（2015）台路民初字第1464号

裁判日期: 2015-08-20

公开日期: 2015-09-30

案件名称

官仁滨、卢小林与路桥区路北街道洋官村村民委员会土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

台州市路桥区人民法院

所属地区

台州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

官仁滨,卢小林,路桥区路北街道洋官村村民委员会

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四十三条第一款，第四十四条第一款，第四十五条第一款，第五十二条，第五十三条，第五十四条；《中华人民共和国土地管理法实施条例（1998年）》：第二十条第一款，第二十一条，第二十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第九十四条，第九十七条

全文

浙江省台州市路桥区人民法院民事判决书（2015）台路民初字第1464号原告官仁滨。原告卢小林。上述两原告。委托代理人（特别授权代理）周显根、冯懿。被告路桥区路北街道洋官村村民委员会。法定代表人官正春。委托代理人（特别授权代理）王新平、王超。原告官仁滨与被告路桥区路北街道洋官村村民委员会为土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月30日立案受理后，依卢小林之申请，追加其为本案共同原告，并依法适用简易程序于同年5月19日公开开庭进行了审理，后组成合议庭，并于同年7月14日进行了第二次公开开庭审理。原告官仁滨和卢小林的委托代理人周显根、冯懿、被告路桥区路北街道洋官村村民委员会的委托代理人王新平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告官仁滨、卢小林诉称，两原告系合伙关系。2014年8月份，被告路桥区路北街道洋官村村民委员会将其所有的一块村集体留用地进行公开出租招标，两原告以原告官仁滨名义在向被告缴纳1000000元投标保证金后，参与竞标并中标。同年10月2日，原、被告双方签订一份《路桥区路北街道洋官村集体留地租赁合同》，约定：被告将村委会所属土地（东靠数码城、南靠世贸中心、西邻商海北街、北至数码街）出租给原告使用，由原告负责对该项目地块进行投资；土地面积约15.21亩，具体建设用地面积以政府部门审批为准；土地用途为商业开发用地；租赁期限为15年，自2014年10月2日起至2029年10月1日止；租金前五年为7200000元/年，第一年租金在租赁合同签订后七日内支付；双方另就权利义务关系、违约责任等进行了约定。后原告依约向被告支付了第一年租金7200000元。原告认为，涉案土地租赁期限为15年，系正式项目开发，而被告未按台州市人民政府《关于市区村留地开发建设管理的意见》（台政函[2007]115号）中关于村留地开发项目报批手续操作流程之规定，完成对涉案土地办理商业开发项目立项、规划选址及土地预审等手续，尚不符合商业开发条件；现经了解，因台州市人民政府对椒江、黄岩及路桥三区范围内的村集体留地如何进行供地即以划拨方式还是以招拍挂出让方式供地尚未明确，故本案讼争所涉地块无法办理供地手续；另根据合同约定，被告要求原告在合同签订之日起一年内完成1万平方米的工程项目建设，而至今原告无法在合理期限（一般最长为六个月）内取得合法的建设用地使用权，归责原因亦不属于原告应承担的商业风险范围；综上，被告已构成根本性违约，致使原告订立的合同目的不能实现，要求判令解除原、被告双方于2014年10月2日签订的《路桥区路北街道洋官村集体留地租赁合同》；被告立即返还原告支付的投标保证金1000000元、第一年租金7200000元等合计人民币8200000元；被告赔偿原告自起诉之日起至上述款项付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失。被告路桥区路北街道洋官村村民委员会辩称，被告于2014年8月份对村集体留用地进行公开竞价招标，土地地址为东靠数码城、南靠世贸中心、西邻商海北街、北至数码街，土地面积为15.216亩，土地用途为商业临时开发用地。同年9月8日，原告官仁滨向被告缴纳了1000000元保证金后，于同年9月20日参与竞标并中标，双方随即签订了成交书。同年10月2日，双方签订了一份路桥区路北街道洋官村集体留地租赁合同，就双方之间的权利义务和违约责任等进行了明确约定。同年10月9日，原告官仁滨向被告支付了第一年租金7200000元。本案讼争土地于2000年依法办理了农转用及征收审批手续，属于建设用地性质，依法可用于商业开发。