（2015）青民一终字第419号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-11-09
案件名称
崔海霞与青岛伟业房地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
崔海霞,青岛伟业房地产集团有限公司,华夏银行有限公司青岛胶南支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第419号上诉人（原审原告）崔海霞。委托代理人闫西香，山东权邦律师事务所律师。委托代理人李存军，山东权邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）青岛伟业房地产集团有限公司。法定代表人王强，董事长。委托代理人吴刚，山东恒百律师事务所律师。委托代理人于佳珉，山东恒百律师事务所律师。原审第三人华夏银行有限公司青岛胶南支行。法定代表人鲍伟，行长。上诉人崔海霞因与被上诉人青岛伟业房地产集团有限公司（以下简称伟业公司）、原审第三人华夏银行有限公司青岛胶南支行（以下简称华夏银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2013）南民初字第10882号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人崔海霞的委托代理人闫西香、李存军，被上诉人伟业公司的委托代理人吴刚、于佳珉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔海霞在原审中诉称，2011年8月6日，崔海霞与伟业公司签订青岛市商品房预售合同，购买伟业公司位于青岛市市南区太平路8号青岛栈桥奥特莱斯广场-1层F17户，面积为44.25平方米的商品房一套。合同约定，伟业公司于2012年12月30日前将该房屋交付给崔海霞，若伟业公司未在规定的期限内交付房屋给崔海霞，则崔海霞有权书面通知伟业公司解除合同，伟业公司除应返还崔海霞购房款本息外，还应按总房价款的0.5%向崔海霞支付赔偿款。现在崔海霞已经按约定支付购房款项，而伟业公司却未在约定的日期内交付房屋。同时，崔海霞已于2013年4月9日向伟业公司发出书面解除函，伟业公司于2013年4月10日收到该函，至起诉日已逾三个月。请求判令：1、伟业公司返还崔海霞支付的购房款本金1230150元及利息（自2011年8月6日起至实际履行完毕之日止），赔偿金6150.75元，房屋所有权登记费550元，地契税36904.5元；2、伟业公司承担本案的一切诉讼费用。伟业公司在原审中辩称，崔海霞要求伟业公司返还房款没有任何事实和法律依据。双方于2011年8月6日签订房屋预售合同，该合同系双方自愿平等签订，是双方真实意思表示，合同依法有效存在，崔海霞所诉称的与伟业公司解除预售合同没有事实和法律依据，崔海霞如要解除双方房屋预售合同，应该经过抵押权人的同意，因此其没有权利要求伟业公司返还购房款。崔海霞要求解除房屋预售合同，返还购房款，应当将涉案房屋恢复原状，而涉案房屋的现状是存在抵押。华夏银行在原审中辩称，崔海霞还有贷款未还清，无论崔海霞与伟业公司是否解除合同，都要保证华夏银行的合法权益，原则上不同意解除合同。原审法院查明，2011年8月6日，崔海霞作为乙方与伟业公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定：“……第二条乙方向甲方购买市南区太平路8号青岛栈桥奥特莱斯广场-1层地下1层F17户，政府批准的规划用途为商业。第三条乙方购买房屋，每平方米房屋建筑面积单价27800元，总房款1230150元。……第十一条甲方定于2012年12月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：壹、乙方有权单方面解除本合同；贰、乙方有权单方面解除本合同，并按合同第十九条执行。