（2015）六金民二初字第00909号

裁判日期: 2015-08-20

公开日期: 2017-05-26

案件名称

李荣与六安世纪房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

六安市金安区人民法院

所属地区

六安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李荣,六安世纪房地产开发有限公司,中国建设银行股份有限公司六安市分行,李荣,六安世纪房地产开发有限公司,中国建设银行股份有限公司六安市分行,李荣,六安世纪房地产开发有限公司,中国建设银行股份有限公司六安市分行,李荣,六安世纪房地产开发有限公司,中国建设银行股份有限公司六安市分行

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第八十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十三条第一款，第一百一十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条

全文

安徽省六安市金安区人民法院民事判决书（2015）六金民二初字第00909号原告：李荣，女，汉族，1984年10月20日出生，住安徽省六安市金安区。特别授权委托代理人：刘铭，安徽六安市裕安区经济开发区法律服务所法律工作者。特别授权委托代理人：李真，男，汉族，1954年11月10日生，退休干部，住安徽省六安市金安区，系原告李荣父亲。被告：六安世纪房地产开发有限公司（原名称安徽六安世纪房地产集团有限公司），住所地安徽省六安市皖西路108号，组织机构代码77736336-1。法定代表人：屠仁汉，该公司董事长。特别授权委托代理人：晏宗武，安徽皋城律师事务所律师。特别授权委托代理人：欧义华，安徽皋城律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司六安市分行，住所地六安市大别山路13号，组织机构代码61059293-9。负责人：丁玉兵，该行行长。特别授权委托代理人：杨道栅，安徽晟成律师事务所律师。原告李荣诉被告六安世纪房地产开发有限公司（以下称六安世纪房地产公司）、第三人中国建设银行股份有限公司六安市分行（以下称建行六安市分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月12日受理后，于2014年10月9日作出（2014）六金民二初字第00505号民事判决，被告六安世纪房地产公司不服提起上诉，2015年2月9日，安徽省六安市中级人民法院以原审判决原判决违反法定程序为由，裁定撤销原判、发回重审。本院于2015年5月20日受理后，依法另行组成合议庭，于2015年7月17日公开开庭进行了审理。原告李荣特别授权委托代理人刘铭、李真，被告六安世纪房地产公司特别授权委托代理人晏宗武、欧义华，第三人建行六安市分行特别授权委托代理人杨道珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李荣诉称:2010年10月19日，原告李荣和被告六安世纪房地产开发有限公司（原安徽六安世纪��地产集团有限公司）在其红街展示中心，签订《商品房买卖合同》。双方约定，被告将其位于六安市红街E幢-1单元E2-009号商铺售予原告，并对该房的交付期限和装修、设备标准作了明确注明。签约后，原告以现金方式支付了359052元，又通过向第三人中国建设银行六安分行滨河支行按揭贷款的方式支付350000元，如约付清了全部购房款，并花去相应费用。然而被告不仅未按期向原告交付该房，还在该房内安装公用排水管、输电线路等设备，明显违背了双方原有的约定。原告多次向被告提出交涉，但其一直我行我素，不予纠正。据上事实，被告的行为严重违背了双方的约定，侵犯了原告李荣的合法权益，致使原告无法实现合同目的，被告的行为还给原告造成较大经济损失，理应承担赔偿责任。故诉请法院依法判令：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、被告立即返还原告购房款709052元；3、被告按银行同期贷款利率的标准承担原告已付购房款的利息直至返还全部购房款；4、本案诉讼费用由被告承担。原告李荣为支持其诉请，在举证期限内向本院提供如下证据:证据一、居民身份证复印件，证明目的：原告李荣基本身份情况。证据二、企业注册信息查询单及项目变更信息，用于证明被告六安世纪房地产开发有限公司基本信息。证据三、商品房买卖合同，用于证明原告李荣和被告六安世纪房地产开发有限公司签订讼争房屋买卖合同的事实，其中对房屋层高为4.5米和交房时间作出明确约定。证据四、借款合同，用于证明原告向第三人以按揭方式借款的事实。证据五、收据两张，用于证明原告向被告付清房款的事实。证据六、1.照片，2.