（2014）石民初字第5126号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-09-28
案件名称
刘小庆与北京重德物业管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市石景山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘小庆,北京重德物业管理有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国物权法》：第三十四条
全文
北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2014）石民初字第5126号原告刘小庆，男，1968年9月29日出生。被告北京重德物业管理有限责任公司，住所地北京市石景山区鲁谷大街永乐小区（东）。法定代表人贾文胜，总经理。委托代理人虞明，男，1953年5月5日出生。原告刘小庆与被告北京重德物业管理有限责任公司（以下简称重德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员韩丽虹担任审判长,人民陪审员董淑清、郭凤香参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘小庆，被告重德公司委托代理人虞明均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告刘小庆起诉称：原告于1987年12月入职北京重型机电厂，北京重型机电厂属于国企，之后一直在此工作，自1987年12月一入职，就被安排到北京重型机电厂黄楼单身宿舍203室居住，居住20年，每月给单位交19.5元的房租，虽然无书面房屋租赁合同，但是形成了实际的房屋租赁关系。2012年12月26日下午，原告在外地出差，接到家属来电，称诉争房屋黄楼单身宿舍203室的房门被被告撬开，东西被扔到楼道，原告立即从外地赶回并报警，派出所告知原告自行与单位协商或者到法院起诉，诉争房屋的锁已经被被告更换，原告无法进入诉争房屋。为了维护原告的合法权益，故诉至本院。诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋租赁合同，原告继续享有北京重型电机厂黄楼单身宿舍203室承租权；2、判令被告赔偿原告装修损失9000元；3、判令被告将搬出北京重型电机厂黄楼单身宿舍203室的物品再搬回房屋内，恢复成原告可居住状态；4、本案诉讼费由被告承担。被告重德公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。理由为：重德公司在正常行使房屋所有权人委托管理义务对黄楼单身宿舍进行整顿，原告属于不符合住宿条件的人，原告拒绝配合重德公司的工作，在反复劝说无效的情况下，其家人自行开门并退还了房屋的钥匙。经审理查明：诉争房屋位于北京市石景山区鲁谷永乐东区黄楼单身宿舍×号，房屋所有权人为北京重型电机厂。刘小庆系北京重型电机厂职工，诉争房屋原系刘小庆居住的单身宿舍。刘小庆自述，2007年左右，对诉争房屋进行了装修。2010年6月30日，北京重型电机厂发出《关于黄楼单身宿舍清理整顿的通知》。主要内容为：于2010年7月1日起，对黄楼单身宿舍进行清理整顿工作，该工作委托重德公司办理，对不符合黄楼单身宿舍入住条件的人员进行清理，清理范围包括已在本市购买住房等情形。2011年12月29日，委托方北京北重汽轮电机有限责任公司（甲方）与受托方重德公司（乙方）签订《单身宿舍管理专项服务合同》，合同中约定甲方委托乙方对单身宿舍、东厂五楼宿舍、东厂大学生公寓提供物业管理专项服务。2012年6月11日，重德公司（甲方）与刘小庆（乙方）签订《黄楼单身宿舍房屋租赁合同》，合同的主要内容为：一、甲方将商用房租给乙方使用，其建筑面积是20平方米，地址是永乐东区黄楼集体宿舍×号；二、租赁期限为12个月，自2012年6月1日至2013年5月31日止；三、双方议定租赁费用为每月500元；四、付款方式为合同自签约后乙方每月15日前缴纳租金；五、双方在合同中约定乙方在租赁期内按时、足额缴纳房租费用，不得以任何借口推迟缴纳，不得以经营不善为由少缴，且不得私自整体转租、转让，遇到上述现象视同乙方违约，合同自行终止。