（2015）沽民初字第1047号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-11-03
案件名称
张家口沽源县福祥购物广场有限公司与张海波租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
沽源县人民法院
所属地区
沽源县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张家口沽源县福祥购物广场有限公司,张海波
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百三十二条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十一条
全文
河北省沽源县人民法院民 事 判 决 书（2015）沽民初字第1047号原告张家口沽源县福祥购物广场有限公司。法定代表人胡涛，该公司店长。委托代理人宋寿青，河北隆业律师事务所律师。委托代理人施莹虹，河北隆业律师事务所律师。被告张海波。委托代理人张爱莲。原告张家口沽源县福祥购物广场有限公司（以下简称福祥公司）诉被告张海波租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员肖银萍适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福祥公司的委托代理人宋寿青、施莹虹，被告张海波及其委托代理人张爱莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福祥公司诉称，2014年6月15日，原告与被告签订《张家口沽源福祥购物广场租赁合同》，合同约定：被告承租原告位于沽源县福祥购物广场1层17-17／1号商铺，建筑面积为70.4平方米；用途为经营茗阳女装；租期为7个月，自2014年6月1日起至2014年12月31日止；租金按套内建筑面积计算每日2.6元／平方米，月租金为5567.47元／月，原告为被告提供免租优惠期，免去2个月租金，租金共计27837元；签订合同时被告须一次性交纳当年的租金；每一个经营年度为一个计租期，以后的租金被告应在每个计租期结束前一个月向原告支付下一个租期的租金；根据合同第9条约定，被告迟延支付租金、物业管理费等应付款项或费用超过15日的，原告可以解除合同，且可以要求被告赔偿不低于相当于三个月租金的经济损失。合同签订后，原告依约将上述商铺交付给被告，被告使用、经营至今。但被告在支付部分物业费后，就未再向原告支付任何费用。原告多次催促被告付款，被告均以各种理由推脱，被告已构成违约。为维护原告的合法权益，诉至法院，要求判令：1、解除原、被告签订的《租赁合同》，返还租赁的商铺；2、被告给付原告租金和物业费共计70710.6元，其中2014年6月1日至2014年12月31日租金27837元，2015年1月1日至2015年7月31日的租金38438.4元及物业费4435.2元，上述费用计算至2015年7月31日，此后按日租金183元计算，判决至商铺返还之日止，另被告向原告支付违约金16473.6元，该违约金是按照合同约定收取3个月的租金；3、被告承担本案诉讼费。被告张海波辩称，不同意解除合同，也不同意原告的其它诉讼请求。对原告所主张的租金及物业费有异议，不予认可。原、被告双方签订的租赁合同不成立，合同约定一式三份，但我只签订两份，还有一份没有签订。因被告租赁的商铺由原来的主通道1层1-06／3号调整为1层17-17／1号，关于被告对1-06／3号支出的装修费用，原告口头承诺被告从租赁之日免交租金至2015年12月31日，所以被告不欠原告租金及物业费。原告为支持其诉求，提交如下证据：1、《张家口沽源福祥购物广场租赁合同》原件1份，证明原告与被告之间存在租赁合同关系及其租赁期限、租金及免租等情况以及原告按照合同第9条的约定要求被告支付违约金并与被告解除合同的事实依据。合同没有约定被告为原告作广告宣传，也没有约定商场入驻什么品牌。被告租赁的商铺所进行的调整是经过被告同意，其对1层1-06／3号商铺的装修的费用原告同意从租金中予以补偿，故每日每平米租金从3元降低至2.6元，而与被告同一位置的承租方王露欢的商铺仍然是每日每平米租金为3元，所以原告确以降低租金的方式补偿了被告的装修费用。2、2014年物业费交费通知单1份和2014年拖欠商铺租金欠条1份，证明被告的2014年物业费已交清，2014年的商铺租金拖欠至今。3、催缴费用通知3份和反映催缴过程的照片2张，证明合同到期后，被告仍继续租赁原告商铺并实际占用，双方继续履行合同，为不定期租赁，但被告拖欠2014年的租金和今年以来的租金、物业费一直未交。被告质证：承认《张家口沽源福祥购物广场租赁合同》手写部分是经过其同意添加的。合同份数不对，合同约定一式三份，但被告只签订两份，第三份合同至今未签订，所以被告认为合同没有成立。被告现在实际占有并使用该商铺。商铺位置变更前被告已将之前的商铺装修完毕，故原告同意以租金抵偿装修费，给被告免交租金至2015年12月31日，不是原告所述租金从每日每平米3元降低至2.6元，故被告不欠原告租赁费。对交费通知单、欠条，催缴费用通知和反映催缴过程的照片被告不清楚，因为被告当时不在场，故均不予认可。物业费被告从2014年6月1日开始交，2014年物业费已经全部交清，2015年的物业费尚未交纳。被告举证如下：1、多人签字的证人证言1张，证明被告答辩意见中所述向被告反应的供暖、卫生、广告宣传、品牌管理、漏水等存在的问题，原告都没有给解决，商场处于无人管理的状态。