图纸，用于证明被告违约，在原告所购房屋安装排水管及铺设输电线��的事实。证据七：中国人民银行贷款利率表，用于证明同期银行贷款利率标准。被告六安世纪房地产公司辩称:一、被告交房是在2011年11月1日，且已将房屋交付给安徽红街运营管理有限公司，符合原告与安徽红街运营管理有限公司签订的委托运营管理合同，未逾期交房；二、被告交付的房屋符合合同约定也符合设计、竣工规范，同时在商品房买卖合同附件4中明确约定原告买受的房屋以最后主管部门批准的文件为准。被告可以对施工图中不合理的部分进行变更修改，原告已阅读全部合同条款和各种图纸文件，签订该合同视为买受人认可被告的相关文件。被告六安世纪房地产公司为支持其辩解，在举证期限内向本院提供如下证据:证据一、营业执照、组织机构代码、法人身份证明，用于证明被告身份情况及主体适格；证据二、委托运营管理合同书、��楼确认书、商品住宅使用说明书（质量保证书）、通知书（挂号信函收据），用于证明：1、被告已通知原告交房，2、被告已按期将房屋交付给安徽红街运营管理有限公司，符合约定。证据三、图纸，用于证明被告交付房屋中的管道、电力线路符合设计、竣工规范。第三人建行六安市分行述称:一、第三人与原告之间存在个人住房借款合同关系，原告作为借款人应当履行合同义务。原告因购买房屋需要与第三人签订了《个人借款合同》，合同签订后，第三人依约发放了35万元的贷款，其后，原告按月偿还借款本息。现原告与售房人就所购房屋发生纠纷，根据合同的相对性原理，该纠纷应与作为第三人的贷款人无关，依据《个人借款合同》第十九条第一款，合同仍应正常履行，原告应继续履行还款义务。二、如原、被告之间的房屋买卖合同被确认解除，第三��依据合同约定，可以解除与原告的借贷关系，宣布贷款立即到期，原告应当立即偿还所欠贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用。被告应当对于原告承担连带清偿责任。依据《借款合同》第十九条第二、三、四款的约定，如房屋买卖合同被确认解除，贷款人有权解除借款合同，宣布贷款立即到期，借款人应当承担还款义务，并将售房人返还的购房款及利息，赔偿损失款项用于清偿借款合同项下的债务。即使由原告直接承担还款义务，依据被告六安世纪房地产开发有限公司与贷款人所签订的合同，被告房地产公司也应当对于原告的还款义务承担连带责任。另外，依据担保法和物权法的规定，第三人对于抵押的红街E-幢-1层E2-009号房产享有优先受偿权。总之，如房屋买卖合同没有解除，则原告应继续履行合同义务，如房屋买卖合同被确认解除，则原告应当立即偿还所��贷款本金、利息及罚息，被告应当承担连带责任。被告建行六安市分行针对自己的辩解向本院提供证据如下：证据1、营业执照、组织机构代码证、负责人身份证明，证明第三人的主体身份情况；证据2、个人住房（商业用）借款合同、个人贷款支付凭证，证明第三人与原告李荣签订借款合同，并向原告发放金额为350000元整的贷款的事实及合同第十九条约定，借款人与售房人的任何纠纷与贷款人无关，合同仍应正常履行，商品房买卖合同被解除的，借款人仍应承担还款义务，以及借款人请求确认商品房买卖合同解除的，贷款人有权单方面解除借贷关系，宣布贷款立即到期，借款人应当立即返还所欠贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用；证据3、合作协议书、最高额保证合同，证明被告对于原告《借款合同》中的全部合同债务应当承担连带责任；证据4、��人贷款对账单，证明原告自按揭贷款之日起，按月还款，至2014年5月14日止尚欠贷款本金人民币243247.39元。经举证、质证,被告六安世纪房地产公司对原告李荣提供的证据1、2三性无异议；对证据3三性无异议，对证明目的有异议，合同无须说明房屋层高、以及对公用管线作出说明；对证据4的真实性、合法性无异议，但认为与本案没有关联性；对证据5三性无异议；对证据6中照片的三性均有异议，照片的制作者、制作时间不明确，合法性来源有问题，不能作为证据，图纸是形式完备的官方法律文件，在图纸中清楚的注明，买卖标的物屋内存在输电线路、桥架、排水管等设施，设计如此、施工如此、竣工也如此，结合房屋买卖合同附件4合同补充协议第五条、第六条、第八条规定，出卖人事先向原告说明，我方保留输电线路修改的权利，就排水管等等，原告也有配合的义务，排水管、输电线路是房屋所必备的设施，综上，出卖人交付的房屋是适当的，适当履行的合同没有理由要求解除；对证据7认为不能作为证据使用，与本案事实无关。第三人建行六安市分行对原告李荣的证据质证意见为:对证据1、2、3、4、5、7无异议；对证据6由于第三人并非是买卖合同当事人，对双方之间是否存在违约行为，第三人不发表意见。