（2015）武侯民初字第3364号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2017-09-25
案件名称
原告秦健辉、纪明、赵斌、范小琴与被告武侯区城楠映象第二届业主委员会业主撤销权纠纷一案一审民事判决书
法院
成都市武侯区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2015）武侯民初字第3364号原告秦健辉，男，汉族，住成都市武侯区武阳大道一段。原告纪明，男，汉族，住安徽省凤台县毛集镇。原告赵斌，男，汉族，住四川省南部县南隆镇。原告范小琴，女，汉族，住成都市武侯区武阳大道。以上四原告共同委托代理人李建民（特别授权代理），四川新开元律师事务所律师。被告武侯区城楠映象第二届业主委员会。住所地：成都市武侯区武阳大道一段。负责人刘茂琼，主任。委托代理人王广宝律师（特别授权代理），四川亚峰律师事务所律师。委托代理人朱黎明，女，汉族，住成都市武侯区武侯大道双楠段，该业主委员会副主任。原告秦健辉、纪明、赵斌、范小琴与被告武侯区城楠映象第二届业主委员会（以下简称第二届业委会）业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法由审判员苏晓莉适用简易程序独任审判，于2015年6月3日、8月5日公开开庭进行了审理。原告纪明、赵斌以及四原告共同委托代理人李建民，被告第二届业委会负责人刘茂琼以及委托代理人王广宝到庭参加了第一次庭审。原告赵斌以及四原告共同委托代理人李建民，被告第二届业委会负责人刘茂琼以及委托代理人王广宝、朱黎明到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告秦健辉、纪明、赵斌、范小琴诉称，四原告均是成都市武侯区城楠映象小区的业主。2014年9月12日，被告经过政府主管部门备案成立。2015年3月21日，被告在小区内公告将原告居住小区的物业服务企业确定为成都市一家亲物业服务有限公司（以下简称一家亲公司）。原告认为，根据《物业管理条例》第11条之规定，选聘和解聘物业服务企业必须依法经过业主大会的表决通过。而四原告作为业主，并未收到业主大会选聘物业服务企业的通知（按物业管理条例规定，召开业主大会，应当于会议召开15日以前通知全体业主），也未参与表决，被告向四原告解释的所谓召开了“业主大会会议投票”根本就是违法的。因此，被告在未依法召开业主大会并进行合法表决的情况下，单方面假借业主大会的名义决定物业服务企业为一家亲公司，违反上述法律规定，剥夺了四原告的合法权益，应当予以撤销。另外，根据四原告向小区内的其他业主征求意见，小区内的绝大部分业主都是支持现在的物业服务企业成都嘉信力天物业管理有限公司（以下简称嘉信力天公司）继续对小区进行物业管理服务，被告的选聘决定依据明显不足，无法体现全体业主的意志。综上，根据《物权法》第七十八条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，四原告请求法院撤销被告于2015年3月21日公示的将武侯区城楠映象小区物业服务企业确定为一家亲公司的决定。被告第二届业委会辩称，1、依据《城楠映象业主大会议事规则》第13条、第22条，《城楠映象管理规约》的相关规定，被告第二届业委会在选聘物业公司过程中，先后发布了城楠映象物业续聘、自治、选聘意见公告、关于筹建城楠映象招投标小组的报名公告、面向社会招标物业管理服务的公告、召开业主大会选聘物业管理公司的公告，被告第二届业委会严格按照相关规定，履行了公告和告知义务，四原告作为本小区的常住业主，经常出入小区，理应知晓物业选聘的相关事宜，被告并不存在瞒报，侵犯业主权利的行为，其选聘行为符合法律和小区管理规定。2、城楠映象小区在选聘物业公司过程中经过了三次业主大会，由于第一次和第二次现场投票三家物业公司均未达到户数和面积双过半，该两次投票无效，且业委会及时进行了公告。被告第二届业委会在选聘过程中严格按照相关规定进行，保障了业主的利益，体现了业主的意志。同时，该情况也证明了被告选聘现物业公司是全体业主反复考虑和行使权利的结果，并不存在原告所诉大多数业主不知情、不同意的情况。