（2015）永民初字第1904号

裁判日期: 2015-08-20

公开日期: 2015-09-24

案件名称

永安市房产管理局与王道兰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

永安市人民法院

所属地区

永安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2015）永民初字第1904号原告永安市房产管理局，住所地永安市江滨路238号。组织机构代码：489196909。法定代表人杨承辉，局长。委托代理人林永平，福建建州联兴律师事务所律师。被告王道兰，女，1963年6月10日出生，汉族，住福建省永安市。原告永安市房产管理局（以下称永安市房管局）与被告王道兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理，依法由审判员李如浩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告永安市房管局的委托代理人林永平到庭参加诉讼，被告王道兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告永安市房管局诉称，原告与被告王道兰于2006年11月1日签订《公有住房租赁契约》，约定原告将永安市林业新村廉租房29幢602室租给被告作为住宅使用，期限自2006年11月1日起至2007年10月31日止，月租金为48.50元，今后如因租金标准变动时，按规定调整，租金按季结算，在季初前10日缴清，拖欠房租六个月以上，原告有权终止租约，收回房屋，逾期缴付房屋租金，每逾期一日，按月租金额的3‰加收滞纳金。合同还对双方的其他权利义务作了规定。被告租用房屋后，经常拖欠房租，在原告多次催讨下，被告仍拖欠了2014年1月至2015年4月的租金，合计拖欠房租2128元，相应的滞纳金为3000.48元。被告违约的事实清楚，且双方签订的《公有住房租赁契约》期限已届满。经原告多次催讨未果，故诉诸法院。请求判令：1、被告返还租赁的房屋。2、被告支付给原告占用费2128元，滞纳金3000.48元。合计5128元。并按约定的租金标准继续支付占用费至实际返还时止。3、被告承担本案诉讼费用。被告王道兰未作答辩。经审理查明：2006年11月1日，原告永安市房管局与被告王道兰签订一份《公有住房租赁契约》，该合同主要约定：原告将永安市林业新村廉租房29幢602室（建筑面积64.18平方米、使用面积44.93平方米）租给被告作为住宅使用；期限自2006年11月1日起至2007年10月31日止，月租每平方米1.20元，月租金为48.50元，今后如因房屋结构、设备及住房条件或租金标准变动时，租金按规定调整。租金按季结算，被告在每季初前10日缴清；拖欠房租六个月以上，原告有权终止租约，收回出租的房屋，并赔偿给原告因此造成的损失；被告应在租赁期满前一个月内向原告申请办理续租手续，否则视为放弃承租权，续租申请经核实批准后，双方应重新办理续租手续或重新订立租约；被告退租房屋时，应提前一个月通知原告，并交清租金和应交纳的赔偿款；如双方未按合同规定履行或违反有关规定，所造成的损失由责任方承担，被告逾期缴付房租，每逾期一日，按月租金额的千分之三加收滞纳金。合同签订后，被告使用向原告租赁的房屋，双方约定的租赁期限于2007年10月31日届满后，被告与其子继续使用该房屋至今，现其子已成年，期间原、被告双方未签订新的房屋租赁合同。2008年6月26日，永安市人民政府《关于加强公有住房出租管理的通知》永政文（2008）73号对出租的公有住房的租金进行调整，被告所使用的出租房屋月租金调整为每月租金133元。被告按新的租金标准缴纳房屋租金至2013年12月。此后，被告未向原告缴纳房屋租金。原告多次向被告催讨房屋租金未果，向提起本案诉讼。另查明，2012年7月6日，中国人民银行公布的金融机构人民币贷款基准利率6个月内年利率为5.60%。上述事实，有原告提供的《公有住房租赁契约》、永政文（2008）73号通知、永安市人民政府调整住房保障条件、标准的通知、催款函、催款邮政专递、租金缴纳发票，本院调查材料及当事人的陈述等证据在案为凭，被告王道兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证、抗辩的权利，本院经查证后，对上列事实予以采信。本院认为，原、被告签订的《公有住房租赁契约》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为有效合同，双方应按该合同履行义务。合同约定的租赁期间于2007年10月31日届满后，被告继续使用所租房屋，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方合同约定房屋租金每月48.50元，租金标准变动时，租金按规定调整，2008年6月后，永安市人民政府对公有住房的租金计算标准进行调整，被告亦按调整后的月租金133元支付租金至2013年12月，本案租金按调整后的每月133元计算。原告主张自2014年1月起至今的租金（占用费），本院予以支持。原、被告双方租赁期限为不定期，原告可以要求解除双方租赁合同，且被告自2014年1月起拖欠房租至今已超过六个，违反合同约定，原告有权终止租约，收回出租给被告的房屋。因被告另行寻找住处需要一定的时间，限其一定的期限内搬离为妥。双方合同约定每季前10日交清下一季的租金，逾期缴付房租，每逾期一日，按月租金额的千分之三加收滞纳金。原告主张滞纳金系违反合同关于房租交付的约定时承担违约责任的一种方式，双方约定了违约时违约金的计算方式，但原告主张违约金（滞纳金）3000.80元过分高于实际的损失，本案违约金按逾期交付的数额，参照同期银行贷款年利率5.60%的1.3倍计算。被告王道兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告永安市房产管理局与被告王道兰《公有住房租赁契约》。二、被告王道兰应于本判决生效后二个月内将永安市林业新村廉租房29幢602室返还给原告永安市房产管理局。三、被告王道兰应支付给原告永安市房产管理局截止2015年7月31日尚欠的房屋租金2527元［月租金133元×19个月（自2014年1月1日起至2015年7月31日止）］，并按月租金133元支付实际搬出所租住的房屋并将房屋返还给原告永安市房产管理局时止的房租。四、被告王道兰应支付给原告永安市房产管理局迟延支付房屋租金违约金167.02元（截止至2015年7月31日，具体计算附后）。五、驳回原告永安市房产管理局的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王道兰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。当事人提出上诉的，应向福建省三明市中级人民法院预交上诉案件受理费50元，在上诉期满的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员李如浩二〇一五年八月二十日书记员钱晓雪上诉费缴纳专户（户名：三明市中级人民法院。帐号：35001647136050001346。开户行：三明市建行新泉分理处）违约金计算方式一、2014年第一季度房租399元本金399元×年利率5.60%×1.3倍÷12个月×19个月（2014年1月1日至2015年7月31日）=45.99元二、2014年第二季度房租399元本金399元×年利率5.60%×1.3倍÷12个月×16个月（2014年4月1日至2015年7月31日）=38.73元三、2014年第三季度房租399元本金399元×年利率5.60%×1.3倍÷12个月×13个月（2014年7月1日至2015年7月31日）=31.47元四、2014年第四季度房租399元本金399元×年利率5.60%×1.3倍÷12个月×10个月（2014年10月1日至2015年7月31日）=24.21元五、2015年第一季度房租399元本金399元×年利率5.60%×1.3倍÷12个月×7个月（2015年1月1日至2015年7月31日）=16.94元六、2015年第二季度房租399元本金399元×年利率5.60%×1.3倍÷12个月×4个月（2015年4月1日至2015年7月31日）=9.68元以上合计167.02元附本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：