原告李荣对被告六安世纪房地产公司的证据质证意见为:对证据1三性无异议；对证据2委托运营管理合同书、收楼确认书、商品住宅使用说明书三份证据真实性无异议，对通知书三性均有异议，委托运营管理合同书是原告与第三方所签订，被告不是该合同的当事人，原告自始至终未向被告提交该合同书或相关的复印件，也没有向被告委托第三方收房的意思表示，被告的单方交房行为不能视为和原告共同达成了交房约定，关于通知书原告到目前为止没有收到被告关于收房的相关通知，该通知书是被告的单方意思表示，原告并不知情；对证据3真实性无异议，我方认为该图纸编制的日期是2011年9月7日，迟于双方签订合同的日期，也就是说双方在签订合同之时，被告并未向原告明示在原告所购买的房屋内布设公用管线的说明，不管被告施工是否符合设计规范，都不能否认被告占用原告私人空间布置公用管线。第三人建行六安市分行对被告六安世纪房地产公司的证据质证意见为:对证据1无异议；对证据2、3真实性无异议，但第三人并非是买卖合同的当事人，因此对其证明目的是否成立，我方不发表意见。原告李荣对第三人建行六安市分行的证据质证意见为:对证据1、2、3无异议；对证据4需进一步核实后予以确认。被告六安世纪房地产公司对第三人建行六安市分行的证据质证意见为：对证据1-4真实性、合法性均无异议，但认为与本案无关联性。案经举证、质证，本院依法认证如下：对原告证据1-7、第三人证据1-4的真实性、合法性、关联性予以采信，对被告证据1-3的真实性、合法性、关联性予以采信，对其部分证明目的不予确认。经庭审举证、质证及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：被告六安世纪房地产开发有限公司（安徽六安世纪房地产集团有限公司）是一家经注册成立的房地产开发公司。2010年10月19日，原告李荣(买受人)和被告六安世纪房地产开发有限公司前身安徽六安世纪房地产集团有限公司(出卖人)签订一份《商品房买卖合同》。双方约定：被告将其位于六安市红街E幢-1单元E2-009号商铺(钢框架结构)售予原告，单价22105.95元/平方米，总金额709052元，付款方式为:买受人需在签约时支付购房首付款359052元，余款350000元于五日内去银行办理按揭手续。买受人逾期付款的违约责任:逾期在七日以内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期七日后，出卖人有权解除合同。交付期限为:出卖人应当在2011年11月1日前，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格……。出卖人逾期交房的违约责任为:逾期交房120日后，买受人有权解除合同。2010年10月19日，原告李荣与安徽红街商业运营管理有限公司签订《委托运营管理合同书》，其中第五条第一款约定：甲方（原告）委托乙方安徽红街商业运营管理有限公司接收商铺，须另行出具委托书，并提供符合开发商接房要求的相关资料。合同签订后，原告按照合同约定支付购房首付款359052元，并按约通过向第三人中国��设银行六安分行滨河支行按揭贷款的方式支付350000元，付清了全部购房款。房屋交付期限届满后，被告六安世纪房地产开发有限公司向原告交付房屋，原告发现被告在其购买的该房内安装铺设公用排水管、输电线路等桥架设备，不符合双方约定，认为签订合同时(2010年10月19日)被告没有向原告明确说明在该房内铺设管线桥架，被告提供的设计图纸编制时间是2011年9月7日，为此原告拒绝接收房屋，该房屋现状是由被告方对外招商出租，由租赁人对该房屋装饰吊顶等饰隐了被告铺设的桥架。原告为此与被告交涉退房无果，现致原告诉至本院。另查明，截止2015年8月13日，原告李荣已支付购房首付款359052元，支付按揭贷款本金153332.51元，利息94329元，合计支付购房款606713.51元，尚欠银行按揭贷款本金196667.49元。本院认为：合法的买卖合同受法律保护。原��李荣和被告六安世纪房地产开发有限公司前身安徽六安世纪房地产集团有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方意思表示真实，符合有关法律规定，对双方具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告按约支付了全部购房款，被告六安世纪房地产开发有限公司应将符合合同约定的商铺按期向原告交付，该商铺高度4.5米为调高结构，被告在原告购买的房屋内安装公用排水管、输电线路等桥架设备，占用了原告的室内面积和空间，影响了原告正常使用该房，导致该房与其他同类房屋相比较使用价值减损，原告的合同目的无法实现。而双方所签订的《商品房买卖合同》的《补充协议》第5、6、8条虽标注有“买受人在签订本合同前；出卖人已详细进行了说明，买受人已阅知全部合同条款和各种图纸及文件，签订本合同后，视为买受人已认可；买受人所��房的装修标准、户型结构及小区的总体规划布局和环境景观方案等，均以政府主管部门最后的批准文件（或设计单位的施工图）为准，出卖人可以对施工图中不合理部分进行变更修改；出卖人因城建、物业管理等涉及到公共利益需要，而必须在买受人只楼宇周围的地面、地下、地上埋（架）设电力、电讯、排水管线及其它有关装置时，买受人应给予协助，并在今后维护修理时积极配合。”