（2015）达达民初字第2668号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2016-11-20
案件名称
达州市交通发展总公司诉四川中迪禾邦实业集团有限公司、达州市达川区三里坪街道店子梁社区三小组合同纠纷一审民事判决书
法院
达州市达川区人民法院
所属地区
达州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
达州市交通发展总公司,四川中迪禾邦实业集团有限公司,达州市达川区三里坪街道店子梁社区三小组
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条
全文
四川省达州市达川区人民法院民 事 判 决 书（2015）达达民初字第2668号原告达州市交通发展总公司,地址:四川省达州市凤凰大道西端。组织机构代码07613220-2。法定代表人胡宾，系公司经理。委托代理人（特别授权）何定江，公司职工。委托代理人彭治端，四川博立信律师事务所律师。被告四川中迪禾邦实业集团有限公司,地址:四川省达州市达川区（原南外镇）兴盛东街555号中迪国际B幢12-1号。组织机构代码79396695-5。法定代表人李勤，系公司经理。委托代理人陈波，公司法务部负责人。被告达州市达川区三里坪街道店子梁社区三小组负责人李学润，系小区长。原告达州市交通发展总公司（以下简称发展公司）诉被告四川中迪禾邦实业集团有限公司（以下简称中迪禾帮）、达州市达川区三里坪街道店子梁社区三小组（原达县南外镇店子梁社区三小区，以下简称三小组）合同纠纷一案，2014年7月10日本院依法受理，2014年12月10日和2015年6月23日依法由审判员龙桂梅担任审判长（主审），与审判员唐雄、代理审判员潘炜组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告达州市交通发展总公司的委托代理人何定江、彭治端、被告四川中迪禾邦实业集团有限公司的委托代理人陈波、被告达州市达川区三里坪街道店子梁社区三小组负责人李学润到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告原三里坪收费站位于达州市达川区三里坪街道店子梁社区三小组，该站房为五层楼房，土地性质为划拨，面积为1440平方米，属国有资产。因原南外镇政府为治理地质灾害需要，原告经请示达州市国资委同意，于2007年1月6日与被告四川中迪禾邦实业集团有限公司（原达县弘川置业有限公司）签订了《协议书》，约定：将该房屋及土地交予被告四川中迪禾邦实业集团有限公司拆除，由被告四川中迪禾邦实业集团有限公司在原址修建居民小区，并将新建居民小区的3、4层用于对原告公司的安置。2007年2月，原告将该房屋交予被告四川中迪禾邦实业集团有限公司管理，该房屋从2007年2月至今一直由被告四川中迪禾邦实业集团有限公司占用，被告四川中迪禾邦实业集团有限公司将底楼门市租给了“稻花香超市”和“新动员汽修”，将二楼留作自己办公用，将3、4、5层租给居民住家用，租金由被告四川中迪禾邦实业集团有限公司收取。2007年12月，经原告书面请求达州市达川区国土局，将土地使用权办理到了被告四川中迪禾邦实业集团有限公司名下，颁证土地使用权面积为1033.4平方米。至今，被告四川中迪禾邦实业集团有限公司既未履行合同将该房屋进行拆除重建又不将房屋及土地还给原告。现原告提起诉讼，要求：1、解除原、被告三方于2007年1月6日签订的《协议书》；2、由被告四川中迪禾邦实业集团有限公司返还原告位于达州市达川区三里坪街道的房屋，并配合原告办理相关过户手续；3、由被告四川中迪禾邦实业集团有限公司向原告支付无偿使用原告房屋7年的房屋使用费76万元；4、由二被告赔偿原告违约金50万元；原告达州市交通发展总公司向本庭提交了如下证据：原、被告三方于2007年1月6日签订的《协议书》；证明该协议签订的背景是9.3、7.8洪灾后出现地质隐患，目的是为了治理地质灾害，由被告实施地质灾害治理工程；双方约定由被告拆除原告三里坪收费站站房，并在原址修建居民小区，等量安置原告1440平方米办公用房子。拆除旧房、修建新房的手续、费用均由被告承担义务；原告有义务在合同签订后40日内将房屋交付给乙方，并配合办理土地的过户手续；合同约定了违约金50万元；2、原、被告三方于2007年2月14日签订的《标的物移交书》；证明原告已按照合同约定，于2007.2.14日就已经将原告三里坪收费站站房交付给了被告，三方进行了确认；该三里坪站房自2007.2.14日就已经将原告三里坪收费站站房付给了被告，三方进行了确认。