2012年11月19日，重德公司与承租人刘晓庆（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，合同中约定甲方代理出租其位于北京市石景山区鲁谷永乐东区×层×号宿舍的房屋，租赁期限为12个月，自2012年11月19日至2013年11月19日，房屋租金为每月500元，交付方式为按季度付，须提前3日到甲方缴纳，具体付款日期为：第二次2012年12月19日，第三次2013年1月19日，以后以此类推。双方约定逾期交付房租，拖欠房租超过3日，甲方有权解除合同，收回出租房，并要求乙方支付违约金，无条件配合甲方。在签订合同时，刘小庆缴纳500元房租，重德公司出具的2012年11月19日的发票中标明刘小庆交来2012年11月19日至2012年12月19日的房租。2012年12月18日，重德公司向刘小庆发出通知，内容为：刘小庆因拖欠11月份房租，现甲方决定终止合同，限三日内自行搬出，如若不搬走，甲方有权强行收回×房间。刘小庆陈述，当天刘小庆家属去交纳房屋，重德公司拒收。刘小庆主张，2012年12月26日，重德公司强行在其不在家的情况下，将诉争房屋内的东西清理完毕，并申请其母梁×出庭作证。证人梁×陈述，重德公司要撬锁，在此情况下梁×将门打开，重德公司将诉争房屋内的主要物品搬入梁×屋内，将床、沙发和柜子搬到楼道。对此，重德公司称是梁×将诉争房屋打开，大部分物品由刘小庆母亲搬出，只有沙发和床放在楼道里。关于刘小庆主张返还的房屋内的物品，重德公司表示物品已经清理，无法返还。经法院释明，刘小庆仍坚持返还原物的诉讼请求。另查，刘小庆购买了北京市朝阳区×小区×号楼×层×单元×号房屋，2011年1月19日取得房屋所有权。北京重型电机厂在本案中出具书面说明表示，刘小庆已在本市购买房屋，不符合单身宿舍入住条件，应当予以清退。上述事实，有黄楼单身宿舍房屋租赁合同、北京市房屋租赁合同、关于清理黄楼单身宿舍情况的说明、关于黄楼单身宿舍清理整顿的通知、单身宿舍管理专项服务合同、房产证、发票、谈话笔录及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：本案争议焦点在于刘小庆是否存在延迟缴纳房租的违约情况，重德公司强制刘小庆腾退房屋是否有合法理由，刘小庆要求返还物品的请求是否存在返还基础。重德公司强制刘小庆腾退房屋的理由是刘小庆因购买房屋不符合居住诉争房屋的条件，在2012年11月19日与重德公司签订房屋租赁合同后，刘小庆存在延迟缴纳房租的情况。重德公司具有管理诉争房屋的相应权利，其与刘小庆于2012年11月19日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同合法有效。依据重德公司2012年11月19日收据，刘小庆已经交纳2012年11月19日至2012年12月19日的房租，重德公司未举证证明刘小庆存在迟延交纳房租的违约行为。关于重德公司指出，按照北京重型电机厂的清退通知，刘小庆不符合居住单身宿舍房屋的条件的抗辩理由，与本案并非同一法律关系，本院不予采纳。关于刘小庆要求重德公司继续履行房屋租赁合同，享有北京重型电机厂黄楼单身宿舍×室承租权的诉讼请求，本院认为，重德公司已经将刘小庆腾出诉争房屋，双方合同继续履行合同已无可能，且双方约定的租赁期间已过，刘小庆要求继续履行合同，并要求重德公司将搬出的物品搬回房屋内的诉讼请求，已无合同依据，本院不予支持。关于刘小庆要求被告赔偿的装修损失，本院认为，刘小庆自述的装修事实未发生在与重德公司的租赁合同履行期内，其向重德公司主张装修损失无法律依据。对于刘小庆向重德公司主张返还物品的原物，重德公司表示无法提供刘小庆要求返还的物品，经本院释明，刘小庆表示不变更诉讼请求，要求赔偿损失。因此，对刘小庆要求返还原物并将原物搬回诉争房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定,判决如下:驳回刘小庆的诉讼请求。案件受理费七十元，由刘小庆负担(已交纳三十五元，余款三十五元于本判决生效后七日内交纳)。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长 韩丽虹人民陪审员 董淑清人民陪审员 郭凤香二〇一五年八月二十日书 记 员 邓 爽