（2015）日民一终字第480号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-10-20
案件名称
刘启东与安宝松房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省日照市中级人民法院
所属地区
山东省日照市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘启东,安宝松
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）日民一终字第480号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘启东，男。委托代理人：刘鑫，山东海洋律师事务所律师。委托代理人：宋远，山东海洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：安宝松，男。委托代理人：葛长亮，日照东港弘德法律服务所法律服务工作者。上诉人刘启东因与被上诉人安宝松房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2014）东民一初字第3582民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审经审理查明：2012年2月10日，刘启东（乙方）与安宝松（甲方）签订房屋租赁合同一份，内容约定：“甲方将坐落于原两城镇供销社老面粉厂最北一排东五间独立间隔房屋（约135平方米）及房屋院落（约270平方米）租赁给乙方从事工艺品加工使用，租赁期限为叁年，自2012年2月12日至2015年2月12日止。二、租金：首年7000元，第二、三年7500元，先付款后用房，每年于2月12日前付清当年租金。……”。刘启东于当日向安宝松交纳定金1000元，第一年剩余租金于2012年2月20日一次性交付安宝松。另查明，安宝松于2013年8月11日诉至原审法院，以房屋租赁合同纠纷为由，要求刘启东支付涉案房屋2012年2月至2013年2月的租赁费，水电费、树木损失等共计11383元，后于2013年11月2日撤回起诉。于2013年11月5日再次诉至原审法院，要求刘启东向被告支付2013年2月20日至2014年2月20日租赁费、电费及损失赔偿等合计19684元，后又于2014年10月17日撤回起诉。刘启东于2013年12月26日诉至原审法院，要求确认双方签订的房屋租赁合同于2013年2月11日解除，并要求安宝松赔偿损失40369元，后于2014年6月19日撤回起诉。现刘启东再次提起诉讼，请求确认双方之间的房屋租赁协议于2013年2月11日解除，并要求安宝松支付违约造成的损失10000元。安宝松提起反诉，要求刘启东支付安宝松房屋租赁费7500元，水电费1184元，总计8684元。再查明，涉案房屋坐落于日照市东港区两城镇两城四村，该房屋登记的房屋所有人为安宝松。原审庭审过程中，刘启东以安宝松未按约定将院落内树木砍伐，未能协调好排水及邻里关系从而导致租赁房屋不能使用为由，要求其支付给刘启东造成的额外租赁房屋的费用以及搬迁费和停工损失共计10000元，刘启东还主张其曾于2012年4、5月份多次向安宝松表示解除合同，安宝松也表示同意，请求法庭确认双方之间的房屋租赁合同已于2013年2月11日解除，刘启东向法庭提交对秦玉伟的调查笔录、安丰超等人要求停产书面通知、安宝松堆积海虹皮堵塞排水照片、刘启东之子与秦江涛签订的房屋租赁协议书等证明其上述主张。安宝松认为其本人从未明确表示同意解除合同，刘启东提交的证据与本案无关联性，且其主张10000元损失不符合法律规定。刘启东所述安宝松堆积海虹皮堵塞排水的情况也与事实不符，刘启东完全有能力自己处理好排污问题，且合同中也未具体约定安宝松有处理排污问题及将院落中树木砍伐的义务。安宝松向法庭主张合同具体履行时间因刘启东租金缴纳问题变更为2012年2月20日，向法庭提交变更签订日期后的房屋租赁协议书一份，并提起反诉请求要求刘启东按照合同约定支付拖欠房屋一年（2013年2月20日至2014年2月20日）租金7500元及所欠水电费1184元。刘启东认为，安宝松违约在先，对安宝松的主张不予认可，且对其所欠水电费安宝松已明确表示予以免除，并向法庭提交刘启东之子刘希超与安宝松电话录音材料予以证明，安宝松对刘启东主张不予认可，要求刘启东支付所欠水电费。原审认定上述事实的证据有当事人陈述以及照片、房屋所有权证、集体土地使用证、房屋租赁合同、调查笔录、录音书面资料等。原审法院认为：安宝松与刘启东签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，予以确认。对于双方签订房屋租赁合同具体时间，原审法院于2014年4月10日为安宝松所作笔录中，安宝松自认合同签订时间为2012年2月10日与刘启东所诉一致，对房屋租赁合同签订时间为2012年2月10日予以确认。双方签订房屋租赁合同中约定“安宝松（甲方）承诺于2012年2月12日前将涉案房屋院落清场，以供承租刘启东（乙方）使用，否则此协议自动终止”。刘启东于2012年2月20日将剩余租金一次性付清并开始使用涉案房屋，可认定双方已就此项约定达成共识，且合同中并未约定清场是否包括对涉案房屋院中的树木进行砍伐，刘启东虽主张因安宝松未能协调好涉案房屋的排水、邻里关系影响了其正常的生产加工，但因刘启东提交的证据不足以证明安宝松存在该违约事由，对刘启东所提出的安宝松存在违约的主张，不予支持。