3、原告于2007年12月19日向达县国土资源局出具的《申请书》；证明原告为履行合同，于2007.12.19日向达县国土资源局出具了书面申请，要求将原告三里坪站房的土地使用权手续办理到被告名下。4、2006年11月26日《达县南外镇政府关于请求协助拆除三里坪收费站办公楼的函》证明2006.11.26日原达县南外镇政府向原告发函，要求原告配合被告进行地质灾害治理工程，对该地段统一规划，修建居民小区，因此原告同意拆除原三里坪站房子。该三里坪三小区梨树湾都被鉴定为有安全隐患，被告、第三人计划将整个评估区内的居民住房均进行拆除，原告三里坪站房只是其中之一；5、达州市交通局（2007）达市交财函第10号文件、达州市国资委达市国资行资（2006）第100号文件；证明本案诉争的原告三里坪站房系国有资产；原告将三里坪站房交由被告及第三人拆除是经过国资委同意的；6、达川区国土局土地登记档案：达国用（×）第×号（2007年12月31日）；证明原告三里坪站房土地使用权已登记在被告中迪禾帮名下；登记在被告中迪禾帮名下系因原、被告履行合同需要；系因原、被告及第三人签订的《协议书》和原告向国土局出具《申请书》为依据的；该土地使用权无争议，具备恢复原状的前提；7、2014年8月4日《达州市达川区住房和城乡规划建设局关于达州市交通发展总公司征询原三里坪收费站站房规划情况的复函》（2014）238号；证明原告三里坪站房土地有95平方米位于《南城规控》A03-02地块，属政府规划的居民小区的可能。8、2010年5月5日《达州市交通发展总公司关于三里坪收费站站房置换事宜的函》（2010）第82号文件；证明2010.5.5原告向被告中迪禾帮以书面函件的方式，要求被告中迪禾帮到原告公司协商有关事宜；原告单位员工于2010.4.19日、4.16日先后两次到被告单位了解站房置换事宜，被告单位拒不接洽；9、2014年6月9日《达州市交通发展总公司关于解除合同的函》（2014）第128号文件、《邮政快递寄件单》；证明达州市场交通发展总公司于2014..9日向被告中迪禾帮出具了函件，告知期解除合同；于2014.6.11日向被告单位进行了邮寄；10、四川天信资产评估有限公司出具的《评估报告》；证明原告三里坪站房自2007年8月1日至2014年8月1日止，租金收益损失为714600元。11、2012年11月15日原告与达州市创达路桥建设有限责任公司签订的2012年11月15日至2015年11月14日的《房屋租赁合同》三份及租金支付凭证；12、达州市交通发展总公司关于房屋租赁的《情况说明》；13、1995年4月10日四川省达川地区机构编制委员会第29号文件；被告中迪禾帮的质证意见：对原告提供的证据的真实性无异议。对部分证据的关联性和证明目的有异议。证据1没有明确交付房屋的时间、面积；原告至今未按照合同约定交纳10万元价差款。证据4与本案没有关联性；证据7恰恰证明是因为行政规划原因使其合同无法履行而不是被告违约；对证据8、9有异议，被告公司已更名，发文对象不存在；证据10与本案没有关联性，不能作为损失证据。土地是划拨性质，是办公用房不能经营所用，且评估范围不属于本案诉争面积；证据11房屋租赁费发票与原告单位不一致，且不能作为损失计算。被告三小组的质证意见与被告中迪禾帮一致。被告四川中迪禾邦实业集团有限公司辩称：1、对签订合同的客观性、签订时间及相关部门的行政审批等事实无异议。而对合同无法履行的原因有异议，是因政府规划调整，并非被告违约行为导致；合同未约定履行期限，合同签订7年之久，被告从未收到原告要求被告履行合同的任何通知。被告没有约定的和法定的违约责任，不应承担违约责任。2、被告已取得该房屋的不动产物权，该合同已无解除必要；如果因不可抗力解除，可以返还恢复原状。3、按合同法规定返还恢复原状，取得的利益应当返还，但原告并无证据证明被告实际收益金额。评估报告作出的76万元租金收益是整栋房屋的租金收益，并不能证明被告实际占用取得的收益。被告四川中迪禾邦实业集团有限公司向本庭提交了如下证据：1、原、被告三方于2007年1月6日签订的《协议书》；证明合同没有明确履行交付期限；原告没有履行合同约定的支付被告10万元的差价款，被告有履行抗辩权。