（2015）二中民终字第08170号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-09-24
案件名称
中国中煤能源集团有限公司与王×1等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中国中煤能源集团有限公司,王×1,王×2,王×3,王×4,王×5,王×6,王×7
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
中华人民共和国北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2015)二中民终字第08170号上诉人（原审原告）中国中煤能源集团有限公司，住所地北京市朝阳区黄寺大街1号。法定代表人王安，董事长。委托代理人邵剑，男，1968年10月18日出生。委托代理人胡志韬，男，1980年11月1日出生。被上诉人（原审被告）王×1，男，1951年8月18日出生。被上诉人（原审被告）王×2（MARYSHUIWANG），女，1938年7月23日出生。被上诉人（原审被告）王×3（WANGROBERTFUTUNG），男，1939年12月25日出生。被上诉人（原审被告）王×4，男，1943年1月25日出生。被上诉人（原审被告）王×5（DIANAWANG），女，1948年2月23日出生。被上诉人（原审被告）王×6(FUMINGWANG)，男，1950年4月14日出生。被上诉人王×2、王×3、王×4、王×5、王×6之共同委托代理人王×1。被上诉人（原审被告）王×7，女，1950年4月14日出生。上诉人中国中煤能源集团有限公司（以下简称中煤集团）因与被上诉人王×1、王×2、王×3、王×4、王×5、王×6、王×7房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第10372号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年4月，中煤集团向原审法院起诉称：1991年9月13日，我公司与王×1、王×2、王×3、王×4、王×5、王×6、王×7的父母王×8、项×签订《购销合同书》，约定王×8、项×将北京市西城区×××十七号院以28万美元的价格转让给我公司。签订该合同后，我公司按照合同约定向王×8、项×支付了购房款28万美元，对方将房产证原件交给我公司工作人员。购置上述房屋后，上述房屋由我公司进行装修作为办公场所占有使用约18年之久。但因种种原因，房屋并未办理过户登记。1998年8月，王×8、项×以原房产证遗失为由，登报声明原产权证作废，并补办新的产权证。2007年3月开始王×8、项×起诉我公司腾房。同年9月北京市第一中级人民法院终审判决我公司腾房，交还王×8、项×。2008年12月15日，在法院主持下我公司将上述房屋交由王×8、项×占有使用。2007年7月，我公司曾起诉王×8、项×要求办理过户登记手续。案件先后历经北京市、最高人民法院四级法院的审理，在2012年12月13日，最高人民法院作出（2011）民提字第92号民事判决书，判决认定《购销合同书》无效，中煤集团因房屋买卖合同无效遭受的损失，仍可另寻途径解决。维持北京市第一中级人民法院（2008）一中民终字第05733号民事判决。诉讼期间，王×8、项×先后死亡，王×1、王×2、王×3、王×4、王×5、王×6、王×7作为其子女参加诉讼。我公司认为王×8、项×应对1991年9月13日的《购销合同书》无效承担全部的过错责任。1991年9月签约至今已22年，上述房屋土地的现值和原合同价格28万美元之间的差异已经造成我公司巨大的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二十五条规定，房屋买卖合同成立、被确认无效或被撤销，信赖合同有效成立致使受损害的一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的，应予支持。信赖利益损失包括所受损害和所失利益，损失赔偿数额以不超过履行利益为限。王×8、项×基于土地增值的原因，受到利益的驱动，违反诚实信用原则，先是刊登遗失公告、补办房屋所有权证，后又起诉我公司腾房，在合同无效的原因方面，王×8、项×应负有全部责任，为平衡买卖双方的利益，现诉至法院，要求王×1、王×2、王×3、王×4、王×5、王×6、王×7赔偿我公司信赖利益损失2500万元，并承担本案诉讼费用。王×1、王×2、王×3、王×4、王×5、王×6、王×7辩称：中煤集团所述双方之间签订及履行房屋买卖合同的情况属实。中煤集团曾于2009年在北京市朝阳区人民法院起诉我们要求赔偿因合同无效而产生的损失，案由为债务纠纷，虽然案由不同，但与本案实际为同一法律关系。北京市朝阳区人民法院审理的债务纠纷已经北京市第三中级人民法院进行终审判决，中煤集团本次起诉属于重复诉讼。