（2015）三中民终字第09706号

裁判日期: 2015-08-20

公开日期: 2015-09-24

案件名称

常显君与北京东胜福利木器加工厂房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

常显君,北京东胜福利木器加工厂

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2015）三中民终字第09706号上诉人（原审原告）常显君，男，1965年9月24日出生。委托代理人孙贵永，北京贵通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京东胜福利木器加工厂，住所地北京市怀柔区×物资市场路南。法定代表人陈桂凤，经理。委托代理人郭伟，北京郭伟律师事务所律师。上诉人常显君因与被上诉人北京东胜福利木器加工厂（以下简称木器加工厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2014）怀民初字第03700号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。常显君在一审起诉称：常显君、木器加工厂于1999年4月1日签订《租房协议书》，约定由常显君租赁木器加工厂位于×物资市场路南的厂区院内房屋15间，上述15间房屋在合同签订时属于未完成工程，砖混结构，没有封顶，木器加工厂参与屋顶、铝合金门窗的实际造价，两项共合款6万元人民币。此项费用由木器加工厂承担，从常显君的租房款中扣除，从租房协议的第二年开始，分四年扣清。另，双方约定租期为50年，自1999年4月1日起至2049年4月1日止。工程完工后的成品房，每间每年1000元，共15间房，每年总租金为人民币15000元。合同期满后，15间平房所有权归木器加工厂所有。常显君自上述房屋建成后一直在此经营建材生意，2013年11月，怀柔区政府为了整治环境，要求×物资市场的经营户全部腾退，并委托相关公司对常显君参与出资的上述15间房屋重置价及设备、装修、附属物等进行了评估，评估结果出台后，应属常显君领取的各项补偿款木器加工厂却要领取，为此，双方发生争议，故，×物资市场腾退指挥部将全部款项暂扣，要求常显君、木器加工厂明确各自的权益。常显君虽多次与木器加工厂协商，但均不能达成一致意见。为维护常显君的合法权益，特向人民法院起诉，具体诉讼请求为：1.请求确认常显君、木器加工厂达成的《租房协议书》中涉房屋的重置价及设备、装修、附属物及经营损失补偿款归常显君所有（50万元）；2.木器加工厂返还多收取常显君的租赁费4375元；3.诉讼费用由木器加工厂承担。木器加工厂在一审辩称：同意常显君的第二项诉讼请求，但是不同意第一项诉讼请求。1994年，木器加工厂取得建设许可后开始打地基，1996年建设房屋墙体，房屋只差封顶和安装玻璃。1999年和常显君签订合同后常显君出资建的门窗封顶，双方说好折抵了四年的租金，即1999年到2003年的租金。综上，房屋重置成新价应归木器加工厂所有。多收取常显君的租赁费4375元同意给付，装修18785元同意给付常显君，250821元不同意，停产停业我们没见过，这笔钱没有打给我方。停产停业补助即使有，我方停产停业也有一半。一审法院经审理查明：1994年10月22日，原北京市怀柔县规划管理局向木器加工厂颁发（94）怀规建字第102号《建设工程规划许可证》，批准建设办公楼、围墙等，建设位置为怀柔县怀杨路南侧，建设规模3320平方米，11栋、围墙540平方米。1994年11月1日，原怀柔县城乡建设委员会向木器加工厂颁发（94）怀城建开字53号《建设工程开工证》，工程名称办公楼、附属用房及围墙，工程地址怀杨路南侧，建设面积1255㎡﹢2065㎡﹢540㎡。1999年4月1日，木器加工厂作为甲方与常显君作为乙方签订一份《租房协议书》（以下简称《租房协议》），第二条约定，用途：仓储、住宿、商业用地。第三条约定，租房位置：见附图平房位置。第四条约定，房屋概况：此房属于未完成工程，计15间。砖混结构，没有封顶，没安门窗，有四个隔断墙。第五条约定，经甲乙双方协定，由乙方负责后期建设，甲方参与屋顶、铝合金门窗的实际造价，两项合款六万元人民币。