3、2015年3月17日至19日全体业主进行第三次投票，城楠映象业主大会选聘物业表决票投票发放160份，回收160份，经过现场唱票，一家亲物业公司获得双过半，在投票中胜出。4、原物业管理公司严重违约，肆意破坏小区设备设施，拒绝配合新旧物业公司交接，为此业委会特向武侯区房管局、晋阳街道办事处、晋阳吉福社区、晋阳派出所等单位控告该物业公司的行为。在新旧物业公司交接现场，原物业公司组织员工暴力阻扰破坏交接，由警察现场维护秩序，对违法人员进行处理。5、原物业公司提供物业服务期间，车辆管理混乱、小区线路、泥土长期裸露、建渣树枝树叶到处堆积，安全管理服务差，经常发生盗窃案，已引起大部分业主不满。新物业公司进驻小区，投入资金在小区进行设备安装和整修，小区现在管理完善，业主财产安全得到保障，获得大多数业主的好评。综上，被告第二届业委会认为其依法公开公正地进行物业公司的选聘工作，在取得业主双过半同意的基础上选聘了现物业公司，现物业公司在物业管理活动中管理完善、服务到位，改善了小区的居住环境，保障了业主的权利，四原告的诉讼请求与事实和法律不符，请求法院驳回四原告的全部诉讼请求。经审理查明，原告秦健辉、纪明、赵斌、范小琴均系武侯区城楠映象小区的业主。2015年1月29日，《成都市业主大会业主委员会换届备案记录》载明，武侯区城楠映象第二届业主委员会任期为2015年1月29日至2017年8月11日。《城南映象业主大会议事规则》第十三条规定，“（表决票的送达）鉴于本建筑区划的实际情况，表决票以下列任意情形送达均为表决票已送达：（一）、当面领取或上门送达，并由业主或与其同住本建筑区划内专有部分的使用人签收；……”；第二十二条规定：“（物业服务企业或其他管理人的选聘）……业主大会选聘物业服务企业或其他管理人之前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。召开业主大会会议之前，业主委员会应通过业主代表会议、征询意见表等方式听取业主对物业服务和物业服务企业及其他管理人选聘的意见和要求，并结合本建筑区划规模、实施物业服务的客观需要等制定具体选聘方案和草拟物业服务合同。选聘方案（选聘方式、具体实施者）和物业服务合同中涉及的物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等主要内容应当在召开业主大会会议15日前以书面形式在建筑区划内公告。……”。《城楠映象管理规约》第十一条规定，“各位业主同意，物业服务企业或其他管理人的选聘依法采取招投标方式，并由业主大会授权其执行机构业主委员会办理实施招投标活动的相关事宜。……”。2014年5月28日，城楠映象首届业主委员会作出并发布《公告》，载明与嘉信力天公司签订的物业合同于2014年6月30日期满，业主委员会与该公司签订《物业服务合同补充协议》，协议内容附后，协议期限至业主大会选聘物业公司签订新的物业合同时自行终止。2014年7月25日，城楠映象业主大会筹备组作出并发布《城楠映象物业续聘、自治、选聘意见征求的公告》，载明，“近一年来小区频繁发生入室盗窃案，业主反映小区绿化、卫生管理差、垃圾桶长期裸露垃圾臭味四处弥漫滋生蚊虫苍蝇、消防通道长期被车辆堵塞，车辆擦挂、管理问题多、物业管理人员与业主经常发生吵架甚至打架，业主怨声载道反映要求更换物业。为此发出续聘、自治、选聘业主征求意见。2014年8月10日业主大会筹备组将以书面形式召开业主大会上门征求收集意见。特此公告。此公告期间如未收到超过20%业主提出续聘、自治意见。业主大会筹备组将面向社会公开招聘新的物业公司”。武侯区城楠映象业主大会、第二届业委会在公告上盖章。2014年10月8日，被告第二届业委会作出并发布《关于筹建城楠映象招投标小组的报名公告》，载明该小组由7人组成，业主委员会5人，在小区业主中选2名，报名期限为2014年10月8日至2014年10月14日。2014年10月18日，第二届业委会和城楠映象招投标小组作出并发布《城楠映象面向社会招标物业管理公司情况公告》，载明小区于2014年10月8日面向社会发出物业管理招标公告，现有包括一家亲公司、嘉信力天公司在内的四家公司投标，并将投标公司的基本情况以列表的形式作出说明，招投标小组于2014年10月21日组织业主前往四家公司就近管理的楼盘进行实地考察，业主可以自愿参加。