（2015）禄民初字第836号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-12-08
案件名称
禄丰诚兴物业管理有限公司诉罗志刚物业服务合同纠纷案一审民事判决书
法院
禄丰县人民法院
所属地区
禄丰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
禄丰诚兴物业管理有限公司,罗志刚
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款
全文
云南省禄丰县人民法院民 事 判 决 书（2015）禄民初字第836号原告禄丰诚兴物业管理有限公司组织机构代码：67873XXXX。法定代表人欧阳俊忠，系公司经理。（未到庭）住所地：禄丰县金山镇环城路公务员小区。委托代理人李珺，云南鑫玉李珺律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告罗志刚，云南省禄丰县人，住禄丰县。原告禄丰诚兴物业管理有限公司（以下简称诚兴公司）诉被告罗志刚物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年7月17日公开开庭进行了审理，原告诚兴公司的委托代理人李珺、被告罗志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告罗志刚在禄丰县公务小区别墅区购买一幢面积为224㎡的住房一套。2008年7月因公务员一期物管公司擅自终止合同，退出管理，造成公务员一期垃圾堆成山。为此“公务员小区建设工程指挥部”在7月9日与原告签订了“关于给予解决禄丰县公务员小区物业管理交接手续中的若干问题的协议”。责成原告尽快进驻小区，先行承担小区物业管理工作。后经禄丰县建设局主持，在2008年7月18日选举产生了业主委员会，2009年8月6日原告与禄丰县公务员一期业主委员会签订了《公务员一期物业管理合同》约定原告从2008年7月对小区进行管理，物业管理费按每月0.4元／㎡的标准计收，小宗地300㎡以上按1200元／年的标准，300㎡以下按960元／年标准收取。此后原告按照合同约定对公务员小区别墅区进行了物业管理，投入大量人力、物力，然而被告从购买房屋居住至今均不缴纳物业管理费。为此原告多次催要，但被告置之不理，现起诉至法院，要求被告支付拖欠2009年1月1日至2014年12月31日的物业管理费5760元、滞纳金15768元，垃圾清运费230元，合计21758元；并承担本案的诉讼费。被告罗志刚书面辩称：1、我认为物管合同与我没有关系，从物管公司接手至今未通知我们召开任何会议。2、业主委员会的成员我一个都不知道，物管公司没有权利起诉我。3、我是2008年1月住进小区的，2008年4月1日向原来的物管公司交纳了960元的物管费，之后没有交纳物管费是因为2009年我家被盗，门窗被撬入室盗窃，我们已经报警了，当时与物管公司联系，但物管公司不予理会，认为小区四通八达而且室内被盗他们无法处理。2011年12月20日在我们门前被盗走摩托车一辆，当时我们已经报警，连续两次被盗，物管公司的陈述是我的摩托车停放在外面而没有停在车库里，丢失不应该由物管公司负责。4、物管公司在管理期间只负责打扫卫生，其他什么都没有做，还经常有外来车辆停在小区内导致小区业主的车辆无法通行，原告物管公司没有尽到管理职责，不应该起诉我方。5、我们的生活垃圾都是我们自己拿到外面垃圾桶里，不存在垃圾清运费的问题。综上所述，我不承担物业管理费、垃圾清运费和滞纳金。针对其诉讼主张，原告向本院提交了如下证明材料：1、企业法人营业执照（复印件）、组织机构代码证（复印件）各一份，欲证实原告诉讼主体资格；2、物业服务企业资质证书（复印件），欲证实原告具备物业管理资质，系适格的物管企业；3、（2008）10号会议纪要，欲证实公员一期的开发商对公务员一期的物业管理移交作了处理。4、（2008）13号会议纪要（复印件），欲证实公务员一期的业主委员会主任选举产生的情况，同时证实业主委员会的选举得到了开发商的认可；5、交接协议、物管移交若干问题的协议（复印件）各一份，欲证实业主委员会成立后，原告与开发商委托的物管公司办理了移交，2008年之前的物管费由两家物管公司自行对接；6、物业管理合同（复印件），欲证实在业主委员会选举产生后，原告与公务员一期的业主委员会就公务员一期的物业管理达成了协议，小宗地房屋300㎡以上每年按1200元的标准收取物管费，300㎡以下按每年960元收取物管费，如逾期不交相关费用，从逾期之日收取每日千分之三的滞纳金；7、禄丰县发展和改革局文件一份（复印件），欲证实原告收取物管费的标准和方式是按政府文件执行。经质证，被告罗志刚提出因没有参加业主大会等会议，对原告提交的证明材料不清楚。针对其答辩主张，被告向本院提交了如下证明材料：1、物管合同一份、收据一份，欲证实原告进住小区后与原物管公司签订的物管合同并缴纳2008年的物管费；3、接待报警三联单一份，欲证实2011年12月20日被告停在门口的摩托车被盗的事实。经质证，原告对被告提交的证明材料1的真实性、合法性和关联性均无异议。