2、证人张某（原告商场租赁户，与被告在同一通道开店）出庭证言，证明原告商场供暖、卫生、广告宣传、品牌管理存在问题，被告张海波的商铺确实存在漏水问题，不是商户拖欠原告租金，如原告解决上述问题，商户同意支付房租。原告对被告所举证据质证如下：多人签字的证人证言其证词完全是以被告本人第一人称的身份和口气所出，不能代表其他证人的真实意思表示，签字捺印的证人都某是漏水事件的亲历者，证据不具有客观真实性。这些证人没有到庭接受质询，其证言不能作为认定事实的根据。该证人证言与原、被告双方都有利害关系，其证明力非常低，且证人证言所述事实，被告不能提供其他证据予以佐证。实际情况是被告商铺确实漏水，但原告已经及时进行了维修，并未造成被告的任何损失。关于证人张某的出庭证言，被告认为证人张某与原告有重大利害关系，其证言不具有证明力，不能单独作为证据使用，其证言并非其亲历的事实，是证人听他人所说或估计所来，不具有客观性。证人出庭证言与被告的答辩意见自相矛盾，不具有真实性。经审理查明：2014年6月15日，原、被告签订《张家口沽源福祥购物广场租赁合同》，合同约定：被告承租原告位于沽源县福祥购物广场1层17-17／1号商铺，建筑面积为70.4平方米；用途为经营茗阳女装；租期为7个月，自2014年6月1日起至2014年12月31日止；租金按套内建筑面积计算每日2.6元／平方米，月租金为5567.47元／月，原告为被告提供免租优惠期，免去2个月租金，租金共计27837元；签订合同时被告须一次性交纳当年的租金；每一个经营年度为一个计租期，以后的租金被告应在每个计租期结束前一个月向原告支付下一个租期的租金；根据合同第9条约定，被告迟延支付租金、物业管理费等应付款项或费用超过15日的，原告可以解除合同，且可以要求被告赔偿不低于相当于三个月租金的经济损失。合同签订后，原告依约将上述商铺交付给被告，合同期满后被告继续占用经营至今，期间双方亦未签订书面租赁合同。被告支付了2014年的物业费，之后未再向原告支付任何费用。按照《张家口沽源福祥购物广场租赁合同》约定计算，被告尚欠原告租金和物业费共计70710.6元，其中2014年6月1日至2014年12月31日租金27837元，2015年1月1日至2015年7月31日的租金38438.4元及物业费4435.2元，上述费用计算至2015年7月31日，按日租金为183元。另查明，被告主张原告口头承诺被告从租赁之日免交租金至2015年12月31日，被告不能举证证明。至于被告反映的商铺漏水问题，是否造成被告财产损失，被告亦未向原告主张损失赔偿请求。本院认为，《张家口沽源福祥购物广场租赁合同》是经原、被告双方对租赁标的、租金的计算办法及其交付日期、租赁期限、免交租金期间等磋商后自愿达成，合同中对双方权利义务均作出约定，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告以合同约定一式三份，但被告只签订两份，还有一份没有签订为由，主张租赁合同不成立的理由于法无据，所谓一式三份，其三份合同内容均是一致的，即使少签一份并不影响合同成立。本案在诉讼中被告既不认可合同成立又不同意解除合同，被告的主张显然自相矛盾，本院予以驳回。原告依约将上述商铺交付给被告，被告使用、经营至今。现原告要求被告支付拖欠的2014年6月1日至2014年12月31日的租金27837元，2015年1月1日至2015年7月31日的租金38438.4元及物业费4435.2元，2015年7月31日以后按日租金183元计算至商铺返还之日止，诉讼请求明确，事实清楚，证据确实充分，于法有据，本院予以支持。被告辩称原告同意以租金抵偿被告的装修费，并口头承诺从租赁之日免交租金至2015年12月31日。对此原告不予认可，被告亦不能举证予以证明，故本院不予采信。关于被告以原告商场在供暖、卫生、广告宣传、品牌管理、漏水方面存在的问题给其造成巨大经济损失要求原告予以赔偿，被告未提供有效证据予以证明，且未提出具体的赔偿请求，亦未提出反诉，对此本院不予合并审理。本院认为，即使商场在管理上存在一些不尽如人意之处，但也不足以影响承租人对商铺的使用经营，并未导致合同目的不能实现，故不能成为被告拒付租金的理由。原告应尽可能的完善并保障承租方的合理诉求，这样才能实现商场、商铺的共赢。原告已承认被告的商铺确实存在漏水的现象，但原告已经及时进行了维修，在合同的履行过程中，原告也有一定的过错。故综合本案具体情况，根据公平合理、诚实信用原则，原告诉请要求被告支付迟延交租违约金的主张本院不予支持。本案合同约定的租赁期间已经届满，但承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，为不定期租赁，依照法律规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在一个合理期限之前通知承租人。本案鉴于被告前期投入较大，原告现在解除合同会给被告造成一定的损失，故对原告要求与被告解除合同的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条之规定，判决如下：一、被告张海波于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告张家口沽源县福祥购物广场有限公司租金66275.4元、物业4435.2元费，共计70710.6元；二、驳回原告张家口沽源县福祥购物广场有限公司的其它诉讼请求。案件受理费1980元，由被告张海波负担。如果被告张海波未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于张家口市中级人民法院。审判员 肖银萍二〇一五年八月二十日书记员 张少匣 微信公众号“”