2014年10月21日，第二届业委会和城楠映象招投标小组作出并发布《召开业主大会选聘物业管理公司的公告》，载明经过前期准备工作，小区于2014年10月26日下午6时在小区院内召开业主大会，对包括一家亲公司、嘉信力天公司在内的三家物业管理公司进行书面投票表决，当晚8时进行开箱唱票、计票并宣布投票表决结果。2014年10月28日，第二届业委会作出并发布《召开业主大会选聘物业公司投票表决情况的公告》，载明对2014年10月26日现场投票情况进行公告，由于包括一家亲公司、嘉信力天公司在内的三家投标物业公司，业主投票权数未过半，投票工作还需业主共同参与下完成。2014年12月8日，第二届业委会作出并发布《关于投票选举物业管理公司的公告》，载明2014年11月23日业委会讨论决定对包括一家亲公司、嘉信力天公司在内的三家物业公司进行再次投票，经过24、25、26日三天的投票结果，三家物业公司得票数均未达到双过半，故经业委会讨论决定，去掉一家得票最少的物业公司，对剩下两家物业公司“一家亲”、“嘉信力天”进行再次投票，采取上门投票的方式，投票时间为2014年12月17日至19日。2015年3月4日，第二届业委会与一家亲公司签订《投票原则》，内容为由一家亲公司、嘉信力天公司与第二届业委会签订投票原则，确定投票方式、由两家物业公司做出对小区物业管理的承诺、未中标者的移交工作内容。嘉信力天公司未在《投票原则》上签名或盖章。同月9日，第二届业委会就该事项发出《至嘉信力天物业公司有关签定竞聘物业投票原则一事的信函》，载明就投票原则一事召开了一家亲公司和嘉信力天公司参会，并将《投票原则》送达两个公司参会人员，嘉信力天公司未交回《投票原则》也未提交资料或承诺，视为嘉信力天公司自动退出竞聘。2015年3月9日，第二届业委会作出并发布《关于城楠映象选聘物业管理公司的公告》、《城楠映象召开业主大会选聘物业公司投票公告》，载明小区前期关于选聘物业管理公司的情况，并根据投票原则的规定，视为嘉信力天公司自动退出竞聘，对一家亲公司进行投票，于2015年3月17日至19日三天时间召开业主大会，对选聘的一家亲物业公司进行投票，以书面形式上门投票和电话投票。第二届业委会发放了《城楠映象业主大会选聘物业表决票》，由业主对嘉信力天公司、一家亲公司进行表决，表决内容为城楠映象物业管理，业主表决意见设计为在“同意”、“反对”、“弃权”三项后括号内打√。在“说明”中注明，由业主在相应括号内打√，多选、不选、逾期不参加投票视为弃权，表决票送达方式为上门投票和电话投票。2015年3月20日，第二届业委会在城楠映象小区院内公开开箱唱票，经统计，此次表决共计发出160张选票，其中弃权票3张，同意聘请一家亲公司提供物业服务的票数为130票，同意聘请嘉信力天公司提供物业服务的票数为130票。小区总户数为244户，总面积为28423.8平方米，一家亲公司得票130票，面积为15236.66平方米，得票数占总户数的54.17%，得票面积占总面积的53.6%。2015年3月21日，第二届业委会向嘉信力天公司作出《函告》，载明经业主大会投票，一家亲公司达到业主投票数与投票面积双过半要求，一家亲公司为物业选聘中标单位，同时要求嘉信力天公司停止对小区的改建。2015年3月21日，第二届业委会作出并发布《城楠映象业主大会物业选聘业主投票表决结果公告》，载明对一家亲公司、嘉信力天公司的选聘工作，经过业主于2015年3月17日至3月19日的投票，并于3月20日上午11时在小区院内开箱唱票，且通知两家公司亲临现场，在业主和社区代表的见证下，经过公开唱票、计票、监票，统计出投票结果。公告对小区总户数、总面积、参加投票人数、一家亲公司、嘉信力天公司分别得票票数、占户数和面积比例均进行了公布，由于一家亲公司达到了业主投票权数与投票面积双过半的要求，因此一家亲公司为城楠映象业主大会物业选聘招投标中标单位。2015年3月29日，第二届业委会与一家亲公司签订《成都市武侯区城楠映象物业服务委托合同》，约定第二届业委会将城楠映象委托于一家亲公司实行物业管理，期限为2015年4月1日起至2017年3月31日止。另查明，2015年3月21日，第二届业委会向嘉信力天公司发出《物业交接函》，要求嘉信力天公司于2015年3月31日做好资料和设备交接工作。