另外，双方间的合同经法院认定无效，只有依法成立的合同才受法律保护，无效合同谈不上法律保护及损失问题，中煤集团所主张的信赖利益根本不存在，故不同意中煤集团的诉讼请求。原审法院经审理查明：王×8、项×系夫妻关系，王×1、王×2、王×3、王×4、王×5、王×6、王×7系二人之子女。北京市西城区×××17号房屋16间（建筑面积252.70平方米）为王×8、项×共有；北京市西城区×××17号房屋5间（建筑面积52.10平方米）为王×8所有。1985年，王×8、项×取得上述房屋的房产所有证。1991年9月13日，王×8、项×（甲方）与中国煤炭进出口总公司（乙方，中国煤炭进出口总公司于1992年10月4日名称变更为中国煤炭工业进出口总公司，1997年8月6日名称变更为中国煤炭工业进出口集团公司，2003年4月18日名称变更为中国中煤能源集团公司，2009年4月名称变更为中国中煤能源集团有限公司，即中煤集团）签订《购销合同书》，约定乙方购买甲方所有的北京市西城区×××十七号物业，该物业之建筑面积共304.80平方米（后又增建三间房约三十平方米），物业总面积约600平方米；房屋全价为28万美元；乙方应在合同正式签订后三日内，首先拨付给甲方指定的账户10万美元的定金；甲方于签订合同后45天内将上述物业转交乙方，届时双方在香港律师行签订物业转让的律师公证文件，该文件签订后一周内，乙方余款18万美元拨给甲方指定的账户；房屋交用后，产权归乙方；甲方将房屋产权所有证交给乙方，由乙方在适当时机办理有关产权所有证转让的手续，甲方应配合。该《购销合同书》中甲方落款为王×8、项×，乙方落款为中国煤炭进出口总公司曹景章，无中国煤炭进出口总公司的公章。同年9月30日、12月5日，中煤集团香港公司总经理王文宁受中煤集团委托分三次将28万美元分别汇至王×8与项×之子王×1在交通银行香港支行开立的账户、王×8与项×在中国银行香港支行开立的账户、王×1与王×4在恒生银行海洋基地支行开立的账户中。同年12月29日，王×8、项×之子王×6、王×3（移交人）与中煤集团经理曹景章（接收人）签订《房产移交记录》，该记录载明：“根据双方协议，现将移交使用北京市西城区×××17号院及院内房产情况记录如下：（一）按北京市房产管理局西城字第×××号和第×××号房产所有证所确定的房产所有权，中国煤炭进出口总公司从一九九一年十一月二十九日进行接收使用。接收时房号第12号垂花门1间12.20平方米建筑已不存在；（二）中煤公司接收到所有房屋锁匙9把，房屋状况基本良好；（三）中煤公司接收时电表表底为2081字数，水表表底为410字数。”上述房屋自1991年11月29日起由中煤集团使用，双方未办理产权过户手续。1991年12月4日，王×8、项×在香港律师廖瑶珠面前发表声明，明确表示：诉争房屋赠与“中国煤炭进出口总公司”拥有，待上述房屋的业权也转移予“中国煤炭进出口总公司”，则该房屋的一切权利义务均与本人无涉，恳请中国有关当局早日协助办理上述事务。1998年8月9日，王×8、项×在《北京日报》刊登声明，将中煤集团持有的诉争房屋的房产所有证作废，并补办了新的房屋所有权证。2007年3月2日，王×8、项×向北京市西城区人民法院起诉中煤集团腾房。2007年5月，北京市西城区人民法院作出（2007）西民初字第4530号民事判决书，判决中煤集团于判决生效后七日内将西城区×××十七号院落内房屋腾退，交还王×8、项×。中煤集团不服，提起上诉。北京市第一中级人民法院于2007年9月14日作出（2007）一中民终字第8544号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决生效后，王×8、项×申请强制执行。2008年12月15日，北京市西城区人民法院采取强制执行措施。中煤集团将西城区×××十七号院落内房屋交还了王×8、项×。2007年7月27日，中煤集团向北京市西城区人民法院提起诉讼，要求王×8、项×立即协助其办理北京市西城区×××17号房屋的登记过户手续，将该房屋所有权过户至中煤集团名下。2008年2月26日，北京市西城区人民法院作出（2007）西民初字第10685号民事判决书，该判决书认定：“根据《城市私有房屋管理条例》规定，机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋；如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。原、被告之间于1991年9月13日签订的《购销合同书》，系关于中煤集团购买王×8、项×所有的城市私有房屋之约定，其约定之内容因违反上述法规强制性规定，应认定无效。故中煤集团要求王×8、项×立即协助其办理北京市西城区×××17号房屋的登记过户手续，将该房屋所有权过户至中煤集团名下之诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。”