（2015）穗中法民五终字第3962号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-08-25
案件名称
广东合富房地产置业有限公司与周旭居间合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周旭,广东合富房地产置业有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3962号上诉人（原审被告）：周旭，住湖北省公安县。委托代理人：林星宇，广东三环汇华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东合富房地产置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：扶伟聪，该公司董事长。委托代理人：柯柏松，广东天杰律师事务所律师。上诉人周旭因与被上诉人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富置业公司）居间合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第421号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月11日进行了庭询，周旭的委托代理人林星宇，合富置业公司的委托代理人柯柏松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年3月10日，合富置业公司向原审法院起诉称：合富置业公司是房屋租赁的中介方，周旭是承租方。2014年6月17日，通过合富置业公司的努力，就周旭向出租方吴兰云承租位于广州市天河区华夏路16号某某房之四物业（以下简称涉案房屋）一事达成一致。同日，周旭就此事与出租方签订了《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），另周旭就同意向合富置业公司支付中介费相关事宜签署了《服务收费确认书》（以下简称《确认书》）。《确认书》约定：合富置业公司已促成租赁合同成立，周旭同意向合富置业公司支付中介费人民币肆万肆仟伍佰元整（44500元），逾期交付该费用，则按日向合富置业公司交付相当于费用1%的滞纳金，直到清偿之日止。合同签订后，合富置业公司依约履行了中介方的义务，但是周旭却没有履行相关约定，至今仍未向合富置业公司支付中介费44500元。为此，合富置业公司已多次要求周旭履行约定支付上述款项，但均未果。请求判令：1.周旭向合富置业公司支付中介费44500元及滞纳金44500元（滞纳金自2014年6月25日起，按每日1%计算，直到清偿之日止，以本金为限），共计89000元。2.周旭承担本案的一切诉讼费用。周旭答辩称：合富置业公司所提出的诉讼请求没有事实依据和法律依据的。请求法院予以驳回。理由如下：1.合富置业公司作为中介方所促成的应当是出售或者购买涉案房屋，也就是说，周旭寻找合富置业公司做中介服务，意向是购买涉案房屋，但是最终却达成租赁的结果，故并未满足约定的目的，所以周旭不应支付所约定的报酬。2.周旭与涉案房屋的业主签订了《租赁合同》，但是涉案房屋未交付过给周旭使用，租赁未完成。3.合富置业公司所订立的滞纳金是一个霸王条款，价格过高，一般的滞纳金或者违约金按日计算也是万分之五，且违约金也是有总额限制的，也就是损失的百分之三十。4.关于《确认书》，实际上只是一个意向书，不应有完整的合同效力。意向书只是初步达成一个合意，应当还要签订正式的服务合同。原审法院经审理查明：2014年6月17日，周旭向合富置业公司出具了《承诺书（承租）》（以下简称《承诺书》），内容为“本人周旭（身份证号码：……3486）经合富置业公司介绍涉案房屋，现委托合富置业协助本人承租涉案房屋，本人郑重承诺如下：一、……7）中介代理费及咨询费：本人同意向合富置业支付中介代理费及咨询费人民币44500元……”。同日，周旭与案外人吴某云签订了《租赁合同》四份，约定周旭向吴某云承租涉案房屋，合同上载明吴某云身份证号码为……3486。同日，周旭向合富置业公司出具了《确认书》，确认“本人周旭（身份证号码：……3486）经合富置业公司促成富某凯大厦某某房之［出售］／［购买］合同成立，现本人同意向合富置业公司支付人民币肆万肆仟伍佰元整（RMB￥44500元）作为合富置业公司之中介代理费。该费用之缴交日期为：2014年6月24日。逾期交付该费用，则按日向合富置业公司交付相当于费用1%的滞纳金，直到清偿之日止。本《确认书》作为该物业交易文件之一，与其他文件具备同等法律效力”。合富置业公司于2014年11月12日向周旭邮寄《知会函》，催促周旭支付中介费44500元。另查明，合富置业公司、周旭均确认，富力盈凯大厦与天河区华夏路16号是相同地址。周旭认为上述《确认书》无效，理由如下：周旭实际委托合富置业公司促成其签订购买涉案房屋的合同，而非租赁，其签订的《确认书》是出售房屋版本，而最终合富置业公司没有达成服务目的；该《确认书》作为证据使用亦违背法律规定，因为按居间关系的要求是完成这个交易，中介才能算是完成一个居间服务，才能收取费用，但是合富置业公司利用周旭对中介服务的法律知识的淡薄来诱使周旭签署该《确认书》，以逃避自己的法律责任，因此该证据应当是无效的。周旭认为上述《承诺书》无效，理由如下：该《承诺书》与《确认书》是相互矛盾的，而且是同一日签订的，而非在寻求合富置业公司服务时所签订的，这是在周旭签署一系列文件后或者之后被合富置业公司利用周旭对法律或者个人的粗心而让周旭签署的文件，而且《承诺书》上的身份证号码不是周旭的身份证号码。合富置业公司辩称，《承诺书》及《确认书》上的身份证号码是其司工作人员在填写发生笔误。合富置业公司主张周旭出具的《确认书》的真实意思是，基于合富置业公司促成周旭与案外人吴某云签订了《租赁合同》而同意支付中介费，合富置业公司工作人员错误使用促成客户签订房屋买卖合同版本的《确认书》，并且出于过失没有对此内容修正。原审法院认为：关于周旭辩称《承诺书》、《确认书》无效的问题。