此项费用由甲方承担，从乙方的租房款中扣除。从租房签订合同的第二年开始，分四年扣清，每年一万五千元人民币，四年计扣六万元整。第六条约定，租期：五十年，1999年4月1日至2049年4月1日。第七条约定租金：工程完工后的成品房，每间每年一千元人民币，共15间，计每年总租金一万五千元人民币。第八条约定，合同期满后，15间平房所有权归甲方所有。第九条约定，本合同共计三页（正本两页，附图一页），一式两份，甲乙双方各一份。第十条约定，违约责任：双方不得违约，如一方违约，要赔偿对方直接或间接经济损失。落款甲方处有木器加工厂公章及法定代表人陈桂凤签字，乙方处有常显君签字。《租赁协议》签订后，双方按照合同的约定开始履行各自的合同义务。1999年4月1日，木器加工厂作为甲方与常显君作为乙方签订一份《租地协议书》（以下简称《租地协议》），第二条约定，经营范围及方式：批发零售、商业用地。第三条约定乙方租用场地情况：1.位置及面积：北京东胜福利木器加工厂院内（见附图场地及大厅位置）。2.租用年限：五十年（自1999年4月1日至2049年4月1日）。3.租金：每年一万六千元整。4.交租形式：每年一次交清，连续续租期间，地租不涨不降。第四条约定，乙方责任：……3.乙方租用甲方的场地，甲方允许乙方部分或全部出租转让，如果乙方全部出租、转让，租金随市场同期规定的同等价格上交给甲方。……。9.甲方允许在路口设置门牌。第五条约定，甲方责任：……。2.对乙方出资自建的房产，保证交租金期内的正常使用。……。4.因不可抗力原因造成乙方不能经营时双方另行协商解决。5.如遇搬迁情况时，占地方付给房产、财产搬迁费归乙方所有，土地赔偿费、购地款归甲方所有。第六条约定，其他条款：1.许可乙方建临建房屋。若建永久建筑，乙方需向规划局申请审批。不论已建、未建、临建或永久建筑，审批所需交规划局，开支均由乙方支付。乙方需房产证由乙方申请办理。甲方可以协助办理以上手续。……。落款处甲方有木器加工厂的公章及法定代表人陈桂凤的签字，乙方有常显君的签字。2013年8月12日，北京市怀柔区怀柔镇人民政府发布《北京雁栖湖生态发展示范区筹备工作指挥部关于×物资市场地上物腾退的公告》，内容为：×物资市场内的企业、个体经营户：区政府研究将×物资市场列为整治重点地段，决定2013年下半年对×物资市场进行地上物腾退和环境整治工作，地上物腾退和环境整治的四至为：东至101国道（京密路）、西至开放路路口、南至×农副产品批发市场、北至×水产公司。本案涉诉土地及地上物列为腾退范围之内。2014年6月30日，木器加工厂（乙方）作为被腾退人与北京×建设开发有限公司（甲方）签订《腾退补偿协议书》，第一条约定，甲方因×物资市场腾退工程项目，需要拆除乙方在腾退范围内位于×物资市场路南的房屋和附属物，乙方在腾退范围内集体土地上被腾退房屋建筑面积为4619.77平方米。第二条约定，甲方应支付乙方腾退补偿补助款共计人民币9902209元（详见附件《北京市非住宅房屋评估结果报告》），其中包括房屋重置成新价4738436元，设备装修及附属物1800340元；停产停业综合补助费3233839元；搬家补助费115494元；移机补助费合计14100元（空调移机补助费7500元；电话移机补助费2750元；有线移机补助费0元；宽带移机补助费3850元）；其他0元……。第四条约定，乙方应在2013年12月30日前完成腾退，结清水电费等相关费用并将原集体土地上的房屋及其附属物交甲方拆除……等。第五条承诺条款：……。2.乙方在此确认，本协议中补偿项目不存在丢项、甩项、漏项，乙方为唯一合法补偿受益人，与其他任何第三人无关，乙方内部各单位、合作方、合伙人、承租人的补偿问题及由此引发的法律纠纷、其他经济纠纷均由乙方自行解决（包括法院受理的各种案件均由乙方自行解决），甲方不为此承担额外费用。3.乙方同意，自本协议生效日起乙方与原土地出租方或任意第三方就腾退范围内土地或地上物所签订的承包协议及/或租赁协议及/或其他相关协议自动终止。根据《北京市非住宅房屋评估结果报告》，常显君租赁部分房屋的建筑面积为325平方米，房屋重置成新价为250821元。现房屋已经被拆除。查《北京市非住宅房屋评估结果报告》中涉及本案房屋的明细表显示，本案涉及房屋建筑面积325平方米，金额250821元，房屋装修、设备、附属物补偿价0元。