对证明材料2的真实性无异议，对合法性及关联性均不予认可，认为只能证实原告对公安机关报称摩托车被盗的情况，而被盗的事实并未得到相应的证实。本院认为，原告提交证明材料1和2，加盖有发证部门的印章，与本案具的关联性，能证实原告公司的身份情况，本院予以采信。证明材料3和4，系县政府及有关职能部门就涉案小区物业管理、业主委员会主任选举等问题开会讨论所作的会议纪要，本院予以采信。证明材料5，有禄丰县公务员小区建设工程指挥部的印章和小区原物业管理公司（远东物业公司）代理人及原告公司法定代表人的签名，且能证实原告公司接管涉案小区物业管理的经过，本院予以采信。证明材料6，有涉案小区业主代表和原告公司代表的签名，双方约定了各自的权利义务，与本案具有关联性，本院予以采信。证明材料7，系政府职能部门针对物管费收费标准发布的文件，不违反法律规定，本院予以采信。被告罗志刚提交的证明材料1，因原告无异议，本院予以采信。被告提交的证明材料2，能证实被告摩托车被盗后向公安机关报案的事实，对其真实性，本院予以采信，因被告未提起反诉，对关联性本院不予认可。经过开庭审理，根据原、被告举证、质证、辩论和陈述，本院认定本案如下法律事实：2008年1月，被告罗志刚入住禄丰县公务员小区别墅区14幢6号面积为224㎡的住房。该别墅小区先由远东物管公司提供物业服务管理，2008年4月被告罗志刚缴纳了2008年度的物管费。2008年7月远东物管公司退出小区停止物业管理。2008年7月9日，在禄丰县人民政府有关部门的主持下召开会议，针对公务员一期（包括涉案别墅小区）物业管理问题进行协商处理。会议决定，自2008年7月1日起公务员一期（包括涉案别墅小区）物业管理由新接管的物管公司负责。并经小区全体业主选举产生的五位业主代表选举产生了业主委员会主任。参加此次会议的部门有公务员小区建设工程指挥部、禄丰县房地产管理所、业主代表、诚兴公司。2008年7月9日，禄丰县公务员小区建设工程指挥部（甲方）与欧阳俊忠（乙方）签订《关于给予解决禄丰县公务员小区物业管理交接手续中若干问题的协议》，2009年8月6日，小区业主代表肖荣国、潘正富、杨文明、杞国平等7人（甲方）与原告诚兴公司（乙方）签订了《公务员一期物业管理合同》，合同第一条约定根据法律、法规，在自愿、平等、协商的基础上，甲方将禄丰县公务员一期（物业名称）委托乙方实行物业管理，订立物业合同；第十五条约定委托管理期限6年，自2009年8月1日起至2015年7月31日止；第二十条物业管理费：1、本物业管理费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月0.4元／㎡向业主或物业使用人收取；小宗地房屋300㎡以上每年按1200元收取，300㎡以下按每年960元收取；4、业主或物业使用人逾期缴纳管理费的，按以下条款处理：业主逾期不按本协议约定收费标准和时间交纳物业管理费的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金，并可采取停水、停电、公告等催缴措施和停止相应服务，直至向人民法院起诉。签订合同后，原告诚兴公司对公务员小区别墅区进行管理，以小宗地房屋300㎡以上每年按1200元的标准，300㎡以下按每年960元的标准向业主或物业使用人收取物业管理费，以每户每年50元的标准收取垃圾清运费。2012年1月起原告诚兴公司以每户每年60元的标准收取垃圾清运费。现被告罗志刚欠原告诚兴公司2011年1月1日至2015年7月31日的物业管理费5760元，2012年1月1日至2014年12月31日的垃圾清运费230元。本院认为，原告诚兴公司与公务员一期业主委员会签订的《公务员一期物业管理合同》，对原告诚兴公司和被告罗志刚等公务员小区别墅区的业主均有约束力。签订合同后，原告诚兴公司对被告罗志刚等业主居住的公务员小区别墅区进行了物业服务管理，被告罗志刚应按《公务员一期物业管理合同》的约定向原告诚兴公司交纳物业管理费和垃圾清运费等相关费用，故对原告诚兴公司要求被告罗志刚支付物业管理费5760元垃圾清运费230元的诉讼主张，本院予以支持。因《公务员一期物业管理合同》约定的滞纳金过高，对原告要求被告支付滞纳金15768元的诉讼主张，本院支持897.7元。对被告提出的原告没有严格按照协议履行物业服务，导致摩托车物品被盗的主张，因被告没有提起反诉，本案中不作评判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：由被告罗志刚于本判决生效之日起十五日内支付原告禄丰诚兴物业管理有限公司2009年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费5760元、滞纳金897.7元、生活垃圾清运费230元，合计6887.7元。案件受理费减半收取172元，由被告罗志刚承担。因原告已预交，由被告在履行上述款项时一并支付原告。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限满后二年内向本院申请强制执行。审判员 李玲红二〇一五年八月二十日书记员 李昱蓉 关注公众号“”