对刘启东要求安宝松赔偿因违约造成经济损失10000元的诉讼请求，因证据不足，理由不当，不予支持。对于刘启东要求确认双方之前所签房屋租赁合同于2013年2月11日解除的诉请，原审法院认为，房屋租赁合同当事人虽依法享有解除合同的权利，但应由双方当事人约定协商一致或法定解除事由成就时才可解除，安宝松并不认可其同意与刘启东解除合同，刘启东提交的证据也不足以能证明其主张，对刘启东该项诉求，不予支持。故涉案房屋的租赁合同解除时间应以安宝松自认的刘启东搬出涉案房屋的时间（2014年2月4日）为准。刘启东作为承租方使用了安宝松的房屋，应按照约定支付房屋租金，对安宝松要求刘启东支付剩余租金的请求，予以支持，但所欠租金应为7335.6元（7500元／365天乘以从2013年2月12日计算至2014年2月4日共计357天得出）。对于安宝松主张刘启东欠缴的水电费问题，因安宝松提交的证据不能确定刘启东所欠水电费具体数额，又未能提交其代刘启东交纳该项费的相关证据，故对安宝松该项诉讼请求，因证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，原审判决：一、驳回刘启东要求确认双方于2012年2月10日签订的签定的房屋租赁协议于2013年2月11日解除的诉讼请求；二、驳回刘启东要求安宝松赔偿因违约造成的经济损失10000元的诉讼请求；三、刘启东于判决书生效后支付安宝松房屋租金7335.60元；四、驳回安宝松本案的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，反诉案件受理费50元，合计150元，由刘启东负担。上诉人刘启东不服原审判决上诉称：一、原审法院认定事实不清。1.安宝松在履行房屋租赁合同的过程中，没有对房屋院落清场，未砍伐院中树木，且因倾倒海虹皮致使原本就不畅的下水道严重堵塞无法排水，导致邻里关系紧张，已构成根本违约，使刘启东不能实现合同目的。刘启东已于2013年2月11日之前就房屋租赁合同解除一事口头告知安宝松，安宝松表示同意解除，且在刘启东之子刘希超与安宝松商量电费事宜时，安宝松明确表示免除电费。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，应该确认该房屋租赁合同于2013年2月11日解除，并由安宝松承担违约责任。二、原审法院适用法律错误。本案中由于安宝松的违约导致刘启东租赁房屋目的不能实现，刘启东要求解除合同，并搬离设备，安宝松居住在涉案房屋的前院是明知的。根据合同中明确约定的“先付租金后使用”，刘启东并未缴纳第二年租金，也足以说明其要求解除涉案合同。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定，安宝松对此虽有异议，但未在法定期限三个月内起诉的，人民法院不应予以支持。且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的修复义务，而安宝松并未履行该义务致合同目的不能实现，刘启东要求解除合同符合法律规定。请求撤销原判，改判涉案房屋租赁合同自2013年2月11日解除，并驳回安宝松的诉讼请求，一、二审诉讼费用由安宝松负担。被上诉人安宝松答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点有两个，一是安宝松是否构成根本违约，二是房屋租赁合同解除时间应如何认定。关于第一个争议焦点：刘启东主张安宝松在履行涉案房屋租赁合同的过程中构成根本违约，刘启东对此应当承担举证责任。双方当事人在涉案房屋租赁合同中书面约定，安宝松在房屋交付前将院落清场，同时有责任协调房屋院落的水电、排水及周边邻里关系。刘启东主张双方口头约定了清场范围包括对院中的树木进行砍伐，但安宝松对该口头约定不予认可，刘启东并无其他证据证明存在该口头约定，因此，对刘启东的该项主张，本院不予支持。刘启东另主张在合同履行期间因安宝松在涉案房屋旁边的大院子里倾倒海虹皮导致其排水不畅，且未协调好邻里关系，影响了其正常的加工生产，导致其无法实现合同目的，但其提供的证据不足以证明上述主张，应当承担举证不能的法律后果。因此，对于刘启东提出的安宝松在履行涉案房屋租赁合同过程中构成根本违约的主张，本院不予支持。关于第二个争议焦点：由于刘启东无充分证据证明安宝松在履行合同过程中存在根本违约，因此其不能享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权。在此基础上，刘启东若想解除合同，应以与安宝松协商一致为前提。刘启东应当对双方就解除合同事宜协商一致这一事实承担举证责任。刘启东主张已于2013年2月11日前和安宝松口头协商达成一致，于2013年2月11日起解除涉案房屋租赁合同，并主张在其子刘希超与安宝松商量电费事宜时，安宝松明确表示免除电费，但安宝松对口头协商解除合同一事不予认可，而且从安宝松免除电费一事并不能推定出涉案合同已解除这一事实。在刘启东不能举证证明双方当事人就解除合同事宜协商一致的确切时间的前提下，原审法院以安宝松自认的刘启东搬出涉案房屋的时间（2014年2月4日）作为双方协商一致解除合同的时间，并无不当。综上，上诉人刘启东的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘启东负担。本判决为终审判决。审 判 长 王林林代理审判员 徐笑梅代理审判员 王竹新二〇一五年八月二十日书 记 员 魏 娜 微信公众号“”