（2015）平民二终字第370号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-09-29
案件名称
毕淑涛与、张智超、张永安、杨旭红房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
河南省平顶山市中级人民法院
所属地区
河南省平顶山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
毕淑涛,张智超,张永安,杨旭红
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)平民二终字第370号上诉人（原审被告）毕淑涛，男。委托代理人毕占河，男。被上诉人（原审原告）张智超，男。委托代理人张树正，男。被上诉人（原审第三人）张永安，男。被上诉人（原审第三人）杨旭红，女。上诉人毕淑涛与被上诉人张智超、张永安、杨旭红房屋租赁合同纠纷一案，张智超原审诉请：依法判令毕淑涛双倍返还定金20000元，返还空房转让费18000元，共计38000元，本案诉讼费由毕淑涛承担。汝州市人民法院于2015年4月26日作出（2014）汝民初字第2089号民事判决，宣判后，毕淑涛不服，向本院提起上诉。汝州市人民法院于2015年6月11日将该案移送至本院。本院受理后，依法组成合议庭于2015年7月8日进行了审理。本案现已审理终结。原审经审理查明，张永安在汝州市丹阳中路（旺京华西隔壁）有门面房一处。2013年12月份左右，张永安与杨旭红口头约定由杨旭红租赁该门面房。杨旭红承租后在未经房主张永安同意的情况下，将该门面房转租给毕淑涛，双方于2014年1月12日签订房屋租赁协议书，由毕淑涛承租门面房，租期自2014年1月12日至2015年1月12日止。毕淑涛经营一段时间后，于2014年3月20日又将该门面房转租给张智超，并给张智超出具收据两份，第一份收据载明：“今收到张志超转让定金壹万圆正（旺京华西侧）毕淑涛3月20日”，第二份收据载明：“今收到张志超转让费用（18000）壹万八千，旺京华西侧，共计收贰万八千元（28000）毕淑涛3月21日”。毕淑涛收取转让费之后，杨旭红与张智超签订房屋租赁协议书，张智超开始对门面房予以装修，装修过程中房主张永安予以阻止，并告知张智超自己是房主，杨旭红将门面房转租自己不知晓。由此张智超向毕淑涛要求返还转让费，双方发生纠纷。原审法院认为，承租人将租赁物转租给第三人，需经出租人同意，承租人未经出租人同意的转让行为，在效力上属无效行为。本案中杨旭红未经出租方张永安同意将位于汝州市丹阳中路（旺京华西侧）门面房转租给毕淑涛，后又私自将门面房转租给张智超的行为，不符合中华人民共和国合同法的相关规定，杨旭红与张智超签订的转让协议应为无效协议。根据合同法的规定，合同无效的，因合同取得的财产，应当予以返还，因此毕淑涛应将收取张智超的28000元转让费退还给张智超。毕淑涛关于自己及张智超均是与杨旭红签订的房屋租赁协议并向杨旭红交纳房租，其认为杨旭红应是房主，自己经房主同意才将门面房转租的辩驳理由，因张永安作为房主已经向法庭提交房产证予以证明，故毕淑涛的此答辩意见，不予采纳。毕淑涛关于张智超提出的返还双倍定金不合理的辩驳理由，因毕淑涛给张智超出具的收据已经载明定金计入转让费共计28000元，依据《中华人民共合同担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回”之规定，张智超给付毕淑涛的10000元定金已经计入转让费，故毕淑涛此辩驳理由予以采纳，张智超关于毕淑涛应双倍返还定金20000元的诉讼请求不予支持。毕淑涛其它的答辩意见，无事实和法律依据，亦不予采纳信。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、二百二十四条之规定，判决如下：毕淑涛于本判决生效之日起十日内返还张智超28000元转让费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，由毕淑涛负担。上诉人毕淑涛不服原审判决，向本院提起上诉的主要理由及诉讼请求为，原审认定事实不清，适用法律错误，谁是真正的房主没有查清，杨旭红没有到庭，无法查清张永安和杨旭红之间有无亲戚关系，双方是否存在房屋买卖关系，原审仅凭张永安的房产证就认定杨旭红不是房主有失公平，仅凭张永安一人的陈述无法查清其和杨旭红之间是否存在口头约定，是否不允许杨旭红转租。上诉人在和杨旭红签订房屋租赁协议后，向杨旭红缴付2950元的费用，原审没有调查。张智超和杨旭红签订协议前，经三方协商，上诉人毕淑涛交给杨旭红的29500元费用，杨旭红不再退还，抵作张智超应当给杨旭红的费用，张智超将该费用直接给上诉人，上诉人并没有获取一分钱的利益，无论协议是否有效，28000元都应由杨旭红退还给张智超。上诉人和杨旭红、张智超之间不存在任何债权、债务关系。请求撤销原审判决，改判驳回张智超的诉讼请求或发回重审。一、二审诉讼费由被上诉人负担。被上诉人张智超辩称，本案所涉及门面房，房东是张永安，一审张永安已出示房产证，该门面房由张永安租赁给杨旭红，杨旭红转租给上诉人，之后转租给张智超。但张永安租赁租赁后无法经营，上诉人所收的28000元应予返还，杨旭红不是所涉及房屋的所有人，本案所涉及的29000元是杨旭红和毕淑涛之间的经济纠纷。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人张永安辩称，其与杨旭红约定的是只能杨旭红租，不能转租。被上诉人杨旭红无来院答辩。本院经审理查明事实与原审判决认定的事实相同。本院认为，房屋所有权证是权利人享有房屋产权的合法凭证，本案中张永安向法院出示了房屋所有权证，足以证实本案门面房系张永安所有。故上诉人毕淑涛称真正的房主没有查清的上诉理由，本院不予支持。本案杨旭红未经出租人同意，以出租人身份租给张智超的行为，应为无效行为。张永安发现房屋转租后，要求将房屋收回并无不当。张智超要求返还定金及转让费的诉讼请求，应予支持。上诉人称张智超和杨旭红签订协议前，经三方协商，上诉人交给杨旭红的29500元费用，杨旭红不再退还，抵作张智超应当给杨旭红的费用，28000元都应由杨旭红退还给张智超，因杨旭红与张智超之间的房屋租赁合同中并无涉及上述三方约定，并不能证实上诉人主张，因此对于该上诉理由，本院不予采纳。上诉人毕淑涛可在证据完善后，另案主张。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由毕淑涛负担。本判决为终审判决。审判长 邢智慧审判员 王绍峰审判员 郭国会二〇一五年八月二十日书记员 刘璐娜 来自：