现原告主张讼争土地因无法办理供地手续而不符合商业开发条件不属实，自被告完成办理涉案土地的农转用审批手续后，国土部门即已事实上向被告供地，原告自租赁合同签订后，在涉案地块的西面围墙处安装了铁门，并进场挖土准备施工，其亦于2015年1月9日（农历）路桥数码城营业后，对停放在涉案土地上的车辆收取停车费直至本案起诉前几日止，故原告早已对租赁地块行使了占有、使用和收益权，现只不过在法律层面需要补办供地手续而已。原、被告亦已在合同中明确约定，由原告负责到政府各部门办理供地及施工等相关手续，所需费用亦由原告负责，被告提供协助，现原告至今未主动去政府各部门办理供地及施工等相关手续，并非被告不提供协助，故责任在原告，被告根本不存在违约行为，且涉案地块的供地手续不是永久不能补办，只是暂时不能补办。综上，原、被告之间签订的租赁合同待相应障碍消除后仍可继续履行，原告不享有解除权。另原告官仁滨曾于2014年11月就涉案租赁合同纠纷向法院起诉被告，其撤诉后要求被告对涉案地块进行重新招投标，被告基于同情和帮助，于2014年12月8日与原告官仁滨签订了一份协议书，原告在协议书中承诺若重新招投标不成功，将继续履行双方于2014年10月2日签订的租赁合同。后重新招投标未成功，经原告申请，被告亦将没收的投标人支付的1000000元投标保证金在扣除相应费用支出后的余额595400元返还给原告，故原告实为明确放弃了解除权。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理本院查明，原告官仁滨与卢小林系内部合伙关系。2014年8月份，被告路桥区路北街道洋官村村民委员会将土地面积为15.216亩的村集体留地（东靠数码城、南靠世贸中心、西邻商海北街、北至数码街）公开出租招标，原告官仁滨于同年9月8日缴纳了保证金人民币1000000元后，于同年9月20日参与投标并中标，双方于同年10月2日签订了一份路北街道洋官村集体留地租赁合同，约定租赁期限为15年（2014年10月2日－2029年10月1日）；租赁用途为商业开发用地；租金前五年为7200000元/年，第一年租金在租赁合同签订后七日内支付；合同还就双方之间的权利义务及违约责任等进行了明确约定，并约定由原告负责到政府各部门办理供地及其施工相关手续，所需费用由原告负责，被告提供协助。2014年10月9日，原告按约支付了第一年的租金人民币7200000元，被告亦按约将涉案土地交付给原告。2014年11月11日，原告官仁滨向本院提起诉讼，要求解除其与被告之间签订的土地租赁合同，后于同年12月16日以双方愿自行协商解决为由申请撤回起诉，本院依法予以准许。2014年12月18日，原、被告双方签订协议书，约定由被告对讼争地块重新进行招投标（招投标次数以一次为限），重新招投标所涉及到的场地租金、招投标代理费、律师费用及工作人员误工等所有费用由原告承担；若重新招投标成功（以被告与新中标人签订租赁合同并实际收到新中标人第一年租金为标准），则原、被告签订的土地租赁合同自动解除；若无人投标，或招标成功后新中标人未与被告签订租赁合同或未按期足额支付第一年租金，均视为重新招投标不成功，则原、被告双方签订的土地租赁合同不解除，原告应继续履行，原租赁合同的权利义务不变。尔后，新投标人中标后未与被告签订合同，被告没收了新投标人支付的1000000元保证金后，再扣除相关费用，将余款595400元支付给原告官仁滨。原告为此于2015年2月13日向被告出具了同意按上述结算的申请书。原告于2015年4月30日再次向本院起诉，本院于同年5月8日将起诉状副本等送达被告。另查明，本案讼争土地于2000年9月15日由台州市人民政府报经浙江省人民政府批准为城市建设用地，同时该审查意见载明依法完成征地程序后，另行办理供地手续。后台州市路桥区人民政府于2006年8月11日作出《关于明确路北街道洋官村集体留地的批复》（路政函[2006]58号），确定涉案地块为被告村集体留地，并于2013年5月9日作出《关于明确路北街道洋官村集体留地问题协调会议纪要》（[2013]55号），明确该地块实测面积为15.216亩。被告未取得讼争土地的土地使用权证。上述事实，有原告提交的股份合伙协议书、招标公告、招标文件及图纸、路北街道洋官村集体留地租赁合同、付款凭证、被告提交的建设用地项目呈报说明书（浙土字[2000]第3540号）、台州市路桥区人民政府[2013]55号专题会议纪要、台州市路桥区人民政府路政函[2006]58号文件及规划图纸、协议书、申请书、领据、送达回证及原、被告的陈述等所证实。本院认为，本案讼争所涉土地系城市建设用地，其上未建有房屋，原告官仁滨与被告路桥区路北街道洋官村村民委员会自愿成立村集体留地租赁合同，意思表示真实，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。对此，原、被告双方亦无异议。双方主要的争执焦点为涉案土地是否符合商业开发条件，原告有无依法享有解除合同的权利。