（2015）长民初字第040号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2016-08-05
案件名称
原告刘某诉被告长治市昌俊房地产开发有限公司、王某合同纠纷一案一审民事判决书
法院
山西省长治市中级人民法院
所属地区
山西省长治市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘伟,长治市昌俊房地产开发有限公司,王娜
案由
合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十五条
全文
山西省长治市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长民初字第040号原告刘伟，男，汉族，四川省泸州市人。委托代理人唐春雨，四川凯翰律师事务所律师。被告长治市昌俊房地产开发有限公司。法定代表人叶昌银，该公司经理。被告王娜，女，汉族。委托代理人张玉梅，山西宇誉律师事务所律师。原告刘伟诉被告长治市昌俊房地产开发有限公司、王娜合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告刘伟及其委托代理人唐春雨，被告长治市昌俊房地产开发有限公司（以下简称昌俊公司）的法定代表人叶昌银，被告王娜的委托代理人张玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘伟诉称：2013年4月14日，原告与被告昌俊公司法定代表人叶昌银协商，由原告购买昌俊公司在长治市李家庄与李家庄村联合开发修建的五龙小区高2号楼内属被告昌俊公司所有的东单元一二三层营业房，房屋总价为500万元，面积共计1060平米。2013年4月15日，原告按约支付了购房预付款50万元。2013年6月27日，原告与昌俊公司签订了购房协议，协议主要约定：1、由被告昌俊公司将与李家庄村委联合进行的城中村改造项目中安置村民房屋后剩余属昌俊公司的房屋（五龙小区高2号楼东单元一楼门市、二楼营业用房、三楼住房）出售给原告。2、出售房屋总面积为1060平米，其中一楼门面两间面积约370平米，三楼住房二套面积约320平米。3、房屋总价款500万元，其中一楼门市计价220万元，二楼营业用房计价200万元，三楼住房计价80万元，上述房款由原告在协议生效后一次性付清。4、房屋交付期限为原告付清款后四十日内现房交付。购房协议签订后，原告按约付清了购房款500万，其中300万元系以转账方式支付，余款按被告要求以现金方式支付。被告昌俊公司收款后，向原告出具了购房款收条，并以书面方式向原告承诺原告所购房屋无权属争议，无抵押和贷款争议，无债权债务争议和无房屋位置争议。2013年8月10日，原被告双方以书面方式将房屋进行了移交，双方签订了房屋移交清单。在双方进行书面移交后，因被告昌俊公司在李家庄五龙小区的建设项目工作尚未结束，被告移交的房屋除一楼出租给长治市中亿商贸公司使用外，二、三楼尚在做昌俊公司办公所用；在被告昌俊公司提出继续使用的情况下，原告同意了由昌俊公司继续使用。2014年3月，当原告准备收回被告使用的房屋并收取一楼租金时，发现原告所购买的二、三楼房屋已被被告王娜占用。经查证了解才得知被告昌俊公司法定代表人叶昌银因向王娜借款后又将出售给原告的房屋抵偿给了被告王娜。为此双方发生纠纷，被告昌俊公司法定代表人叶昌银在产生纠纷后多次承诺由他将借款归还王娜后将房屋归还原告，但时至今日，王娜仍一直占用原告购买的房屋，被告昌俊公司已不能将房屋归还原告。现原告认为被告昌俊公司和王娜的行为已经侵犯了原告的合法权益，原告为了维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼。请求：1、判令二被告将原告所购价值500万元的房屋立即交付给原告。2、案件受理费由二被告承担。被告昌俊公司辩称：房子是抵押给刘伟的而不是买卖，借刘伟的钱已经归还了400多万。被告王娜辩称：原告起诉事实错误，被告王娜和昌俊公司是2012年就签订了认购协议，且实际占有并使用。王娜和昌俊公司在签订了协议以后，昌俊公司再次处置房产是不合法的。原告刘伟为支持其主张向法庭提供以下证据：1、购房协议书、购房款收条、承诺书、房屋移交清单。证明原告与昌俊公司已经形成房屋买卖关系，房屋买卖以及房屋移交手续完成，房屋是购买并非借款。2、王娜与叶昌银2014年签订的借贷合同。证明王娜与叶昌银之间涉及本案的房产是基于借款抵押产生的，并非房屋认购关系。3、转款凭据。证明已经通过转账方式支付购房款300万元。4、刘伟的银行流水记录。证明原告取的现金给了被告昌俊公司。5、王娜和叶昌银2013年签订的房屋租赁合同。证明王娜和昌俊公司之间名为买卖，实际为借款。对以上证据，被告昌俊公司的质证意见为：章确实是我盖的，但不是购房协议，是抵押。刘伟从银行里边取现金，不能证明钱就是给我了。刘伟的购房协议不是公司的正式认购书。对租赁合同认可。被告王娜的质证意见为：王娜的借贷合同和本案无关，王娜的房屋买卖合同签订是在2012年，原告提供的借贷合同不是原件不予质证。