（2015）津法民初字第06590号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-09-23
案件名称
重庆市达祥物业管理有限公司与叶昌兰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江津区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市达祥物业管理有限公司,叶昌兰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第十三条第一款，第六十四条第一款，第一百三十四条第一款
全文
重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2015)津法民初字第06590号原告：重庆市达祥物业管理有限公司，住所地：重庆市江津区几江街道津西花园多层，组织机构代码79802952-2。法定代表人：杨炯祥，职务：总经理。委托代理人：唐建林，重庆津舟律师事务所律师，一般代理。被告：叶昌兰，女，汉族，1965年7��2日出生，住重庆市江津区。原告重庆市达祥物业管理有限公司（以下简称达祥物业公司）诉被告叶昌兰物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月17日立案受理后，依法由本院代理审判员刘云龙独任审判，适用简易程序于2015年8月13日公开开庭进行了审理。原告达祥物业公司的法定代表人杨炯祥、委托代理人唐建林，被告叶昌兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告达祥物业公司诉称：原告系被告所在小区物业服务企业，被告自2009年10月起拒不缴纳物业服务费、路灯费等费用，截止2015年5月份，共拖欠费用3217.38元，经原告多次催收未果，现请求判令被告支付2009年10月至2015年5月期间的物业服务费2945.38元、路灯费272.00元，共计3217.38元，并按照合同约定支付违约金。被告叶昌兰辩称：拒绝缴纳物业服务费的原因有：家中阳台地漏倒灌，物业公司不来修理；房屋周围垃圾、杂草无人清理，自己花钱请物业公司清洁人员来打扫；小区保安人员不负责任；小区门外随意摆摊、停放车辆；小区内绿化管理不到位、过道乱停乱放现象严重。因此拒绝缴纳物业服务费，也不应承担滞纳金。经审理查明：被告叶昌兰系重庆市江津区某号房屋的产权人，建筑面积86.88平方米。2007年11月12日重庆钟爱物业管理有限公司与被告所在小区开发商重庆市江津区祥和房地产开发有限公司签订了《前期物业管理合同》，2011年11月24日，重庆钟爱物业管理有限公司依法将公司名称变更为重庆达祥物业管理有限公司（即本案原告）。《前期物业管理合同》第三条约定：本合同期限自2007年11月12日起至2010年11月12日止；第四条约定：物业公司对违反物业管理法规政策及业主公约的行为有权要求赔偿经济损失及支付违约金（本条未就违约金标准进行约定）；第七���约定：物业服务费按物价主管部门批准的本小区物业服务收费标准执行。2010年7月27日，根据重庆市江津区发展和改革委员会关于星韵满庭物业管理服务收费标准的通知（津发改委[2010]156号）规定，高层住宅物业管理服务收费标准为0.65元/平方米。原告自2007年11月12日签订前期物业服务合同起，一直为该小区提供物业服务至今，2010年12月之前，物业服务费收费标准为0.65元/平方米，2010年12月至2014年12月期间，物业服务费收费标准下调为0.45元/平方米，2015年1月起，物业服务费收费标准上调为0.55元/平方米。2009年10月至2015年5月期间，被告欠缴的费用包括：物业服务费2954.38元（按照上述标准分段计算），路灯费272.00元（每月4.00元），原告达祥物业公司分别于2012年8月22日、2014年8月29日向被告邮寄律师催款函进行书面催收未果。另查明：被告对0.45元/平方米的物业服务费标准无异议，对路灯费4.00元/月的标准无异议。2009年10月13日，重庆钟爱物业管理有限公司（即本案原告）向被告开出收据，并写明免除被告叶昌兰2009年10月至2010年10月期间的物业服务费。上述事实，有原、被告双方的当庭陈述，原告物业公司提供的房屋信息档案、前期物业管理合同、工商变更登记通知书、津发改委[2010]156号文件、律师催款函及快递单，被告提交的费用收据、照片等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，原告与建设单位签订的《前期物业管理合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，上述合同对原、被告均具有约束力，双方应依该合同享有权利和履行义务。原告依约向被告所在小区提供了物业管理服务，被告应依约向原告交纳物业服务费用。关于物业服务费收费��准，2010年1月至2014年12月期间，原告自愿按照0.45元/平方米的标准收取物业服务费，低于前期物业管理合同约定及津发改委[2010]156号文件规定，本院予以认可；自2015年1月起，原告将物业服务费收费标准提高为0.55元/平方米，该标准并未超出前期物业管理合同约定及津发改委[2010]156号文件规定，本院予以认可。原重庆钟爱物业管理有限公司于2009年10月13日出具的收据，载明免除被告2009年10月至2010年10月期间的物业服务费，系原告在变更公司名称前作出的承诺，应认定为原告对自己权利的处分，对上述期间的物业服务费，本院不予支持。被告拖欠的2010年11月至2015年5月期间的物业服务费金额为2211.27元，本院予以支持。关于路灯费收费标准被告无异议，本院予以认可，2009年10月至2015年5月期间的路灯费共计272.00元，本院予以支持。关于原告请求的物业服务费违约金，被告系因物业服务不完善为由拖欠物业服务费，并不构成恶意拖欠，加之前期物业管理合同并未对违约金标准作出明确约定，因此对原告请求的违约金，本院不予支持。关于被告提出的答辩意见：被告家中地漏倒灌，并未确定原因是个人专用管道还是小区公用管道，本院不予采纳；被告花钱请物业公司工作人员清洁房屋周围垃圾，系被告个人行为，如确因物业公司清洁不到位，原告可另案起诉主张权利；关于被告提出的小区安保服务、公共区域管理不完善等问题，系被告方认为的物业服务瑕疵，被告可与原告物业公司协商解决。被告提出的上述抗辩理由，均不构成拒绝缴纳物业服务费的法定理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告叶昌兰在本判决生效后十日内支付原告重庆达祥物业管理有限公司2010年11月至2015年5月期间的物业服务费2211.27元、2009年10月至2015年5月期间的路灯费272.00元，共计2483.27元。二、驳回原告重庆达祥物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果被告叶昌兰未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告叶昌兰负担。此款原告已预交，经原告方同意，由被告在履行上述支付义务时一并转付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对��当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉后未按要求在七日内交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 刘云龙二〇一五年八月二十日书 记 员 陈春梅 微信公众号“”