（2015）惠阳法民一初字第7号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2016-05-27
案件名称
惠阳新城市房地产开发有限公司与文某某商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
惠州市惠阳区人民法院
所属地区
惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
惠阳新城市房地产开发有限公司,文某某
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠阳法民一初字第7号原告：惠阳新城市房地产开发有限公司，住所地：惠阳区淡水镇泗水湖滨商住区半岛1号一期2区。法定代表人：陈雷，董事长。委托代理人：江小芳、曾德涛，广东铸铭律师事务所律师。被告：文某某，女，汉族，1990年9月5日出生。原告惠阳新城市房地产开发有限公司诉被告文某某商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月2日受理后，依法由审判员李杏连、审判员李小芬、人民陪审员李雯好适用普通程序依法组成合议庭审判，于2015年8月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人江小芳、曾德涛到庭参加诉讼。被告文某某经公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年10月31日，原、被告双方签订了合同编号为惠阳＊＊＊＊号《商品房买卖合同》（下称：合同）及《商品房买卖合同补充协议》（下称：补充协议）。《合同》约定，被告购买原告开发的“半岛1号花园”四期南二岛＊＊＊＊号房，建筑面积为362.84平方米。商品房总价为人民币2750000元，被告（买受人）应于2013年10月31日前付清首期房款人民币830000元，余款人民币1920000元于2013年12月31日前按揭付清。买受人（被告）逾期付款超过60日后，出卖人（原告）有权解除合同。《补充协议》约定，被告（即买受人）未按合同约定时间办理完成银行按揭的，或买受人不符合银行按揭贷款条件而无法办理银行按揭的，应于出卖人书面通知之日起十日内一次性付清全部购房款。如无法通过银行按揭和一次性两种方式付清房款，视为买受人违约，出卖人扣除买受人所购房屋总房款的10%作为违约金并对房屋另行销售，其余所交款项由买受人如数退还买受人。《补充协议》还约定，按照合同约定由于买受人的原因导致合同无法履行或者退房的，由买受人承担退房的相关费用（包括但不限于买卖合同注销预售登记费、公证费、诉讼费、保全费、执行费用、律师代理费等）。同时，由于被告未能按照《合同》第六条约定足额支付首期房款人民币830000元，被告向原告申请借款人民币550000元用于付清首期房款，达到满足首付三成房款办理银行按揭贷款的条件。原告同意借款给被告，并于2013年10月31日签订《借款协议书》。《借款协议书》约定，被告向原告借款人民币550000元，借款期限从2013年10月31日至2014年6月25日止，被告分四期还清借款等。双方签订《商品房买卖合同》、《补充协议》及《借款协议书》后，原告按约定全面履行义务并将涉案商品房进行预告登记备案。被告仅向原告支付房款人民币280000元。时至今日，被告未能按照银行的按揭资料清单按时提供相关资料，未按合同约定时间办理银行按揭，也未能一次性付清购房余款。虽经原告多次催收，但被告却以各种理由拖延，拒不支付房款。原告认为，双方当事人签订《商品房买卖合同》、《补充协议》是真实意思表示，不违反法律禁止性规定，依法有效。被告逾期付款行为��反《合同》第六条约定，损害了原告的权益。依据《合同》第七条、《补充协议》第二条、第二十条的约定，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》并要求被告按商品房总房价的10%承担违约责任及因此产生的律师费。原告为了维护自身合法权益，请求法院判令：1、解除原被告双方于2013年10月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：惠阳（2013）00011072号）及《商品房买卖合同补充协议》；2、被告协助原告办理撤销“半岛1号花园”四期南二岛75幢01号房的预告登记备案；3、被告向原告支付违约金人民币275000元；4、被告向原告支付因本案所产生的律师费60900元；5、本案诉讼费由被告承担。原告向本院提供的证据有：1、营业执照、组织机构代码证，证明原告主体资格；2、身份证，证明被告主体资格；3、商品房预售许可证，证明原告合法销售涉案商品房；4、预告登记证明，证明涉案商品房已经过预告登记备案；5、商品房买卖合同，证明被告购买原告开发的半岛1号花园四期南二岛第＊＊＊＊房，被告未能按照约定偿还按揭贷款本息，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任、律师费等；6、竣工验收备案表，证明涉案商品房经综合验收合格，符合交付条件；7、收款收据，证明被告仅仅支付房款人民币280000元；8、借款协议书、借条，证明被告向原告借款55万元用于付清首付房款，达到满足首付三成房款的银行按揭贷款条件；9、律师函、催收函、邮寄单，证明被告未能按约定完成银行按揭贷款，原告多次催促被告按期付清购房余款；10、民事委托代理合同、粤价（2006）298号文件、发票，证明原告因本案所产生的律师费，按约定由被告承担。被告文某某无答辩和提供证据。本院根据上述证据及原告的陈述查明以下事实：2013年10月31日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（下称合同）及《半岛1号商品房买卖合同补充协议》（下称补充协议）。合同约定，被告购买原告开发的“半岛1号花园”四期南二岛＊＊＊号房，建筑面积为362.84平方米，商品房总价为人民币2750000元。被告应当于2013年10月31日前付清首期房款人民币830000元，余款人民币1920000元于2013年12月31日前按揭付清。合同第七条约定：买受人（被告）如未按合同时间付款……逾期超过六十日后，出卖人（原告）有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。