的内容，但上述内容均系被告提供的格式合同的一部分，首先，从上述约定的内容就可看出，是被告为了规避责任而自行制定的免责条款；其次，上述约定内容也只是约定可在原告所购房屋的地面、地下、地上埋（架）设电力、电讯、排水管线及其它有关装置而不是在室内；被告并无证据证明其在与原告签订合同时，向原告进行了详细说明并提供了各种图纸文件，就房屋内存在安装公用排水管、输电线路等桥架设备等相关情况履行了告知义务，故根据《合同法》的规定，应作出不利于提供格式条款一方的解释；再次，被告提供的施工图纸是在原、被告签订《商品房买卖合同》后的2011年9月7日，据此也可说明被告在签订合同时并未向原告提供图纸，也无从谈及就诉争房屋履行了告知义务；第四、根据原告与安徽红街商业运营管理有限公司签订的《委托运营管理合同书》第五条第一款的约定，甲方（原告）委托乙方安徽红街商业运营管理有限公司接收商铺，须另行出具委托书，并提供符合开发商接房要求的相关资料，而本案中，被告在无原告另行出具的接收房屋委托书的情况下，单方向安徽红街商业运营管理有限公司交房，其提供的挂号函件收据，并无李荣签字，不足以证明被告已通知原告收房，原告也没有实际接收房屋，目前该房屋实际由被告控制并向外出租，尚未办理房产证。综上，原告要求解除合同、返还购房款并赔偿其利息损失有据佐证，本院依法予以支持，但购房款的返还应以原告实际支付的数额为准。被告庭审中所辩证据不足，理由不充分，本院不予采信。本案中原、被告及第三人除签订有《商品房买卖合同》外，还签订有《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。商品房买卖合同中存在的几个主要法律关系为：商品房买卖合同关系、购房人(原告)与银行（第三人）间的贷款关系、购房人(原告)与银行（第三人）间的担保关系、出卖人（被告）与银行（第三人）间的连带保证关系。这几个关系是互相联系，但又互相独立的法律关系，其中商品房买卖合同是基础合同，其他几个法律关系都是在此基础上产生的。借款合同关系与商品房买卖合同关系具有相对独立性，两者之间不存在依附与被依附、主合同与从合同的关系，不会因商品房买卖合同的效力的变化而导致借款关系的变化，但由于在借款合同中，所借款项只能用于商品房买卖合同中的楼花，在商品房买卖合同解除时，借款合同也无存在之必要。但本案第三人作为担保权人虽在答辩中主张如原、被告间《商品房买卖合同》解除，则原告与第三人间的借款合同也应予解除并提出相应主张，并未在本案中提起反诉或单独起诉。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”及第25条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，被告六安世纪房地产公司应当将收受的原告李荣购房款的本金和利息予以返还，并应按中国人民银行同期同类贷款基准利率赔偿原告李荣的利息损失。关于所欠第三人剩余按揭贷款本金及利息等，可由第三人另案向原、被告主张。据此，案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第六��、第八条、第四十四条、第六十条，第九十四条第四、五项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及有关法律法规的规定，判决如下：一、解除原告李荣与被告六安世纪房地产开发有限公司于2010年10月19日签订的《商品房买卖合同》；二、被告六安世纪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内返还原告李荣购房款本金512384.51元，按揭款利息94329元，计606713.51元；三、被告六安世纪房地产开发有限公司应自2010年10月19日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率赔偿原告李荣已付购房首付款359052元的利息损失至本判决确定的给付之日止；四、驳回原告李荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费11900元，由原告李荣负担2000元，被告六安世纪房地产开发有限公司负担9900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审　判　长　　祁卫东审　判　员　　王薇薇人民陪审员　　张　红二〇一五年八月二十日书　记　员　　陈养勇附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未��行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。微信公众号“”