……附件一付款方式首付款640150元于2013年8月6日前存入本合同指定账户。贷款59万元，乙方以银行按揭贷款方式应于2011年8月16日前将办理按揭贷款所需要文件全部提交华夏银行青岛胶南支行”。合同签订当日，崔海霞向伟业公司交付购房首付款640150元，后崔海霞向华夏银行贷款59万元。2011年9月9日，崔海霞向青岛市房地产交易中心缴纳了涉案房屋所有权登记费550元，房屋契税36904.5元。崔海霞提供邮件查询单、《解除函》、《告知函》各一份，主张崔海霞曾于2013年4月10日向伟业公司邮寄《解除函》一封，于2013年12月16日向伟业公司邮寄《告知函》一封，主张崔海霞已经向伟业公司行使合同解除权，解除了双方签订的房屋买卖合同。伟业公司质证后称邮寄单据没有伟业公司盖章收到的证明，也没有伟业公司有关人员签字的体现，无法证明伟业公司收到崔海霞邮寄的两份函。对该两份证据的真实性不予以认可，对证明内容亦不予以认可。伟业公司提交《青岛市建设工程竣工验收备案证》一份，主张涉案房屋所在的由伟业公司开发的青岛栈桥奥特莱斯广场项目，于2013年2月6日竣工验收完成。崔海霞质证后称，该证据证明伟业公司延迟交房。伟业公司另提供录音、《房屋交接书》及《青岛市商品房预售合同》三份，主张伟业公司所开发的涉案房地产项目竣工验收后，伟业公司工作人员就已经通知崔海霞接收房屋，崔海霞始终未予接收，所以不存在伟业公司至今仍不向崔海霞交房的情形；伟业公司除通知崔海霞接房外，还多次通知崔海霞办理房屋产权证，崔海霞不予回应办理；与崔海霞购房情形一致的其他客户均已经在2013年3月份接收了房屋，并领取了用于办理房地产权证的购房发票。因此，涉案房屋早已经能够办理房屋交接，在交接后能够办理房屋产权证，崔海霞与伟业公司所签订的商品房预售合同，能够实际履行，不应当予以解除。崔海霞质证后称，该宗证据与本案无关，至今伟业公司也没有将崔海霞所购的房屋交付给崔海霞。原审法院认为，崔海霞与伟业公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方当事人均应该严格履行。现崔海霞依照合同约定交付全部房款，伟业公司应按照合同约定向崔海霞交付房屋，逾期交付房屋应承担相应责任。因现崔海霞已足额支付购房首付款，并向华夏银行办理了房屋贷款，即崔海霞已经向伟业公司支付了全部购房款；现崔海霞购买的房屋早已经符合交付条件，伟业公司多次联系崔海霞要求崔海霞接收房屋，但崔海霞未予接收。原审法院认为，本案房屋买卖合同中崔海霞的主要义务已经完成，伟业公司的主要义务已符合合同约定条件，且崔海霞已为涉案房屋办理了房屋所有权登记手续，并向有关部门缴纳了契税，因此，双方应当本着诚实信用原则按照合同约定履行双方各自的权利义务，伟业公司应当及时向崔海霞交付房屋，崔海霞应当及时接收房屋。故，对于崔海霞请求伟业公司返还购房本金、利息、房屋所有权登记费及契税等费用的诉讼请求，于法无据，不予支持。对于因伟业公司延迟交房给崔海霞造成的损失崔海霞可另行主张，同时，因本案争议的发生，崔海霞与伟业公司均有责任，因此，本案诉讼费用应由崔海霞与伟业公司共同承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条的规定，判决：驳回崔海霞的诉讼请求。案件受理费16264元，崔海霞承担8132元，伟业公司承担8132元，财产保全费5000元，退还崔海霞。因崔海霞已预交，伟业公司于判决生效之日起10日内给付崔海霞8132元。宣判后，崔海霞不服原审判决提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。其上诉的主要理由是：1、伟业公司逾期交房，崔海霞发出的解除函已经导致双方的合同解除。2、通知交房应当以书面方式，伟业公司一审提交的录音材料，通话人是崔海霞的父亲，并非崔海霞本人，该录音不能证明已经通知了交房。3、其他人办理交房手续的材料，不能证明伟业公司向崔海霞发出过交房通知。4、伟业公司提交的《青岛市建设工程竣工验收备案证》系复印件，不应予以认定。