（2015）徐民四（民）初字第2052号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-11-27
案件名称
沈智强与吴小兵房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四（民）初字第2052号原告沈智强。委托代理人秦亮平，天津全唐律师事务所律师。被告吴小兵。委托代理人王志新，上海申伦律师事务所律师。原告沈智强诉被告吴小兵房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2015年8月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人秦亮平，被告吴小兵及其委托代理人王志新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈智强诉称，原被告之间存在房屋租赁关系，被告自1997年6月起承租原告所有的面积为73平方米房屋（上海市虹梅路左村X**号）共三间，经营百货商品。因2014年6月收到该房屋即将拆迁的通知，原被告于2014年6月18日签订一份短期《租赁合同》，期间为2014年7月至9月，租金为每月5，550元，一次性付清。同时，合同条款对双方的权利义务及违约责任作了相关约定。但被告只支付了2014年7月的租金，拖欠剩余2月租金至今未付。合同期满后，因拆迁通知尚未公示，且被告希望调整租金，故原被告于2014年11月16日签订了一份《协议》，从2014年10月15日开始，每月租金下降为4，000元，每月支付租金。被告自2015年1月起未再支付任何租金。2014年12月8日，系争房屋拆迁公告张贴，原告即时告知被告双方合同终止，要求被告另找经营场所，后原告多次通过当面、电话、书面等方式要求被告腾房，但被告均不予理睬。因被告拒绝腾房，造成原告无法顺利签订补偿安置协议，被告的违约行为给原告造成了损失，故原告起诉至法院，要求判令：1.确认原被告于2014年11月16日签订的租赁协议于2015年5月12日解除；2.被告立即迁出上海市虹梅路左村XXX号房屋；3.被告支付原告2014年8月1日-2014年9月30日的租金11，000元及逾期支付租金的违约金（以11，000元为本金，自2014年8月1日起至判决生效之日止，按每日百分之三计算）；4.被告支付原告系争房屋占有使用费，按每月4，000元标准，自2015年5月12日起计算至实际迁出之日止；5.被告支付原告拒绝腾房违约金（以4，000元为本金，自2015年5月12日起至判决生效之日止，按每日百分之三十计算）。庭审中，原告将诉请3的租金金额降低为8，250元，计算违约金的本金也调整至8，250元。庭审后，原告向本院寄送书面申请，要求撤回诉请3-5，仅保留诉请1、2，即要求：1.确认原被告于2014年11月16日签订的租赁协议于2015年5月12日解除；2.被告立即迁出上海市虹梅路左村XXX号房屋。被告吴小兵辩称，不同意原告的诉请，租赁协议未约定到期时间，不同意解除合同，也不同意搬迁，系争房屋在动迁，双方在协商补偿，原告无权单方面解除合同；2014年8、9月的租金是原告口头承诺不收取的，被告无需支付租金及承担违约责任；合同未解除，被告无需支付使用费，原告在《协议》中承诺免租，所以被告不存在欠租，故被告无需承担其他支付违约金的责任。经审理查明，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）于2014年6月18日签订《房屋租赁合同》，乙方租用甲方位于上海市虹梅路左村XXX号（以下简称系争房屋）面积73平方米的三间房屋，租赁期限三个月，自2014年7月1日起至2014年9月30日，每月租金5，500元，一次性付清。合同第三条之5约定，乙方自行扩建、改建的房屋，一切责任由乙方自己负责，租房到期后，甲方一概不负责，不补偿，乙方将房屋恢复原状；合同第三条之7约定，在合同期间，如遇搬迁，乙方应马上无条件搬走，甲方按拆迁通知日起与乙方终止合同，乙方不能拖延时间，租金按实际使用时间计算，多退少补；合同第四条之1约定，乙方逾期交租金，除仍应补交欠租外，并按租金30%，以天数计算乙方向甲方交付违约金；合同第四条之4约定，本合同期满后，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，按约定租金的30%，以天数计算乙方向甲方交付违约金后，甲方仍有终止合同的申诉权。2014年11月16日，原被告签订了一份《协议》，约定：经双方协议从2014年10月15日起被告的房租为每月4，000元，以后每月付房租，到拆迁通知张贴出来为止以后免房租。保证房东的利益。另查明，系争房屋所在土地使用者为案外人沈某甲。2014年8月7日，案外人汤某某出具委托书，表明沈某甲对系争房屋享有所有权，因沈某甲及其配偶沈某乙、其子沈某丙均去世，汤某某作为沈某丙的配偶对系争房屋具有法定继承权，现该地区涉及拆迁，汤某某委托原告（系汤某某之子）代为办理系争房屋的征地补偿手续及签署相关文件；2014年8月8日，中华人民共和国北京市恒信公证处出具公证书，对汤某某上述委托行为的法律效力予以证明。庭审中，原被告均认可相关部门于2014年12月8日张贴了系争房屋所在的虹梅路左村地块的征地房屋补偿方案公告。2015年5月11日，原告通过邮政特快专递向被告寄送了“沈智强要求腾房及支付租金等款项的《律师函》”，该邮件于次日被拒收退回。以上事实，除原、被告的一致陈述外，另有原告提供的租赁合同、协议、土地使用证、公证书、征地房屋补偿方案公告等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。关于原告出示的律师函及邮寄凭证，经质证，被告以2015年5月12日外出找店面为由否认收到过该快递，本院认为，原告出示的邮寄凭证上明确标明了快递邮件的主题及内容，被告现否认收到该快递邮件，但未提供证据否定原告提供的律师函及邮寄凭证的真实性，也未提供证据证明被告拒收的快递为其他内容，故本院认定原告于2015年5月11日向被告发出解除合同、迁出系争房屋的通知，该通知于次日到达被告。本院认为，原被告签订的租赁合同及协议系当事人真实意思表示，对原被告均具有约束力，应予以遵守并履行。依照合同法规定，当事人对租赁期限没有约定或约定不明确的，视为不定期租赁合同，当事人可随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原被告于2014年6月18日签订的《房屋租赁合同》到期后，双方于2014年11月16日签订的《协议》约定了系争房屋由被告承租、租期起始时间、租金及支付方式，但对租赁期限的终止时间约定不明，应认定为不定期租赁合同，原告可随时通知解除但应给被告合理的准备期限。原告于2015年5月11日以律师函的形式向被告发出解除通知，该通知于次日到达被告；但原告通知解除合同应给被告合理的期限，故本院认定双方于2014年11月16日签订的《协议》于2015年7月12日解除。合同解除后，双方租赁关系终止，被告应当返还租赁房屋，故原告要求被告迁出系争房屋的诉请，本院予以支持。原告放弃部分诉讼请求，系其自行处分权利，于法不悖，本院予以许可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、确认原告沈智强与被告吴小兵于2014年11月16日签订的《协议》于2015年7月12日解除；二、被告吴小兵于本判决生效之日起三十日内迁出上海市虹梅路左村XXX号房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计80元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 黄晨辰二〇一五年八月二十日书 记 员 符一鸣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。