（2015）宝民三（民）初字第986号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-12-07
案件名称
上海万业企业宝山新城建设开发有限公司与郑龙光商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海万业企业宝山新城建设开发有限公司,郑龙光
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三（民）初字第986号原告上海万业企业宝山新城建设开发有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人张峻，董事长。委托代理人杨洪，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托代理人陈世福，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告郑龙光，男，1971年4月14日生，汉族，住福建省福安市。委托代理人周义，上海市恒泰律师事务所律师。原告上海万业企业宝山新城建设开发有限公司（以下简称“万业公司”）与被告郑龙光商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员戴筱岚独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨洪、被告委托代理人周义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万业公司诉称，2010年11月5日原、被告签订商品房预售合同，由被告购买江杨北路XXX弄XXX号XXX室房屋，房价3，298，158元。事后被告支付了房款，双方于2013年9月17日办理交房手续。事后由于被告未按约归还贷款，被上海银行浦东分行起诉，法院经审理后判决被告偿还贷款及利息等，原告作为担保人为被告承担连带责任。后经法院执行，原告代被告偿还了贷款本息及执行费用等。按合同约定被告应视为未向原告支付合同约定的房款，故原告向法院起诉，要求：1、判令解除原、被告间的关于本市江杨北路XXX弄XXX号XXX室的上海市商品房预售合同；2、判令被告迁出江杨北路XXX弄XXX号XXX室房屋；3、判令被告向原告支付违约金164，907.9元；4、判令被告赔偿原告房屋修缮损失50，000元；5、判令被告赔偿原告律师费损失50，000元；6、原告退还被告剩余购房款406，412.83元（购房款3，298，158元减去原告代被告清偿的债务费用2，599，706.50元、执行费27，130.77元、违约赔偿金164，907.9元、房屋修缮损失和律师费100，000元）。被告郑龙光辩称，房屋买卖合同和担保合同是两个法律关系，对于房屋买卖合同，被告已经支付全部房款，被告与原告的债权债务关系是在担保合同中产生的，不存在解除原有的房屋买卖合同的问题。原告的全部诉请均没有法律依据，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2010年11月5日原、被告签订商品房预售合同，由被告购买江杨北路XXX弄XXX号XXX室房屋，房价按暂测面积为3，304，393元。合同第七条约定，乙方未按合同约定时间付款的，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除合同，乙方应承担赔偿责任。赔偿金额为总房款的5%，甲方有权在乙方已支付的房款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还乙方。补充条款第一条约定，因乙方未按贷款合同约定期限偿还贷款，致使甲方为乙方担保而设立的保证金被银行划扣，乙方应在收到甲方关于贷款通知后十五日内将甲方代为乙方支付的全部费用偿还甲方，乙方逾期不偿还的，甲方有权单方解除合同，乙方应按本合同第七条承担赔偿责任。事后被告支付了房款，其中部分以贷款方式支付，在被告与银行签订的借款合同中，原告为被告提供担保。双方于2013年9月17日办理交房手续，并确认房价为3，298，158元。事后由于被告未按约归还贷款，被上海银行浦东分行起诉，2014年8月26日上海市浦东新区人民法院作出判决，判令被告向上海银行浦东分行归还本金2，109，208.49元，2014年8月11日前的利息274，667.14元，逾期利息28，471.25元，自2014年8月12日起至判决生效日起的利息、逾期利息，律师费3万元。原告作为担保人为被告所欠的上述欠款承担连带责任，原告在承担了连带责任后，有权向被告追偿。判决生效后经法院执行，原告代被告偿还了贷款本息及其他费用2，599，706.50元、执行费27，130.77元。审理中，原告称因为被告已经实际使用房屋，原告如收回房屋，要对房屋进行修缮，修缮费预估5万元。由于被告存在群租，2015年7月15日原告将系争房屋锁了。由于双方办理过书面交房手续，故仍坚持要求法院判决被告交房。被告称，对于原告提供的合同原件，被告处的签名不是被告所签。被告只认可合同第1至第3页内容，其余内容均不认可。被告确实与原告签过预售合同，但被告的合同原件找不到了。签完合同后，被告支付了房款，并申请贷款，后办理了交接手续。前些时原告将系争房屋锁住了，被告无法进入。经法院释明，被告坚持认为合同不是被告所签，故对违约金是否过高不提异议。以上事实，有商品房预售合同、房屋交接书、个人借款担保合同、民事判决书、执行通知书、债权清算函、银行凭证、诉讼费收据及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同合法有效，受法律保护，双方理应严格履行。关于被告辩称合同不是被告所签一节，本院认为，原、被告签订过预售合同，被告按预售合同约定的金额支付了房款，并办理了贷款手续，银行在办理贷款手续时，也是按双方签订的预售合同进行审核办理，并发放贷款。后原、被告又办理了交房手续，上述事实证明双方一直在按合同履行。被告称预售合同原件找不到了，又不认可原告提供的预售合同，不符合生活常理及交易的实际情况，故本院对被告的该辩称不予采纳。由于被告未按约归还银行贷款而被诉，法院经审理后作出判决，判令被告归还贷款本息及其他费用等，原告作为担保人承担连带清偿责任。在判决生效后的执行中，原告代被告归还了贷款本息及其他诉讼费用，据此原告有权向被告追偿。现由于被告未向原告清偿，故原告依合同第七条及补充条款第一条的约定要求解除合同，于法有据，本院予以准许。合同解除后，被告应将房屋归还原告，向原告支付所欠的款项，并按合同约定承担违约金。关于原告主张的修缮费，该费用并未产生。原告主张的律师费，也无合同依据及法律依据，故对上述主张本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告上海万业企业宝山新城建设开发有限公司与被告郑龙光签订的关于上海市江杨北路XXX弄XXX号XXX室的上海市商品房预售合同；二、被告郑龙光于本判决生效之日起十日内迁出上海市江杨北路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告郑龙光于本判决生效之日起十日内向原告上海万业企业宝山新城建设开发有限公司支付违约金164，907.9元；四、被告郑龙光于本判决生效之日起十日内支付原告上海万业企业宝山新城建设开发有限公司代被告郑龙光清偿的债务费用2，599，706.50元、执行费27，130.77元；五、原告上海万业企业宝山新城建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告郑龙光剩余购房款506，412.83元；六、原告上海万业企业宝山新城建设开发有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3，698元，由被告郑龙光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 戴筱岚二〇一五年八月二十日书记员 袁凯凯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 来源：