2014年4月，常显君将木器加工厂诉至法院，请求法院确认各项拆迁补偿50万元归其所有。同月，常显君申请法院调取常显君、木器加工厂达成的《租房协议》中所涉房屋的重置价及设备、装修、附属物补偿款及经营损失等补偿款明细表。法院为了查明事实，依法调取了《腾退补偿协议书》、评估报告明细（包含入户调查表现场图）等材料，经双方申请，常显君、木器加工厂均对法院调取的材料进行了复制。2014年5月，常显君向法院提起财产保全申请，请求法院对暂扣在北京×建设开发有限公司的涉案房屋拆迁款50万元采取保全措施。2014年5月7日，法院作出（2014）怀民初字第03700号民事裁定书，裁定冻结北京×建设开发有限公司应支付给北京东胜福利木器加工厂补偿款50万元。庭审中，双方当事人对如下事实达成一致意见：一、对于《租房协议》的履行情况：常显君每年4月1日交付木器加工厂上一年的租金；截止到本案常显君起诉，双方合同实际履行到2013年12月15日，常显君租金交付到2014年3月31日。木器加工厂同意常显君返还租金4375元的诉讼请求。二、《租房协议》房屋的面积为325平方米，即常显君承租面积。三、《租地协议》实际履行至2013年12月15日。四、双方根据拆迁评估公司给双方提供的材料，认可装修方面补偿款为18785元，木器加工厂同意该18785元归常显君所有。双方意见不一致的是，关于双方协议中双方约定因房屋未完工，由常显君予以完工，费用由木器厂承担，从常显君的租房款中扣除。从租房签订合同的第二年开始，分四年扣清，每年一万五千元人民币，四年计扣六万元整。常显君称已交此四年租金，木器加工厂称未交，常显君表示不能提供租金收条。另查一、2009年2月5日，北京市工商行政管理局怀柔分局向常×颁发了个体工商户《营业执照》，注明名称为北京×建材城，经营场所为北京市怀柔区×村（×环岛东100米）。2006年6月29日，常显君与蔡×登记结婚。常×与蔡×系母女关系。常显君系北京×建材城的实际经营者。经法院征询常×的意见，常×不参加本案诉讼，也不主张各项拆迁补偿的权利，同意相关权益归常显君。另查二、1990年12月7日，北京东胜福利木器加工厂注册成立，住所地为北京市怀柔区×物资市场路南，法定代表人陈桂凤，经济性质集体所有制。另查三、2013年9月26日，×物资市场地上物腾退工作指挥部发布关于×物资市场地上物腾退实施方案。该方案对腾退方式、评估补偿的标准等问题进行了规定，主要内容有：一、国有土地：按照收回国有土地使用权补偿的方式腾退；集体土地：地上物腾退补偿，土地租赁方式。集体土地房屋建筑面积按实际测量面积进行计算。二、基础设施评估补偿中基础设施包括垫土方、给水、排水、道路、电力、消防设施、绿化、供暖设施等，以评估实际测量为准。三、货物迁移费用标准：迁移距离按30公里计算。（一）建筑材料为钢材、石材、瓷砖、水泥等，5吨以上起算，迁移费用60元每吨。（二）其他货物如木材、家具、洁具、灯具、杂货等，20立方米以上起算，迁移费用30元每立方米。四、房中房的测量及评估标准：（一）不重复计算房屋面积，有正式房的按照面积大的正式房进行计算。（二）房屋结构分别单独计算评估补偿。（三）所有房屋的附属物全部按照标准给予评估补偿。五、补助费用：（一）停产停业补助费：1.营业面积的确定：按《建筑工程建筑面积计算规范》（建设部公告第[326]号文件）的计算方法，实际测量建筑面积。2.享有停产停业补助需要满足以下要求：（1）提供工商行政管理部门核发的有效营业执照及税务登记证，且注明的经营场所地址与被腾退房屋一致。（2）经营时间连续1年（含）以上，且在腾退期间正在营业的。（3）提供前十二个月的税务部门完税证明（房产税及土地使用税除外，时间节点：2012年8月1日至2013年7月31日）。3.补助标准：（1）年营业税收纳税额在4000元（含4000元）以上的，按认定的面积给予每平方米700元的一次性停产停业综合补助。（2）年纳税额在2000元（含2000元）-4000元的，按认定的面积给予每平方米600元的一次性停产停业综合补助。（3）年纳税额在2000元以下的，按认定的面积给予每平方米500元的一次性停产停业综合补助。（二）搬家补助费：按认定的建筑面积给予每平方米25元搬家补助费。（三）移机费用：空调移机费300元每台；电话移机费250元每台；有线移机费300元每终端；宽带移机费350元每端口。