（2015）长中民三终字第03765号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2016-01-17
案件名称
湖南高桥大市场物业管理有限公司与曾基、肖咸房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曾基,湖南高桥大市场物业管理有限公司,肖咸
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第03765号上诉人（原审被告、反诉原告）曾基。被上诉人（原审原告、反诉被告）湖南高桥大市场物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区东二环一段578号高桥大市场。法定代表人罗映红，经理。委托代理人陈宁，系该公司行政经理。原审被告肖咸。上诉人曾基因与被上诉人湖南高桥大市场物业管理有限公司、原审被告肖咸房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第04269号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年3月7日，湖南高桥大市场物业管理有限公司（甲方）与肖咸（乙方）签订一份《合作合同书》，并约定：1、甲方将现代商贸城地下停车场负二楼东向位置提供给乙方作为汽车美容及洗车服务场所；2、合作期限为五年，自2011年6月1日起至2016年5月31日止；3、第一年乙方补偿甲方15000元车位费，第二年补偿20000元车位费，第三年补偿25000元车位费，第四年补偿28000元车位费，第五年补偿32000元车位费；4、甲方仅提供场地给乙方使用，乙方从事汽车美容、洗车服务的设施、设备及场地改造、装饰，由乙方自行负责，从事汽车美容、洗车的相关手续乙方自行办理；5、由于政策因素致使合同无法履行，双方都不属违约，相关事宜协议解决；6、合同就设施使用等内容进行了约定。2011年5月18日，曾基注册成立了长沙市雨花区中维汽车美容服务（以下简称中维汽车服务），登记的经营场所位于长沙市雨花区高桥大市场现代商贸城地下停车场负二楼东向。曾基陈述，此后曾基与肖咸以中维汽车服务的名义对外从事经营活动，并向湖南高桥大市场物业管理有限公司支付了2011年6月1日至2014年5月30日的车位费。2014年2月11日，长沙市公安局交通警察支队向湖南高桥大市场物业管理有限公司下达了长公（交）责通字（2014）025号责令限期整改通知书，认定湖南高桥大市场物业管理有限公司擅自将位于现代商贸城2栋负二层地下车库中的10个车位挪作汽车美容洗车用，违反了《湖南省停车场管理办法》第七条的规定，并告知湖南高桥大市场物业管理有限公司在2014年2月28日之前整改完毕，逾期则处以每车位每日100元罚款。次日，湖南高桥大市场物业管理有限公司向曾基出具一份《通知》，并载明：根据《合同法》、《湖南省停车管理办法》等法律法规有关规定，湖南高桥大市场物业管理有限公司与中维汽车服务所签订的停车场租赁合同自动解除，现将有关情况告知中维汽车服务，希根据以上规定要求搬离现代商贸城地下车库，并恢复车库原状及原使用用途。若逾期未按规定整改，中维汽车服务将承担一切法律后果责任。在本案审理过程中，曾基陈述，现曾基仍实际占有上述地下停车场停车位用于经营。因湖南高桥大市场物业管理有限公司采取拆除其广告牌和召集社区、街道等部门工作人员上门要求曾基停止营业的方式，致使中维汽车服务的收益下降，造成亏损，其反诉请求正是基于上述理由，要求湖南高桥大市场物业管理有限公司赔偿曾基收入损失300000元，为佐证其主张，曾基向原审法院提交了2013年6月至2015年2月经营状况明细单。另查明，湖南高桥大市场物业管理有限公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订一份《现代商贸城地下停车委托管理协议》，湖南高桥大市场发展有限公司委托湖南高桥大市场物业管理有限公司管理现代商贸城地下车库负二楼686个车位，负一楼571个车位，共计1257个车位。期限为五年，自2011年1月1日至2016年12月31日止。《湖南省停车场管理办法》于2013年7月19日经湖南省人民政府公布，自2013年10月1日起施行。2014年9月26日，湖南高桥大市场物业管理有限公司诉至法院，请求判令：1、肖咸、曾基立即腾空所租场地及恢复原状；2、确认解除南高桥大市场物业管理有限公司与肖咸、曾基签订的《合作合同书》；3、肖咸、曾基赔偿南高桥大市场物业管理有限公司损失40040元；4、本案诉讼费由肖咸、曾基承担。原审法院认为：本案首先应认定《合作合同书》的效力。湖南高桥大市场物业管理有限公司与肖咸所签订的《合作合同书》中明确约定，湖南高桥大市场物业管理有限公司将现代商贸城地下停车场负二楼的部分停车位提供给肖咸作为汽车美容及洗车服务场所，上述合同已实际改变了该部分停车位的用途。根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条：“城乡规划确定的铁路、公路、港口、机场、道路、绿地、输配电设施及输电线路走廊、通信设施、广播电视设施、管道设施、河道、水库、水源地、自然保护区、防汛通道、消防通道、核电站、垃圾填埋场及焚烧厂、污水处理厂和公共服务设施的用地以及其他需要依法保护的用地，禁止擅自改变用途。”停车场及其车库、车位属于公共服务设施，现曾基、肖咸将该部分车位作为经营使用，在未征得规划部门认可的情况下，其行为属于擅自更改停车场原规划用途，违反了法律禁止性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”双方当事人所签订的《合作合同书》中所约定的内容违反了法律强制性规定，应属无效合同。无效的合同自始无效，肖咸应当将所占有的停车位返还给湖南高桥大市场物业管理有限公司。此外，肖咸在承租现代商贸城地下车库停车位后，与曾基一直以中维汽车服务的名义对外从事经营，且中维汽车服务所登记的业主为曾基，现中维汽车服务仍在正常经营。