5、涉案合同是否解除，无需经华夏银行同意。伟业公司答辩称，1、伟业公司已经履行通知交房的义务，且崔海霞已经办理了房屋所有权登记手续，并交纳了契税，双方的合同义务均已完成，涉案合同不应解除，崔海霞应当接收房屋。2、涉案房屋存在抵押，华夏银行不同意解除合同，现无法达到恢复原状的结果，合同不应解除。3、伟业公司从未收到崔海霞邮寄的任何解除通知，不能认定双方的合同已经解除。伟业公司请求二审法院维持原判。本院二审查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为，崔海霞与伟业公司签订的《青岛市商品房预售合同》是双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方当事人均应依约履行。合同签订后，崔海霞依照合同约定交付了全部房款，但双方未交接房屋。伟业公司称其已经履行通知交房的义务，并提交其公司员工与崔海霞父亲的通话录音予以证明，但崔海霞对该录音证据不予认可，而伟业公司明确表示不对该录音申请鉴定，该录音的真实性无法确认，本院对该录音证据的效力不予确认。伟业公司不能举证证明其曾按合同约定的方式通知崔海霞交付房屋，现双方对房屋交付问题发生争议，伟业公司应当承担逾期交房的法律责任。根据合同约定，伟业公司应当于2012年12月30日前交付房屋，逾期超过60天，崔海霞有权解除合同。伟业公司没有按约及时交付房屋，已符合双方约定的解除合同条件，而崔海霞于2013年4月10日即向伟业公司邮寄《解除函》及时行使解除合同的权利，对于崔海霞要求解除合同的主张，本院予以支持。在双方的房屋买卖过程中，伟业公司未将房屋实际交付给崔海霞，现双方合同解除，伟业公司应当返还收取的1230150元购房款，并按中国人民银行规定的同期贷款款利率支付其占有使用购房款期间的利息。关于利息的支付方式，崔海霞于2011年8月6日向伟业公司交付购房首付款640150元，伟业公司应当自2011年8月6日起按中国人民银行规定的同期贷款款利率向崔海霞支付利息；崔海霞于2011年9月22日贷款59万元，伟业公司应当自2011年9月22日起按中国人民银行规定的同期贷款款利率向崔海霞支付利息。关于崔海霞主张的办理涉案房屋所有权登记所产生的税费问题，不属于人民法院民事案件的受案范围，本院在本案中不予处理。涉案房屋买卖过程中，崔海霞向华夏银行申请并办理了房屋贷款，现该贷款并未还清，而华夏银行对于涉案《青岛市商品房预售合同》的解除并不存在过错，因此，伟业公司返还崔海霞的款项应当优先清偿崔海霞在华夏银行的贷款。另外，在贷款未能还清之前，崔海霞仍应按其与华夏银行的合同约定继续履行偿付贷款本息的义务。综上，崔海霞的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销青岛市市南区人民法院（2013）南民初字第10882号民事判决；二、青岛伟业房地产集团有限公司于本判决生效之日起30日内支付崔海霞购房款1230150元，并按中国人民银行规定的同期贷款利率、按以下方式支付利息：其中640150元自2011年8月6日起、59万元自2011年9月22日起，均计算到本判决生效之日（该款项先行偿付崔海霞在华夏银行有限公司青岛胶南支行就涉案房屋的抵押贷款，余额支付给崔海霞）。三、在青岛伟业房地产集团有限公司未按本判决第二项清偿崔海霞在华夏银行有限公司青岛胶南支行就涉案房屋办理的抵押贷款之前，崔海霞仍应按其与华夏银行有限公司青岛胶南支行的合同约定继续履行偿付贷款本息的义务。四、驳回崔海霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16264元、二审案件受理费16264元，均由青岛伟业房地产集团有限公司负担。财产保全费5000元，退还给崔海霞。本判决为终审判决。审 判 长 侯 娜代理审判员 王化宿代理审判员 齐 新_二Ο一五年八月二十日书 记 员 胡浩东书 记 员 吴苗苗 搜索“”