经查，上述两文书所载周旭的身份证号码与案外人吴某云的相同，因此原审法院对合富置业公司解释其司工作人员在填写上述两文书中周旭的身份证号码时发生笔误予以确认。经查，上述两文书是周旭真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，周旭辩称上述文书无效，但不能举证证明存在《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定的情形，故原审法院对其意见不予采纳。合富置业公司主张周旭出具的《确认书》的真实意思是基于合富置业公司促成周旭与案外人吴某云签订了《租赁合同》而同意支付中介费，合富置业公司工作人员错误使用促成客户签订房屋买卖合同版本的《确认书》，并且没有修正。结合《承诺书》、《租赁合同》分析，原审法院对合富置业公司的主张予以确认。合富置业公司促成周旭与案外人吴某云签订了《租赁合同》，双方存在居间合同关系，双方均应依法按约行使权利、履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，周旭不能举证证明合富置业公司存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益，因此周旭辩称无需支付中介费，缺乏依据，原审法院对其意见不予采纳。周旭应按照《确认书》的承诺，于2014年6月24日向合富置业公司支付中介费44500元。合富置业公司要求周旭中介费44500元，理由成立，原审法院予以支持。周旭逾期支付款项，造成合富置业公司损失，合富置业公司依约可主张违约金，现双方约定的违约金标准过高，在合富置业公司未能充分合理举证其实际损失情况下，原审法院从公平角度，调整该违约金标准按中国人民银行同期贷款利率计算，并以本金44500元为限。对于合富置业公司主张的超出部分，原审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第十六条之规定，判决如下：一、周旭于本判决发生法律效力之日起十日内，向广东合富房地产置业有限公司支付中介费44500元；二、周旭于本判决发生法律效力之日起十日，向广东合富房地产置业有限公司支付逾期支付中介服务费及咨询费的违约金（以44500元为本金，从2015年1月8日起计至付清款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算标准计付；违约金总额以不超过44500元为限）；三、驳回广东合富房地产置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费560元，减半收取280元，由周旭负担。周旭不服上述判决，向本院提起上诉称：原审法院认定周旭与合富置业公司之间的居间合同关系内容为促使周旭与案外人达成租赁合同，但《确认书》明确表明双方达成的意思表示为促成周旭与案外人达成房屋购买协议，原审法院认定事实错误；《承诺书》中记载的周旭的身份证号码实际上是案外人吴某云的身份证号码，该《承诺书》作为证据明显有瑕疵，原审法院采纳合富置业公司陈述该瑕疵是笔误所致的主张，并认定该《承诺书》有效，明显违反了证据规则。故请求撤销原审判决，改判驳回合富置业公司的原审全部诉请。合富置业公司答辩称：《承诺书》合法有效，该证据载明承诺人为周旭，而落款处的签名也是周旭本人所签，不会因《承诺书》中身份证号码抄写错误就否定了《承诺书》的效力。《承诺书》有其他的证据印证居间服务的内容是促成租赁关系而非买卖关系，《承诺书》与《确认书》是因《租赁合同》而签订的。本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：本院二审庭询中，周旭对《承诺书》、《租赁合同》、《确认书》上的签名系本人所签均无异议。其中，《确认书》“确认人签署”处由周旭签名并载有其本人身份证号码。此外，本院询问周旭的委托代理人：“你方称意向是买卖房屋，那当时对买卖房屋的价款等要求的标准是什么？是否知道涉案地段的房屋买卖价格是多少？”周旭的委托代理人回复：“当事人想买多少钱的房屋我不清楚，当事人可能清楚房屋价格，但不清楚中介服务费。”本院认为：本案的争议焦点一是居间合同的内容是否为促成周旭与案外人签订租赁合同，二是周旭是否应向合富置业公司支付中介费。关于第一个争议焦点。合富置业公司主张周旭委托该公司促成房屋租赁交易，并提供了周旭本人签名认可的《承诺书》、《租赁合同》、《确认书》为证据，其中周旭与案外人签订的《租赁合同》能够佐证《承诺书》中“经合富置业公司介绍涉案房屋，现委托合富置业协助本人承租涉案房屋”的内容，可以证明合富置业公司已经按照周旭的委托要求提供了房屋租赁交易的居间服务。至于《确认书》中“经合富置业公司促成富某凯大厦某某房之［出售］／［购买］合同成立”的内容，因本案证据中并没有反映周旭与他人已经达成房屋买卖合同的事实，合富置业公司主张周旭出具的《确认书》的真实意思是基于合富置业公司促成周旭与案外人吴某云签订了《租赁合同》而同意支付中介费，原审法院予以采信，理由充分。周旭上诉主张原审法院认定事实错误，但二审中周旭的委托代理人也无法解释周旭委托合富置业公司提供房屋买卖交易的具体要求，此与一般居间委托人的处事方式明显不符。故对周旭的该项上诉主张，本院不予支持。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”从前述对周旭委托合富置业公司促成房屋租赁交易的事实分析可见，因合富置业公司与周旭签订《承诺书》、《确认书》，协助、促成周旭与案外人吴某云签订《租赁合同》，周旭应依照《承诺书》、《确认书》的约定支付中介费。原审法院据此支持合富置业公司要求周旭支付中介费的诉请于法有据，处理恰当，本院予以维持。综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。周旭的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费560元，由周旭负担。本判决为终审判决。审判长 张尚清审判员 叶惠莲审判员 汤 琼二〇一五年八月二十日书记员 周夏如 来源：