至于转账单，是借款行为。购房协议形式上并不是公司正规的房屋买卖合同，合同内容中能看出原告并不知道房屋的实际情况，面积数与登记数有出入，双方的房屋买卖是存在严重瑕疵的，购买协议不合法，且不能对抗之前形成的房屋买卖关系。原告也只能向昌俊公司主张权利。原告提供的租赁合同是复印件，不符合证据规定，和房屋认购协议是相对抗的，不予认可。被告昌俊公司向法庭提供的证据有：1、还款计划。证明已经还过钱，是借款关系。2、两张承兑汇票200万和银行转账凭证一组260万。证明已还款数额。3、房屋认购书一份。证明正式合同的样式，原告的购房协议不是公司的正式认购书。对以上证据，原告刘伟的质证意见为：1、对被告提供的还款计划和转帐凭证，原告认为与本案无关，刘伟与昌俊公司是个人买卖行为，不存在借贷关系。叶昌银归还款项是付给朱斌的，不是刘伟。2、还款计划有刘伟、朱斌的名字，昌俊公司与刘伟既有借款也有买卖合同关系，个人借贷行为与房屋买卖无关。3、我们签订的房屋买卖合同是被告昌俊公司提供的，我们提供的就是正式买卖合同。被告王娜的质证意见为：和我方没有关系。被告王娜向法庭提供的证据有：1、四份购房认购书，购房时间是2012年12月9日。证明我方对房屋是签订过正式合同的，并且实际占有。2、案外人舒贵荣房屋认购书一份。证明争议房屋有一套是舒贵荣的。3、公司设立登记书一份。证明涉案房屋在2012年已经是王娜公司的营业场所。对以上证据，原告刘伟的质证意见为：1、王娜提供的认购协议名为认购，实为借款抵押。有叶昌银的陈述，还有两人的借款协议。2、针对王娜提供的实际占有情况，是租用。有2013年租赁合同可以证明。被告昌俊公司的质证意见为：和王娜签的认购协议是我们签的，章是我盖的，但不是买卖。根据原被告举证、质证意见，本院查明如下：经审理查明：原告刘伟提供2013年6月27日与被告昌俊公司签订的《购房协议书》、《收条》，主张昌俊公司将长治市李家庄五龙小区高2号楼东单元一楼门市、二楼营业用房、三楼住房出售给原告，原告按约付清了购房款5000000元，但该房屋现被王娜占用，要求被告昌俊公司、王娜将该房屋立即交还原告。被告王娜提供2012年12月9日所签四份《房屋认购书》、《收据》主张昌俊公司将长治市李家庄五龙小区高2号楼东单元一层商铺东2号、西2号，二层商铺东2号、西2号房屋出售给了自己，王娜交付购房款共计7409360元，已实际占有该房。刘伟和王娜对该争议房屋均未办理房产过户手续。王娜提供案外人舒贵荣2012年5月17日所签《房屋认购书》、《收条》主张昌俊公司将原告争议房屋中的长治市李家庄五龙小区高2号楼东单元三楼303号卖给了舒贵荣，购房款为915000元。本院认为：本案的基本事实是原告刘伟提供2013年6月27日《购房协议书》、《收条》，被告王娜提供2012年12月9日《房屋认购书》、《收据》均主张被告昌俊公司将涉案房屋卖给了自己。被告昌俊公司主张与刘伟签订的协议书和与王娜签订的认购书均不是房屋买卖，但承认协议书、认购书、购房收据上的公章是昌俊公司所盖。本院认为，昌俊公司承认协议书、认购书、购房收据上的公章是其所盖，则协议书、认购书、收据是真实的，不存在伪造。尽管昌俊公司否认实质是房屋买卖，但昌俊公司作为法人，应该清楚书面合同、书面证据的法律效力，书面合同、书面证据的效力不是凭口述能够否定的。尽管昌俊公司提供了还款计划、转账凭证等证据主张和刘伟之间实质是借款，并且已经归还了刘伟的借款，但本院认为，刘伟和昌俊公司之间有无借款关系并不妨碍昌俊公司和刘伟之间签订购房协议书，昌俊公司提供的证据不能证明其主张，本院不予支持。关于昌俊公司和王娜之间的房屋认购书，昌俊公司除了口述是借款外，没有提供任何证据予以证明，对昌俊公司的主张，本院不予支持。原告刘伟提供王娜与叶昌银《借贷合同》复印件，王娜公司和叶昌银《房屋租赁合同》复印件各一份欲证明王娜与昌俊公司之间涉及本案的房屋是基于借款产生的，并非房屋买卖关系。本院认为，刘伟提供该两份证据形式上均为复印件，不具有证据效力，实质上也不能否定王娜和昌俊公司所签的四份《房屋认购书》的有效性。因此，本院认为，昌俊公司在和王娜签订《房屋认购书》后又和刘伟签订《购房协议书》属于一房两卖，案外人舒贵荣的《房屋认购书》也同样证明了昌俊公司存在一房两卖的事实。因刘伟和王娜对该争议房屋均未办理房产过户手续，该房现被王娜实际占有使用，刘伟与昌俊公司签订的房屋买卖合同已不能实现合同目的，原告刘伟无法取得涉案房屋，因此，对原告刘伟要求被告昌俊公司和被告王娜将该房屋交付原告刘伟的诉讼请求本院不予支持。但刘伟可依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”之规定，另行起诉主张自己的权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，第十五条之规定，判决如下：驳回原告刘伟的诉讼请求。案件受理费46800元，由原告刘伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。审 判 长 杨利兵代理审判员 闫明先代理审判员 王成立二〇一五年八月二十日书 记 员 王琳峰 微信公众号“”