（2015）西民初字第16956号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-12-25
案件名称
陈磊与李宝玉等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市西城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈磊,李宝玉,徐曰玲,李雨聪
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第16956号原告陈磊（反诉被告），男，1983年1月2日出生。委托代理人廉婕燕（陈磊之妻），1980年9月4日出生。被告李宝玉（反诉原告），男，1965年7月21日出生。委托代理人孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。被告徐曰玲，女，1965年4月25日出生。委托代理人孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。被告李雨聪，男，1990年10月31日出生。委托代理人孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。原告陈磊（反诉被告）诉被告李宝玉（反诉原告）、徐曰玲、李雨聪房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩进红独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈磊及其委托代理人廉婕燕、被告李宝玉、徐曰玲、李雨聪及其委托代理人孙跃恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告李宝玉是被告徐日玲的丈夫，是被告李雨聪的父亲，2014年9月2日，原告向被告支付房屋定金10000元，约定原告承租被告位于北京市xxx号门面自建房一处。2014年9月26日，原、被告正式签订租赁合同，约定租期5年，时间从2015年2月13日开始到2020年2月13日止，原告需要在2015年春节前支付房租80000元。2015年元旦期间被告以要购房为由，要求原告提前付款，原告向被告李雨聪账户转账80000元。2015年4月28日，被告李宝玉委托西城区城管执法对涉案房屋进行拆除，现在被告更是单方面把涉案房屋屋门锁上，不允许原告使用，现诉至法院，一、请求确认原、被告之间签订的租赁合同无效；二、请求判令三被告连带返还原告剩余租金40000元；三、请求判令三被告连带返还原告定金10000元；诉讼费由三被告负担。被告辩称，原告主张涉案合同无效没有依据。李宝玉一家因为生活困难，于1995年自建了涉案房屋，经过了相关部门的默许。2015年1月2日，原告向被告李雨聪的账号内支付了8万元房租，事后李雨聪将钱取出交给了李宝玉，李雨聪只是一个代收人。房子是李宝玉建的，合同中约定的也是李宝玉的权利义务，徐曰玲是代李宝玉签的合同，这个房屋租赁合同与徐曰玲、李雨聪无关，根据合同的相对性，原告起诉徐曰玲、李雨聪没有法律根据，应当予以驳回。对于定金的事情，合同约定是2015年2月23日，但是房屋实际交付房屋是在2014年11月起即实际入住了房屋，根据《担保法解释》规定，当事人约定以交付定金作为订立合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，原告陈磊为能够与答辩人签订房屋租赁合同，预先占有房屋未来的使用权于2014年9月2日先支付了10000元定金作为担保，后双方于9月26日签订了租赁合同，并在合同约定的期限内均履行了自身的合同义务，且合同中亦未约定任何定金冲抵事宜。因此，涉案定金的性质应属于前述法律规定的立约定金，现原告陈磊支付定金后，答辩人已与其签订了为期五年的租赁合同，并已提前数月履行了交房义务，原告再要求被告返还定金没有任何法律依据；自2014年11月份原告实际使用房屋后，被告至今未主张过解除合同要求过腾房，现涉案房屋此时此刻仍由原告陈磊掌控，屋外及门口处仍悬挂着原告陈磊所经营“xxx律师事务所”的招牌，房门仍由原告陈磊锁闭，钥匙亦由其保管。房屋内存有何物品，被告不知情，原告陈磊陈述被告单方将房门锁上，不允许其使用完全与事实相悖。被告认为，自双方签约后，答辩人李宝玉已履行交付房屋的合同义务，且至今从未阻碍过原告陈磊对房屋的使用权益，期间，虽应城管部门的要求签订了《委托拆除合同》，但此合同并非限期拆除的行政处罚，且鉴于答辩人家庭困难问题，此问题解决前，涉案房屋将不会被拆除，事实中，城管部门亦未对涉案房屋采取任何强制措施，房屋至今仍原样存在，据此，不同意退还本年度的剩余租金；但是如果法院依法判令双方合同无效，则被告要求原告陈磊按每月6666元的标准，支付其自2014年11月至合同无效并实际腾退房屋之日止的房屋使用费。