（2015）昆民初字第2326号

裁判日期: 2015-08-20

公开日期: 2015-11-19

案件名称

苏州超华物业管理有限公司与张弢物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

昆山市人民法院

所属地区

昆山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

江苏省昆山市人民法院民事判决书（2015）昆民初字第2326号原告苏州超华物业管理有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇白马泾路8号。法定代表人彭来华，该公司董事长。委托代理人龚叶敏，江苏丰田律师事务所律师。委托代理人陈贝，江苏丰田律师事务所律师。被告张弢。原告苏州超华物业管理有限公司（以下简称超华公司）与被告张弢物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月5日立案受理。原告超华公司的诉讼请求为：请判令被告张弢支付2010年11月16日至2014年12月31日的物业费5477.27元、电梯及水泵运行费2738.64元及滞纳金1813元；诉讼费由被告张弢承担。本案依法适用小额诉讼程序，由审判员孙守旺独任审判，于2015年8月20日公开开庭进行了审理。原告超华公司委托代理人陈贝、被告张弢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本院经审理认定：2008年年中，超华世纪广场高层住宅交房时，由开发商昆山市超华投资发展有限公司与南京鹏基物业管理服务有限公司昆山分公司签订了前期物业管理服务协议。2010年11月15日，昆山市超华投资发展有限公司与南京鹏基物业管理服务有限公司昆山分公司解除了物业管理服务合约。2010年11月16日起，经昆山市超华投资发展有限公司委托，原告开始为被告所在小区提供物业服务。根据昆山市超华投资发展有限公司与原告签订的昆山市前期物业管理委托协议第九条约定，物业费标准为小高层1.2元／月·平方米，小高层、高层另收电梯水泵运行费0.6元／月·平方米。2011年5月3日，昆山市物价局作出昆价费字（2011）44号批复，同意普通住宅前期物业公共服务收费标准为1.2元／月·平方米，水泵、电梯等设施设备运行电费及公共照明、用水等纳入代收代缴费用，按照实际发生的费用和约定方式向业主合理分摊，并在前期物业管理服务协议中约定。原告与昆山市超华投资发展有限公司签订的昆山市前期物业管理委托合同，合法有效，该合同对全体业主具有拘束力。现原告依约提供了物业服务，被告作为昆山市超华世纪广场的业主，未依约支付物业费，应承担违约责任。被告房屋面积为92.21平方米，欠付2010年11月16日至2014年12月31日物业费、电梯及水泵运行费为92.21平方米＊（1.2元／月·平方米＋0.6元／月·平方米）＊49.5个月=8215.91元。关于滞纳金，原告与昆山市超华投资发展有限公司签订的昆山市前期物业管理委托合同中对滞纳金、物业费支付期限未作约定，其主张的滞纳金计算的截止期限早于起诉之日，故本院对该项主张不予支持。原告的工商登记成立日期为2010年12月13日，其于2011年4月12日取得了物业服务企业三级暂定资质证书，期限一年；于2013年4月3日取得三级资质，期限三年；物业服务合同未经备案等，所涉行政责任应由行政机关处理，与本案所涉民事合同权利义务无涉。原告与昆山市超华投资发展有限公司签订的昆山市前期物业管理委托合同虽然约定期限从2010年11月15日至2013年12月1日，但同时亦约定到期后未续聘、解聘且继续服务的，合同自动延续，故原告继续为涉案物业提供服务符合约定。被告关于电梯等公共部分服务水平不符合约定的抗辩，因公共部分权益属全体业主共有，业主个人可征集其他业主签名同意后代表全体业主利益起诉或通过业主大会、业主代表大会提出主张，其个人主张，主体不适格；另外，业主拒缴、免缴、少缴物业费，有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时缴费业主的正当权利，故其抗辩本院碍难支持。被告关于空置房应当按照七折计算的抗辩，因其并未提供证据证明该房屋是否空置及空置时间，且该主张亦无法律依据，故本院不予支持。小区的环境建设需要业主与物业管理企业互相协调配合，只有如此才能促进社区和谐，使小区宜居，业主安居。依照《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张弢于本判决生效后十日内支付原告苏州超华物业管理有限公司物业费、电梯及水泵运行费总计8215.91元。二、驳回原告苏州超华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张弢负担，该款原告苏州超华物业管理有限公司已预交，本院不再退还，由被告张弢于本判决生效后十日内支付原告苏州超华物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员　　孙守旺二〇一五年八月二十日书记员　　王　晶来源：百度搜索“”