原告认为涉案土地租赁期限为15年，系正式项目开发，而被告未按相关审批流程规定，完成对涉案土地办理商业开发项目立项、规划选址及土地预审等手续，且本案讼争所涉地块尚没有办理供地手续，原告无法在合理期限内取得合法的建设用地使用权，不符合商业开发条件，被告已构成根本性违约，原告依法享有合同解除权。被告则认为其已就涉案地块于2000年依法办理了农转用等审批手续后，即可用于商业开发；另根据合同约定，由原告负责办理供地及其施工等相关手续，现原告至今未主动去政府各部门办理，责任在原告，被告根本不存在违约行为，且涉案地块的供地手续不是永久不能补办，只是暂时不能补办，原、被告之间签订的租赁合同待相应障碍消除后仍可继续履行，原告不享有合同解除权。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、第四十五条、第五十二条、第五十三条、第五十四条及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十条、第二十一条、第二十二条的规定，被告路桥区路北街道洋官村村民委员会出租案涉村集体留地，应在依法办理农用地转用审批手续、征地审批手续的基础上，按照具体建设项目办理建设用地审批手续，报经有关市、县人民政府批准供地方案后取得建设用地批准书，并依法办理土地登记，取得土地使用权。同时根据台州市人民政府台政函[2007]115号《关于市区村留地开发建设管理的意见》中关于村留地开发项目报批手续操作流程规定“正式项目开发，须由发改部门出具《前期项目立项》和建设规划部门出具《选址意见书》，国土部门出具《土地预审意见》，通过设计院进行规划设计，并报建设规划部门办理建设用地规划许可证后，再报国土部门办理建设用地审批”。本案中，被告虽已就涉案地块办理了农转用审批手续，但在其取得农转用审批手续后未对涉案地块进行项目立项、规划选址及土地预审等手续，也未办理建设用地规划许可，亦未经报批供地、取得建设用地批准手续并办理土地登记，就对案涉村集体留地以商业开发为目的进行招标出租，并与原告签订为期十五年的土地租赁合同。即使浙江省人民政府办公厅转发的浙江省国土资源厅《关于切实加强“三改一拆”行动中违法用地建筑拆除和土地利用工作指导意见》（浙政办发[2013]105号）中允许以多种方式补办供地手续，被告亦不能就此免除实际以其名义申请国土部门办理供地手续继而取得涉案地块的土地使用权之义务而非如原、被告约定由原告负责到政府各部门办理供地及其施工相关手续。综上，被告至今未办理建设用地批准手续，并对涉案地块的土地使用权依法申请登记，致使原告无法实现其通过租赁案涉土地进行商业开发的合同目的，故本院对于原告要求与被告解除土地租赁合同之诉请依法予以支持。其次，关于原告要求被告返还其已支付的履约保证金和第一年租金及上述款项自起诉之日起至款项付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失之诉请，本院认为，履约保证金系双方为确保合同能按时履行而约定的款项，本案合同系因被告的原因导致履行不能，故被告应全额返还原告相应的履约保证金1000000元。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”的规定，本案起诉状副本送达之日即2015年5月8日应视为原、被告双方合同解除之日，被告应返还原告自合同解除之日（2015年5月8日）起至第一年租赁期限到期之日（2015年10月1日）止的租金（7200000元÷365天×146天）计人民币2880000元，并支付原告上述款项（合计3880000元）自合同解除之日（2015年5月8日）起按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告官仁滨与被告路桥区路北街道洋官村村民委员会签订的土地租赁合同于2015年5月8日解除。二、被告路桥区路北街道洋官村村民委员会于判决发生法律效力之日起十日内返还原告官仁滨、卢小林履约保证金及租金合计人民币3880000元，并支付原告官仁滨、卢小林上述款项自2015年5月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告官仁滨、卢小林的其他诉讼请求。案件受理费人民币69200元，由原告官仁滨、卢小林负担36500元，由被告路桥区路北街道洋官村村民委员会负担32700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院，并同时按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费[款汇：台州市财政局；开户银行：台州市农行；帐号：19-900001040000225089001]。预交上诉案件受理费后，及时将收据复印件送交本院，在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　王军宇代理审判员　　李夏瑾人民陪审员　　邱迎风二〇一五年八月二十日代书　记员　　金　曦关注公众号“”