六、报装费用：商户及企业的电力报装、热力报装等，按报装凭证给予补偿。本案中，停产停业补助标准按照木器加工厂提供的营业执照及年营业税收纳税额度计算，即按认定面积给予每平方米700元的一次性停产停业综合补助。另查四、经法院向怀柔区审计局工作人员核实，常显君承租的325平方米的停产停业补偿为每平米700元，该损失补偿到与木器加工厂的协议中。上述事实，有当事人当庭陈述、《租房协议》等相关书证在案佐证。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，自成立时生效，合同双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案当事人在履行合同过程中，租赁物已经被拆除，合同无法继续履行，合同事实上已经解除。木器加工厂同意常显君返还租金4375元的诉讼请求，法院予以确认。双方根据拆迁评估公司给双方提供的材料，认可装修方面补偿款为18785元，木器加工厂同意该18785元归常显君所有，法院予以确认。对于常显君的第一项诉讼请求中的房屋重置成新价，根据《租房协议》来看，房屋未完工，由常显君予以完工，费用由木器厂承担，从常显君的租房款中扣除，四年计扣六万元整。双方对是否扣除此六万元存在争议，对此在合同有明确约定，而常显君不能提供相应租金交纳手续的情况下，法院认定已扣除相应的六万元，即房屋完工的费用为木器厂负担，相应的房屋重置成新价归木器加工厂。对于常显君的第一项诉讼请求中的营业损失补偿，根据法院核实的情况，325平方米每平方米700元共计227500元。在常显君进行经营且有营业执照的情况下，该补偿宜在双方之间进行分配。考虑到双方的合同约定且剩余租赁期限较长，故法院确定常显君对此享有70%的份额为159250元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认北京×建设开发有限公司应支付北京东胜福利木器加工厂腾退补偿款中的十七万八千零三十五元归常显君所有。二、北京东胜福利木器加工厂于本判决生效之日起十日内返还常显君租金四千三百七十五元。三、驳回常显君的其他诉讼请求。常显君不服一审法院判决，向本院提起上诉。常显君的上诉请求是撤销一审判决第一项，改判停产停业损失补偿款227500元归上诉人所有；一、二审诉讼费由被上诉人承担。常显君的上诉理由是上诉人实际承租325平方米房屋，应当由上诉人获得全部的停产停业损失。木器加工厂不同意常显君的上诉请求，不同意一审法院判决，但未提起上诉。本院经审理查明：一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。以上事实，有双方当事人的陈述在案佐证。本院认为：本案二审争议的焦点是停产停业损失补偿的分配问题。本案中，涉案房屋的停产停业补助标准是按照木器加工厂提供的营业执照及年营业税收纳税额度计算的，考虑到常显君以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，停产停业损失补偿应该在木器加工厂和常显君之间合理分配。一审法院根据房屋使用情况、房屋剩余租赁期限等实际情况酌定常显君对停产停业损失补偿享有70%的份额合理、适当，常显君的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据。综上，一审判决正确，本院予以维持，常显君的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审诉讼保全费3020元，由常显君负担1928元（已交纳），由北京东胜福利木器加工厂负担1092元（于本判决生效后七日内交纳）。一审案件受理费8800元，由常显君负担4852元；由北京东胜福利木器加工厂负担3948元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费4712.5元，由常显君负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　王　朔审　判　员　　周文祯代理审判员　　陈烁琳二〇一五年八月二十日书　记　员　　张晓华关注微信公众号“”