2015年3月30日，第二届业委会作出并发布《告业主书》，告知业主物业选聘的结果为一家亲公司并于2015年3月29日签订了为期二年的物业服务合同，时间为2015年4月1日起至2017年3月31日止，并将关于新旧物业交接中四点注意事项进行告知。同日，第二届业委会向嘉信力天公司发出《物业交接函》，要求嘉信力天公司完成函中标注的档案资料移交、工程移交和秩序维护移交。2015年4月9日，第二届业委会作出并发布《公告》，向全体业主告知一家亲公司虽然没能进入小区，但是业委会与其签订的物业合同已经生效，与嘉信力天公司不再发生合同关系，同时为解决物业僵持问题，在4月2日、4月9日由社区牵头，武侯区房管局、社区、街道、两家物业公司和业委先后进行了两次协调会，约定2015年4月25日进行新旧物业移交。2015年4月15日，第二届业委会向晋阳派出所、武侯区房管局、晋阳吉福社区、晋阳街道办事处作出《报告》，其中反映到嘉信力天公司在小区散发传单、夜间上门要求业主接收、组织物业人员在小区入口拦截业主，要求业主签名罢免业委会，否则不准进入，严重扰乱了小区业主的正常秩序，请求前述部门在交接日期到现场协助办理交接。2015年4月25日，四川省成都市公安局武侯区分局作出行政处罚决定书，载明违法行为人在2015年4月25日11时许在城楠映象小区内的物管食堂与他人发生纠纷，期间使用携带的印有警徽和“警察”字样的催泪喷射器对多人进行喷射，后被民警挡获，对违法行为人执行行政拘留十九日和罚款500元的行政处罚。2015年4月26日下午，社区、一家亲公司、嘉信力天公司和第二届业委会的工作人员在城楠映象业委会办公室召开物业交接事宜的会议，由嘉信力天公司于4月30日前将物管用房全部交给业委会，人员撤出城楠映象小区，业委会配合嘉信力天公司完成未结算的物业管理收费。2015年4月28日，第二届业委会作出并发布《公告》，向业主告知一家亲公司已于4月25日正式入驻小区，开始履行物业管理合同。2015年6月5日，第二届业委会向本院提交《证明》一份，内容为“关于城楠映象选聘物业公司一事，选聘工作启动后，由第二届业委会向主管部门武侯区房管局、所在地晋阳街道办事处社事科及吉福社区居委会做了书面报告，选聘过程邀请所在地晋阳街道办事处、吉福社区居委会监督指导，过程符合《成都市物业管理条例》及第二届业主大会通过的《业主大会管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》的相关规定。2015年3月21日完成所有选聘程序，并与新聘任的一家亲公司签订了物业服务合同。2015年5月28日一家亲公司向武侯区房管局做了备案登记”。成都市武侯区人民政府晋阳街道办事处社会事务管理科、成都市武侯区晋阳街道吉福社区居委会在《证明》上注明属实并盖章。上述事实有身份证明、产权证、成都市业主大会业主委员会换届备案记录、公告、报告、会议纪要、函、业主大会管理规约、议事规则、物业服务委托合同、物业交接函、告业主书、行政处罚决定书、证明、照片打印件、证人证言以及当事人的陈述等证据收集在案予以佐证。本院认为，四原告以被告选聘程序不合法、违背了多数业主意见为由，申请撤销被告第二届业委会作出的选聘一家亲公司的决定，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定，“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，故原、被告双方当事人的争议焦点在于被告作出的选聘一家亲公司的决定是否符合法律、法规以及《业主大会议事规则》的规定，是否侵害了小区业主的合法权益。关于选聘程序是否合法的问题，四原告认为被告存在第三次业主大会未提前十五天公告、部分表决票没有业主的签名或者不是业主本人签名的情形。本案中，由于嘉信力天公司的物业管理合同期限到期，城楠映象小区需要对之后的物业管理作出决定，被告第二届业委会在此过程中，向小区业主告知了原物业服务合同到期的情况、向业主征求关于续聘、自治、选聘的意见、成立招投标小组、面向社会招标物业管理公司、先后在2014年、2015年举行了三次业主大会对物业公司进行投票、对投票结果进行公布、根据投票结果选定物业公司签订合同、对新旧物业公司交接工作作出安排等等，前述工作均由被告通过公告的形式在小区中进行了公布，其选聘的程序并不存在违反法律法规和《业主大会议事规则》、《管理规约》的相关规定的情形。