﹤商品房买卖合同﹥补充协议》、2013年7月20日签订的《海丽·世纪桃源﹤商品房买卖合同﹥补充协议》于2015年7月7日起解除；二、被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司应于2015年10月4日前向原告肖英退还首付款314494元、网上备案费123.87元、预告登记费80元、公共维修基金6812.96元、燃气管道费2300元、已偿贷款本息270683.8元、尚欠贷款本金610833.2元及查档服务费120元；三、被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司应于2015年10月4日前向原告肖英支付已偿贷款本息270683.8元的利息（计算方式：以270683.8元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2011年11月11日起计算至付清之日止）；四、被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司应于2015年10月4日前向原告肖英支付首付款314494元、网上备案费123.87元、预告登记费80元、公共维修基金6812.96元、燃气管道费2300元共计323810.83元的利息（计算方式：以323810.83元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2011年1月28日起计算至付清之日止）；五、被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司应于2015年10月4日前向原告肖英支付查档服务费120元的利息（计算方式：第一笔查档费以60元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2011年2月28日起计算，第二笔查档费以60元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2014年4月28日起计算至付清之日止）；六、被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司应于2015年10月4日前向原告肖英支付尚欠贷款本金610833.2元的利息（计算方式：以610833.2元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2011年11月11日起计算至付清之日止）；七、驳回原告肖英的其他诉讼请求。案件受理费10598元，由被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司负担。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交纳也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员 范 俪二〇一五年八月二十日书记员 郭顺萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 关注公众号“”