《补充协议》第二条约定：“买受人……未按合同约定时间办理完成银行按揭的，或因买受人不符合银行按揭条件而无法办理银行按揭的，应于出卖人书面通知之日起十日内一次性付清全部购房款，否则按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。如无法通过银行按揭和一次性两种方式付清房款，视为买受人违约，出卖人扣除买受人所购房屋总房款的10%作为违约金并对房屋另行销售”；第二十条约定：“按照合同约定由买受人原因导致合同无法履行或者退房的，由买受人承担退房的相关费用（包括但不限于买卖合同注销预售登记费、公证费、诉讼费、保全费、执行费用、律师代理费等）”。合同签���后，被告于2013年10月31日支付原告首期房款280000元，同日被告通过原告借款550000元用于付清首期款，并签订《借款协议书》。2014年2月13日涉案房屋预登记在被告名下。2014年2月28日原告向被告邮寄“关于偿还借款缴纳函件”，主要内容是催促被告按合同约定偿还借款款。因被告至今未按约履行合同，原告诉至法院，提出上述诉请。上述事实有商品房预售许可证、预告登记证明、商品房买卖合同、竣工验收备案表、收款收据、借款协议书、借条、律师函、催收函、邮寄单、民事委托代理合同及原告陈述为据。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，对原、被告具有法律约束力。第一，关于原告是否有权解除双方于2013年10月31日签订的《商品房买卖��同》（合同编号为惠阳（2013）＊＊＊＊号）及《商品房买卖合同补充协议》和被告协助原告办理撤销“半岛1号花园”四期南二岛＊＊＊号房的预告登记备案。本案中，根据案涉《商品房买卖合同》第六条约定“被告应当于2013年10月31日前付清首期房款人民币830000元，余款人民币1920000元于2013年12月31日前按揭付清”和《商品房买卖合同》第七条约定“买受人（被告）如未按合同时间付款，逾期超过六十日后，出卖人（原告）有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。”，本案中，被告未按合同约定时间即2013年12月31日前按揭付清余款1920000元，在原告于2014年2月28日催促后，被告仍未按合同约定通过银行按揭或一次性付款履行付款义务，且逾期超过六十日，违反案涉合同约定，原告诉请解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、被告协助原告办理撤销“半岛1号花园”四期南二岛75幢01号房的预告登记备案，有事实和法律依据，应予支持。第二，关于被告应否支付原告违约金275000元。根据案涉《补充协议》第二条约定“买受人采取银行按揭方式付款，必须严格按照银行的按揭资料清单按时提供相关资料。未按合同约定时间办理完成银行按揭的，或因买受人不符合银行按揭贷款条件而无法办理银行按揭的，应于出卖人书面通知之日起十日内一次性付清全部购房款，否则按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。如无法通过银行按揭和一次性两种方式付清房款，视为买受人违约，出卖人扣除买受人所购房屋总房款的10%作为违约金并对房屋另行销售，其余所交款项不计利息如数退还买受人……。”，原、被告在该条中既约定“被告按揭不成功，在原告书面通知后十日内未能一次性付清全部购房款，则按合同第七条约定（合同第七条约定：买受人（被告）如未按合同时间付款，逾期超过六十日后，出卖人（原告）有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行……。）承担逾期付款的违约责任”，又约定“如无法通过银行按揭和一次性两种方式付清房款，视为买受人违约，出卖人扣除买受人所购房屋总房款的10%作为违约金并对房屋另行销售，其余所交款项不计利息如数退还买受人……。”，现被告既没有按揭付款，也没有一次性付款，被告应承担的违约责任是按合同第七条约定的“按累计应付款的2%向出卖人原告支付违约金”还是按《补充协议》第二条约定“出卖人扣除买受人所购房屋总房款的10%作为违约金并对房���另行销售”，双方约定不明确，基于公平原则，本院认为宜按《商品房买卖合同》第七条约定：原告解除合同的，被告按累计应付款即购房余款1920000元的2%向原告支付违约金为38400元。第三，关于被告应否支付原告律师费60900元。根据案涉《补充协议》第二十条约定：“按照合同约定由出卖人原因导致合同无法履行或者退房的，由出卖人承担所有退房的相关费用；由买受人原因导致合同无法履行或者退房的，由买受人承担退房的相关费用（包括但不限于买卖合同注销商品房预售登记费、公证费、诉讼费、保全费、执行费用、律师代理费等）”，原告诉请被告支付因本案所产生的律师费60900元有合同依据，数额属合理范畴，且有代理合同及发票为据，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃权利，应以缺席论处。依照《中华人���共和国合同法》第八条、第六十条第一项、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告惠阳新城市房地产开发有限公司和被告文某某于2013年10月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为惠阳（2013）00011072号）及《商品房买卖合同补充协议》。二、被告文某某应于本判决发生法律效力之日起7日内协助原告惠阳新城市房地产开发有限公司办理撤销案涉“半岛1号花园”四期南二岛75幢01号房的预告登记备案。三、被告文某某应于本判决发生法律效力之日起30日内支付违约金38400元和律师费60900元给原告惠阳新城市房地产开发有限公司。本案受理费6439由被告文某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当���人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 李杏连审 判 员 李小芬人民陪审员 李雯好二〇一五年八月二十日书 记 员 施 威附相关法律条文：1、《中华人民共国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责���。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自