并判决驳回中煤集团之诉讼请求。中煤集团不服，提起上诉。2008年6月3日，北京市第一中级人民法院作出（2008）一中民终字第05733号民事判决书，该判决书认定：“……作为国有企业的中煤集团，其当时对购买城市私有房屋受行政法规所严格限制的情况应属知晓，也知道在未经有关政府批准的情况下，双方成立的上述民事行为的效力不被法律、法规所确认，双方买卖的目的也不可能实现；但是，中煤集团在民事行为成立前后均未到有关部门办理相关的批准手续，而双方在此后签署的房产移交记录中明确了中煤集团在按上述房屋所有权证所确定的房屋所有权，即王×8、项×拥有房屋所有权的基础上，对上述房屋接收使用。中煤集团此后始终未办理有关批准手续，王×8、项×于1998年8月登报声明此前交由中煤集团持有的房屋所有权证作废并补办了房屋所有权证。移交使用过程中，双方未就产权过户形成合意，中煤集团也未就产权过户提出主张。双方上述的行为足以表明，双方之间关于买卖该房屋的合意已不存在，由此形成了该房屋实际由中煤集团使用的一种事实状态，故中煤集团现要求王×8、项×移转该房屋所有权缺乏依据，本院不予支持。原审判决认定双方购销上述房屋的约定至今仍存在，并援引《城市私有房屋管理条例》第十三条的规定确认上述约定无效，在认定事实及适用法律上均有错误，本院一并予以纠正。”并判决：一、撤销北京市西城区人民法院（2007）西民初字第10685号民事判决书；二、驳回中煤集团的诉讼请求。中煤集团不服二审判决，申请再审。2009年1月21日，北京市高级人民法院作出（2008）高民申字第03350号民事裁定书，驳回中煤集团的再审申请。2009年5月18日，中煤集团向最高人民法院提出申诉。最高人民法院于2010年4月7日裁定提审该案。2012年12月13日，最高人民法院作出（2011）民提字第92号民事判决书，认定：“……根据《城市私有房屋管理条例》第十三条的规定，……，合同签订时，双方当事人应当知道买卖诉争房屋须经北京市西城区人民政府批准，但《购销合同书》并未报请批准，该合同违反了当时的行政法规的规定，应当认定无效；无效合同自始无效，对双方当事人均无约束力；合同无效后，王×8、项×于1998年8月登报声明此前交由中煤集团持有的房屋所有权证作废并补办了房屋所有权证，以其行为改变了原来与中煤集团达成的房屋买卖合意，原来双方达成的合意已不存在。在合同法生效前，涉案合同无效，王×8、项×改变房屋买卖合意的情况下，本合同效力的认定不适用最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第三条的规定。鉴于《购销合同书》无效，中煤集团依据该合同取得的对方的财产应当返还。实际上，被申诉人已依据重新办理的房屋所有权证，通过另案诉讼并依据北京一中院于2007年9月14日作出（2007）一中民终字第8544号民事判决占有使用了诉争房屋。此后，中煤集团也于2008年11月18日向北京市朝阳区人民法院起诉，请求判令王×8、项×返还中煤集团28万美元购房款和101万元人民币的装修费及利息。如果中煤集团认为还有因房屋买卖合同无效遭受了其他损失，仍可另寻途径解决。”最高人民法院终审判决维持北京市第一中级人民法院（2008）一中民终字第05733号民事判决。在上述诉讼过程中，王×8、项×先后于2010年2月21日、2011年7月2日死亡。再查：2009年，中煤集团在北京市朝阳区人民法院起诉王×8、项×，要求判令二人返还28万美元购房款和101万元人民币的装修费及相应的利息。王×8、项×反诉要求中煤集团承担房产损毁的赔偿责任，共计人民币123.55万元；拆除在北京市西城区×××17号院内搭建的违章建筑，并赔偿损失共计人民币10万元；支付2007年2月27日至2008年12月15日房屋使用费共计624180.50元。2013年8月21日，北京市朝阳区人民法院作出（2009）朝民初字第02935号民事判决书，该判决书认定：“……中煤集团要求王×1等一方返还28万美元购房款，于法有据，本院予以支持。从最高人民法院的终审判决意见中可以看出，合同双方对《购销合同书》的无效均是有过错的，应各自承担相应的责任。故中煤集团要求王×1等一方支付28万美元利息的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。中煤集团要求返还其1993年装修诉争房屋及购置必备物品所支出的款项，但其并未对诉争房屋的装修残值进行举证，且诉争房屋现已为危房，需要翻建，可以认定装修部分基本已无实际价值，王×1等一方同意中煤集团将诉争房屋中空调等可拆除物品移走，故中煤集团关于要求返还装修费及相应利息的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。……王×1一方主张中煤集团对房屋毁损，并要求拆除搭建建筑、恢复房屋原状或赔偿损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。