虽然曾基并未在《合作合同书》上签字，但曾基与肖咸以中维汽车服务的名义共同对外经营，曾基实际占用并使用了上述停车位，曾基主张其从肖咸处租赁了上述停车位，但未能提供相应证据予以佐证，故原审法院不予采纳。现《合作合同书》已被确认无效，曾基亦负有腾空停车位的义务。关于双方主张赔偿损失的问题。湖南高桥大市场物业管理有限公司要求肖咸、曾基赔偿其损失40040元，因湖南高桥大市场物业管理有限公司未能提供相应证据证明其损失已实际产生及损失金额，故对于湖南高桥大市场物业管理有限公司的该项诉讼请求，法院不予支持。曾基主张湖南高桥大市场物业管理有限公司采取诸多不合法手段阻止其正常经营，给曾基造成了巨大的经济损失。经原审法院在庭审中核实，曾基主张湖南高桥大市场物业管理有限公司所采取的措施包括拆除其广告牌和召集社区、街道等部门工作人员上门要求曾基停止营业。湖南高桥大市场物业管理有限公司的上述行为符合长沙市公安局交通警察支队出具的限期整改通知书所要求的整改要求，虽然给曾基的正常经营带来一定的影响，但湖南高桥大市场物业管理有限公司的行为合理合法，并无不妥，因此无须赔偿曾基的损失。此外，曾基所提交的《经营状况明细表》显示2013年10月的收入为136072元，2014年5月的收入为153560元，在湖南高桥大市场物业管理有限公司要求曾基搬离之后，曾基的营业收入并未下降，造成其亏损的原因系支出的增加，曾基未提交证据证明其支出增加系湖南高桥大市场物业管理有限公司过错所致，故曾基在反诉中要求湖南高桥大市场物业管理有限公司赔偿其损失300000元的诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、肖咸与曾基于本判决生效后15日内将位于长沙市雨花区高桥大市场现代商贸城地下停车场负二楼东向的停车位腾空并恢复原状；二、驳回湖南高桥大市场物业管理有限公司其他诉讼请求；三、驳回曾基的反诉请求。本案本诉受理费1041元，由曾基、肖咸负担，反诉费2900元，由曾基负担。曾基不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决适用法律错误。原审判决以《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条为依据，认定本案争议的《合作合同书》无效，进而作出原审判决第一项即要求曾基腾空并恢复原状。《城乡规划法》第三十五条是在第三章“城乡规划的实施”中，该条明确规定的适用对象是“用地”的“规划用途”，而本案并没有对争议的地下车库所在土地的规划用途予以改变。二、曾基不具备原审被告主体资格。合同的根本特性是相对性，即根据《合同法》第八条的规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”，合同只在合同的双方产生权利义务关系。曾基不是本案争议的《合作合同书》的当事人，《合作合同书》对曾基没有约束力，那么，基于《合作合同书》提起的诉讼，曾基不应该是本诉的被告。曾基与肖咸之间无论是合伙、合作等关系，那也只能在曾基与肖咸之间产生权利义务关系，相对于湖南高桥大市场物业管理有限公司与肖咸的《合作合同书》而言，属于另一层法律关系。综上，曾基不具备本案诉讼主体资格，本案争议的合同合法有效，原审适用法律错误，请求依法撤销原判第一项，由湖南高桥大市场物业管理有限公司承担诉讼费用。湖南高桥大市场物业管理有限公司辩称：实际上租赁场地是肖咸与曾基共同租赁的，原审判决认定事实清楚，请求维持原判。曾基的上诉请求不符合事实，请求予以驳回。本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。本院认为：本案双方当事人签订的《合作合同书》是双方当事人的真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”的规定，该合同中涉及的租赁标的物虽存在违反《湖南省停车场管理办法》等关于房屋使用条件的强制性规定，但不影响合同的效力，故该《合作合同书》应认定合法有效。根据《合作合同书》第六条第三款约定：由于政策因素致使合同无法履行，双方都不属违约，具体事宜协商解决。现因租赁标的物挪作汽车美容洗车用被长沙市公安局交通警察支队下达《责令限期整改通知书》，要求恢复原状，故湖南高桥大市场物业管理有限公司请求解除《合作合同书》并要求肖咸、曾基腾空房屋、恢复原状的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，应予以支持。曾基虽然未在《合作合同书》上签字，但曾基和肖咸合伙经营中维汽车服务，曾基是中维汽车服务的登记经营者，亦是房屋的实际使用人，湖南高桥大市场物业管理有限公司有权要求曾基和肖咸腾空房屋并恢复原状。综上所述，原审判决认定《合作合同书》无效有误，但认定事实基本清楚，其余实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、解除湖南高桥大市场物业管理有限公司与肖咸签订的《合作合同书》；二、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第04269号民事判决第一、三项；三、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第04269号民事判决第二项；四、驳回湖南高桥大市场物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审本诉受理费1041元，由曾基、肖咸负担；反诉受理费2900元，由曾基负担。本案二审受理费1041元，由曾基负担。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 熊 伟审判员 刘完玲二〇一五年八月二十日书记员 范 璐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：