关于四原告主张其对业主大会不知情的问题，就选聘物业公司的问题被告在小区内多次进行公告、上门征求意见，并且先后召开了三次业主大会，足以保障小区业主对小区重大事项的知情权，至于是否每个业主都必须参加业主大会或者发表其意见，法律并未作出强制性规定，业主对此享有自行决定的权利，也不能因为部分业主未行使投票权而推定剥夺了业主的投票权，进而认定选举程序不合法。关于四原告主张公告时间不够的问题，原、被告对于第三次业主大会时间为2015年3月17日至19日，公告时间为同月9日的事实均无异议。被告对公告时间未满十五天的辩解为经过了前面二次投票，小区业主对选聘一事都已经考虑成熟，十五天的公告时间是否达到并不影响业主行使权利。本院认为，管理规约中对于公告期十五天的约定主要是为了保障业主享有充分的考虑和准备时间。本案中，选聘一事过程历时较长，在前后三次业主大会召开过程中均履行了相关公告告知、送达选票的过程，小区业主对选聘一事均已知晓且具有充分的准备和考虑时间，且第三次公告的时间虽未留足十五天的时间，公告期也有8天，并不存在临时或仓促召开业主大会的情形，故该问题并不造成对业主行使投票权产生不利影响的后果，不应作为撤销决定的理由。关于投票签名的问题，业主委员会对小区的管理是自治，法律虽然规定了其决定对于业主发生约束力，但其并未具有以强制的方式要求业主为或不为一定行为的权利。也即是说，在实践中确实存在业主参与行为不完全符合形式要求的情形，不应一律以不符合形式要件为由即认定其行为不真实或不发生效力。业主投票中已经标注了房号或其他足以区分的信息，或者由与业主同住的他人代签，只要没有相反证据证明都应当予以认定。而四原告并未出示相反证据对此予以推翻。四原告申请证人宋开强出庭作证，宋开强的证言中否认其或其配偶事前知晓选聘一事，但对于表决票上的签名系其配偶代签予以认可，主张该签名系选聘结束后补签。该证人的证言首先系传来证据，其配偶并未出庭作证签名的实际情况，其次证人对签名的真实性作了认可，证明被告确实向其家属告知了选聘的事宜，最后证人并不能证明表决票签名时间系事前或事后，但无论签名时间在前或在后，该表决票中的表决事项和签名均具有真实性，证明选聘一家亲公司并未违背其真实意愿。关于小区部分业主联名要求由嘉信力天公司继续管理的问题，从本案查明的事实来看，该小区在新旧物业交接的过程中矛盾较大，从被告向相关行政管理部门所作的报告以及被告申请出庭作证的证人的证言中均证实，联名信存在强迫签名的情况，并非业主的真实意思表示，故该联名信本院不予采信，不能证明被告的选聘决定违背了大多数业主的意愿。综上，四原告的主张与事实和法律不符，本院不予支持。关于选聘决定是否侵犯了业主利益的问题，法律的规定和业主大会相关规则的制定，其目的均是为了规范业主委员会的自治行为，保障小区业主能够充分发表各自的意见，在尊重多数人意见的前提下作出决定，最终的目的是为了让小区的管理能够有序的进行，为小区业主创造一个安全、舒适、有序的居住环境。本案选聘的结果已经达到了户数和产权面积双过半的要求，符合法律和规则的规定，也反映了大多数业主的意愿。同时，选聘的物业公司入驻小区后，也采取了积极的措施对小区的设施设备进行了修缮，加强了小区的安全管理和物业服务，并不存在损害小区业主权益的情况。综上，被告第二届业委会选聘一家亲公司的决定，系从维护大多数业主利益的角度出发，其程序符合法律法规的规定，未侵犯业主的利益，本院对四原告的诉讼请求不予支持。同时，被告在选聘过程中对业主投票行为的组织和管理尚有需要改进的情况，被告在今后决定涉及业主利益的重大事项时，应当严格遵循法律、法规规定以及《业主大会议事规则》等决议方式、决议程序的要求，更好地保障业主利益不受侵犯。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：驳回原告秦健辉、纪明、赵斌、范小琴的全部诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告秦健辉、纪明、赵斌、范小琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 苏晓莉二〇一五年八月二十日书记员 张继林 百度搜索“”