北京市第一中人民法院于2007年9月14日作出的（2007）一中民终字第8544号民事判决书确认中煤集团于判决生效后七日内将诉争房屋腾退，交还王×8、项×，但直至2008年12月15日，中煤集团才在人民法院强制执行下腾退诉争房屋，该期间其占用诉争房屋已无合理依据，故应支付2007年9月22日至2008年12月14日期间的房屋使用费，具体数额由本院参考诉争房屋使用费的估价报告予以酌定。”并判决：王×1、王×2、王×3、王×4、王×5、王×6、王×7返还中煤集团28万美元；中煤集团给付王×1、王×2、王×3、王×4、王×5、王×6、王×7房屋使用费35万元；驳回双方其他诉讼请求。中煤集团对该判决不服提起上诉，2014年4月18日，北京市第三中级人民法院（2013）三中民终字第1396号民事判决书认定：“……根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。……最高人民法院生效判决认为，涉案《购销合同书》签订时，双方当事人应当知道买卖诉争房屋须经北京市西城区人民政府批准，可见双方对《购销合同书》的无效均有过错，应各自承担相应的责任，据此，原判驳回中煤集团要求王×1等一方支付28万美元利息的诉讼请求并无不当，本院予以维持。……”并判决驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，中煤集团向本院提交房屋价值评估报告一份，用以证明诉争房屋现市场价值为3075万元。上述事实，有北京市第一中级人民法院（2007）一中民终字第8544号民事判决书、（2008）一中民终字第05733号民事判决书，北京市高级人民法院（2008）高民申字第03350号民事裁定书，北京市朝阳区人民法院（2009）朝民初字第02935号民事判决书，最高人民法院（2011）民提字第92号民事判决书，北京市第三中级人民法院（2013）三中民终字第1396号民事判决书，工商变更证明，《购销合同书》，房屋所有权证及当事人陈述等证据在案佐证。原审法院认为：根据合同法的相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。中煤集团据此要求王×1、王×2、王×3、王×4、王×5、王×6、王×7赔偿信赖利益损失。信赖利益损失一般指当信赖合同有效成立的缔约人因对方有致使合同不成立、无效或被撤销的缔约过失行为而遭受的损失。根据本案查明的事实，中煤集团与王×8、项×间的房屋买卖合同因未经有关部门批准，违反了行政法规的规定而被认定无效。经法院生效判决书认定，双方对于合同的无效均有过错，应各自承担相应责任。在缔约过程中，双方对房屋的性质均是明知的，王×8、项×不存在故意隐瞒或虚假陈述等违反诚实信用原则的行为，合同并非因王×8、项×一方的过错导致无效。而中煤集团作为国有企业，在缔结房屋买卖合同时应知晓其购买城市私有房屋受行政法规所严格限制，在购买王×8、项×房屋前后其均未能及时到有关部门办理批准手续，中煤集团有能力及条件防止损失产生及扩大，而其多年来未能积极实施相应行为，故其要求王×1、王×2、王×3、王×4、王×5、王×6、王×7赔偿信赖利益损失之请求，理由不充分，本院不予支持。据此，原审法院于2015年4月判决：驳回中国中煤能源集团有限公司之诉讼请求。判决后，中煤集团不服，持原诉理由向本院提起上诉，请求二审法院依法改判，支持其诉讼请求。王×1、王×2、王×3、王×4、王×5、王×6、王×7同意原判决。二审中，本院查明的事实与原判决认定的事实相同。本院认为：二审中，双方的争议焦点在于中煤集团主张的信赖利益损失2500万元应否支持的问题。信赖利益损失一般指当信赖合同有效成立的缔约人因对方有致使合同不成立、无效或被撤销的缔约过失行为而遭受的损失。业已生效判决认定，中煤集团与王×8、项×间的房屋买卖合同因未经有关部门批准，违反了当时行政法规的规定，应当认定无效。双方对合同的无效均有过错，应各自承担相应的责任。根据已查明的事实，在合同签订过程中，双方对房屋的性质均是明知的，王×8、项×不存在故意隐瞒或虚假陈述等违反诚实信用原则的行为，而中煤集团在签订房屋买卖合同时应当知道购买城市私有房屋须经有关部门批准，其多年未积极办理批准手续，故该合同无效并非一方原因所致。中煤集团以房屋价值评估报告为依据要求王×1、王×2、王×3、王×4、王×5、王×6、王×7赔偿该信赖利益损失，缺乏法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费各141800元，均由中国中煤能源集团有限公司负担（均已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 高宝钟审 判 员 霍翠玲代理审判员 马 潇二〇一五年八月二十日书 记 员 李 丽