2、达州市交通局（2007）达市交财函第10号文件、达州市国资委达市国资行资（2006）第100号文件；证明土地性质为划拨，被告在协议签订后已在履行协议。3、原、被告三方分别向达川区国土局出具的要求为被告四川中迪禾邦实业集团有限公司办理土地使用权证的《申请书》；4、《国有土地使用权证》达国用（×）第×号；证明被告在协议签订后向有关部门申请办理产权等，开始履行合同。5、《达州市达川区住房和城乡规划建设局关于达州市交通发展总公司征询三里坪收费站站房规划情况的复函》。证明因政府行政规划导致合同不能履行，被告中迪禾帮不构成违约。原告的质证意见：对被告中迪禾帮提供的证据的“三性”无异议，对其证明目的有异议。10万元是用于产权过户，因为房屋为拆迁就未支付。土地性质虽为划拨，但不影响解除合同返还房屋。被告中迪禾帮将房屋出租，产生的收益应当返还。被告达州市达川区三里坪街道店子梁社区三小组辩称：三小组虽在合同中是乙方，从合同的内容看，三小组既不享权利也不承担义务，因此不应当承担违约金及租金损失。被告达州市达川区三里坪街道店子梁社区三小组未向法庭提交证据。经审理查明：达县弘川置业有限公司于2006年10月成立，2013年12月更名为四川中迪禾邦实业集团有限公司。达州市交通发展总公司系达州市交通运输局举办的事业法人单位。其所有的三里坪收费站办公楼位于达州市达川区三里坪街道店子梁社区三小组(原达县南外镇店子梁社区三小区)，于1998年“巴彭公路南外—麻柳”段竣工时修建，系1997年征用的达川区南外镇集体土地，1998年达县人民政府（达府土函1998第66号）文件《关于达县人民政府关于巴彭公路改建工程达县南外段补办征地手续的批复》，同意由达州市交通发展总公司补办征地手续，但一直未办理《房屋所有权证》及《土地使用权证》。2007年1月6日，为配合原达县南外镇政府治理地质灾害需要，经达州市交通局、达州市国土资源管理局同意，达州市交通发展总公司（甲方）与达县弘川置业有限公司（丙方，现更名为四川中迪禾邦实业集团有限公司）、达县南外镇店子梁社区三小区（乙方，现达州市达川区三里坪街道店子梁社区三小组）签订了《协议书》，主要内容为：1、甲方同意将所属原三里坪收费站主楼（房屋面积为1440平方米）拆除，与丙方进行等量置换为办公用房。置换楼层为三、四层，超出或不足置换面积双方按市价协商互补。拆除后的地面面积交丙方修建居民小区，由丙方提供等量面积办公用房交甲方。置换后的房屋产权归甲方。2、因该房屋未办理建设、国土手续，三方同意由丙方补办，由甲方一次性补贴丙方人民币10万元，用于交纳相关规费和税金。乙、丙方向甲方交付置换新房时甲方不再支付任何费用。原达县弘川置业有限公司向原告达州市交通发展总公司交付新房时应手续齐全，该10万元由原告达州市交通发展总公司在工程竣工验收时支付。3、甲方协助乙、丙方办理相关手续，并将甲方原土地手续过户到丙方。甲方在合同签订后40日内将房屋交付给乙、丙方。4、乙方承担拆除和新建该房的组织协调工作，承担办理相关手续的责任和义务，协调甲方和丙方履行交付新、旧房的责任和义务。5、一方违约向损害方支付违约金人民币50万元。《协议书》签订后，原告于2007年2月14日将三里坪收费站办公楼腾空，交付给了二被告，三方共同签署了《标的物移交书》予以确认。2007年12月19日，原告向达州市达川区国土资源局出具《申请书》，申请达州市达川区国土资源局将三里坪收费站办公楼土地使用权办理到原达县弘川置业有限公司名下。2007年12月31日达州市达川区国土资源局颁发了达国用（×）第×号《国有土地使用权证》，土地使用权人：达县弘川置业有限公司，土地使用权性质为划拨，土地使用权面积为1033.4平方米。土地过户后，被告得知该宗土地位于《南城控规》的A03-02地块及南侧道路范围之间，不能进行小区建设。该工程至今未拆除修建。2014年8月4日，达州市达川区住房和城乡规划建设局向原告出具《关于达州市交通发展总公司征询原三里坪收费站站房规划情况的复函》（达川住建函【2014】238号），内容为：“根据《达州市南城中心组团控制性详细规划》及你公司提供的“原三里坪收费站站房”宗地地形图，该宗土地位于《南城控规》的A03-02地块及南侧道路范围之间，其中位于A03-02地块居住用地面积约为95平方米，位于南侧道路规划面积内约为930平方米”。即该土地面积大部分位于规划的南侧道路范围内，已无修建居民小区的可能。故，原告诉讼来院。