综上，原告的诉讼请求，没有事实依据，应予驳回。反诉原告李宝玉诉称，双方签订租赁合同后，反诉人将涉案房屋交付被反诉人使用，按照惯例，被反诉人应按照每度电1元的标准支付电费，同时应承担宽带费800元／年，被反诉人入住涉案房屋后，仅支付了2014年11月至2015年1月5日前的电费，宽带上网费至今未付。另被反诉人为其工作方便，要求反诉人为其提供电动三轮车使用，但其却将车辆提供给亲属用于非法营运，致使车辆被交管部门查扣没收。现提出反诉，一、请求法院判令被反诉人支付反诉人2015年1月5日至2015年8月13日电费382元、宽带上网费800元；二、判令被反诉人赔偿反诉人电动车损失6000元；三、原告承担本案诉讼费。反诉被告辩称，同意反诉人所有的反诉请求，反诉人主张的上述费用可与租金进行折抵。经审理查明，2014年9月2日，原告陈磊向被告徐曰玲支付定金10000元，9月26日，徐曰玲、李宝玉作为甲方、原告陈磊作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市xxx号门面自建房一处出租给乙方使用，租期自2015年2月13日起至2020年2月13日止；房屋租金每年80000元，租金年付，乙方于本协议签订当日先支付房屋定金10000元，2015年春节前支付房屋租金80000元，以后租金于每年春节前结；上述房屋如果遇到拆迁等不可抗力，甲乙双方互不追究违约责任，甲方退还乙方未使用期间房租，标准按照每年80000元房屋平均到每天计算。2015年1月2日，陈磊向被告李雨聪的帐户内转入房屋租金80000元，李宝玉承认李雨聪已将该款项转给其本人，徐曰玲于当日为陈磊出具了收到截止至2016年2月13日租金80000元的收据。2015年4月28日，北京市西城区城市管理综合行政执法监察局认定涉案房屋为违法建设，要求李宝玉于2015年5月15日将其拆除，该房屋现仍未拆除。现陈磊诉至本院，一、请求确认双方签订的租赁合同无效；二、请求判令三被告连带返还原告剩余租金40000元；三、请求判令三被告连带返还原告定金10000元；诉讼费由三被告负担。李宝玉在本案中提出反诉，要求陈磊支付其2015年1月5日至2015年8月13日电费382元、宽带上网费800元、电动车损失6000元，陈磊同意李宝玉的全部反诉请求。本案审理中，双方当事人均表示涉案租赁合同不再继续履行，陈磊已于2015年8月3日将涉案房屋腾空交付李宝玉、徐曰玲。上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、收据、短信记录、光盘、发票、照片、扣留车辆登记表等证据在案佐证。本院认为，涉案房屋为被告李宝玉、徐曰玲自建，该房屋的建设未经政府相关部门审批，现已被认定为违法建筑，故本院确认原、被告之间就该房屋签订的租赁合同应属无效，对陈磊要求确认合同无效的请求，本院予以支持。涉案租赁合同签订前，陈磊向李宝玉、徐曰玲支付了定金10000元，该合同被确认无效后，李宝玉、徐曰玲应当将该款项退还陈磊，对陈磊要求李宝玉、徐曰玲退还定金的请求，本院予以支持。涉案合同签订后，陈磊通过向李雨聪转帐的方式支付给李宝玉、徐曰玲2015年2月13日至2016年2月12日期间的房屋租金80000元，而陈磊实际使用房屋的期限为2015年2月13日至2015年8月3日，对于剩余的租金（80000-80000／365＊172=42301），李保玉、徐曰玲应当予以返还，陈磊请求的数额合理，本院予以支持。李雨聪不是涉案合同的相对方，陈磊要求李雨聪承担连带责任的请求依据不足，本院不予支持。庭审中，陈磊同意李宝玉的全部反诉请求，本院对此不持异议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告陈磊与被告李宝玉、徐曰玲于二О一四年九月二十六日签订的《房屋租赁合同》无效。二、自本判决生效之日起十日内，被告李宝玉、徐曰玲退还原告陈磊剩余房屋租金四万元。三、自本判决生效之日起十日内，被告李宝玉、徐曰玲退还原告陈磊定金一万元。四、自本判决生效之日起十日内，原告陈磊给付被告李宝玉电费三百八十二元、上网费八百元、电动车赔偿款六千元。五、驳回原告陈磊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七百七十五元、反诉费二十五元，由原告陈磊负担二百七十五元（已交纳），由被告李宝玉、徐曰玲负担五百二十五元，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 韩进红二〇一五年八月二十日书记员 王志伟 关注公众号“”