同时查明：原三里坪收费站办公楼自2007年2月14日交付给被告四川中迪禾邦实业集团有限公司以后，一直由其占有、使用、收益。2014年10月21日，原告申请对三里坪收费站房屋自2007年8月1日至2014年8月1日期间的租金收益损失进行评估，四川天信资产评估有限公司评估结论为：三里坪收费站房屋自2007年8月1日至2014年8月1日期间的租金收益按照市场平均价约为764600元。根据《评估报告》、现场照片及原、被告陈述显示，三里坪收费站办公楼为5层砖混机构房屋，底楼分两部分：一部分为临达万路街道门市，现出租作为“稻花香”超市和“新动员汽修”接待中心；第二部分为不临街门市，现出租为“新动员汽修维修车间”，2-5层为办公用房或住房，部分低价出租或无偿借与他人使用或空置。本院认为，原告达州市交通发展总公司经达州市交通局、达州市国有资产管理委员会书面同意，为配合南外镇政府治理地质灾害需要，与二被告签订《协议书》，将原三里坪收费站交由被告中迪禾邦拆除修建居民小区，并以新建房屋3-4层对原告进行安置，该《协议书》内容不违背法律禁止性规定，不损害国家、集体及第三人利益，系原、被告三方真实意思表示，对于该《协议书》的法律效力，本院予以确认。《协议书》签订后，原告将原三里坪收费站房屋交付给了被告中迪禾邦，并书面申请达州市达川区国土资源管理局将三里坪收费站的土地使用权办理到了被告中迪禾邦名下，已经履行了相应的义务。因达州市达川区人民政府整体规划发生变化，原三里坪站房所占土地大部分被规划为市政道路，导致原、被告三方于2007年1月6日签订的《协议书》无法继续履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形”的规定，原告提出解除原、被告三方于2007年1月6日签订《协议书》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，鉴于原三里坪收费站房屋并未拆除，具备恢复原状的条件，被告中迪禾邦应当将原三里坪收费站房屋恢复原状予以返还，并应将占用期间的实际收益予以返还。审理中原告未提供被告中迪禾邦占用期间的实际收益的证据，四川天信资产评估有限公司按照市场价格对三里坪收费站房屋2007年8月1日至2014年8月1日的租金收益进行了评估，评估金额为764600元。但该评估报告是对整个楼层全部按市场价予以出租的租金收益。经查明该楼1层部分出租，2-5层部分房屋无偿提供给他人使用，部分房屋一直处于闲置状态。根据公平原则，本院确认租金收益为20万元为宜。二、由于《协议书》未明确约定被告中迪禾邦拆除房屋及安置新房的时间即履行时间，且因政府规划调整，被告中迪禾邦无法履行合同。被告中迪禾邦没有合同约定和《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百零八条规定的违约情形。故，原告要求被告四川中迪禾邦赔偿违约金50万元的请求，本院不予支持。被告达州市达川区三里坪街道店子梁社区三小组虽然系《协议书》中的乙方，但从该《协议书》的内容来看，被告达州市达川区三里坪街道店子梁社区三小组并无实际权利、义务，不应承担民事责任。合同中未约定拆除和将置换新房屋期间被告中迪禾邦应当支付原告租赁办公楼租赁费用的问题。故，原告要求给付租赁办公楼租金损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：被告四川中迪禾邦实业集团有限公司在本判决生效后六十日内将位于达州市达川区三里坪街道店子梁社区三小组的原三里坪收费站房屋返还给原告达州市交通发展总公司；并协助将该国有土地使用权过户给原告达州市交通发展总公司；二、被告四川中迪禾邦实业集团有限公司于本判决生效后三十日内返还原告达州市交通发展总公司房屋使用期间的收益20万元；三、驳回原告的其他诉讼请求如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百九十二条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费13000元，由原告达州市交通发展总公司和被告四川中迪禾邦实业集团有限公司各负担50%。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审 判 长 龙桂梅审 判 员 唐 雄代理审判员 潘 炜二〇一五年八月二十日书 记 员 秦 铭 微信公众号“”