（2015）浦民一（民）初字第15404号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-09-26
案件名称
赵万水与郝士奎、周娟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第15404号原告赵万水。被告郝士奎。被告周娟。上列两被告共同委托代理人施晓栋，上海祺道律师事务所律师。原告赵万水与被告郝士奎、周娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年6月2日公开开庭进行了审理。原告赵万水、被告郝士奎、周娟及其共同委托代理人施晓栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵万水诉称，2013年3月24日，原告(卖售人、甲方)与被告郝士奎(买受人、乙方)签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)。双方在合同中约定原告将位于上海市浦东新区红枫路XXX弄XXX号10E房屋(以下简称系争房屋)出售给被告郝士奎，转让价款为人民币(以下币种相同)129万元。在该合同附件三《付款协议》中第四项特别约定：余款51万元整由乙方贷款银行支付。合同第四条约定：乙方银行贷款到甲方账号后7日内办理房屋交接手续。合同第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(一)款内容处理。(一)每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的10%的违约金，合同继续履行。经查，2014年3月19日，被告郝士奎单方在办理房屋产权过户时，未依据合同约定向上海市浦东新区房地产交易中心提交房地产抵押(贷款)登记手续，致使应付原告购房余款51万元至今未付，侵害原告的合法权益。根据我国相关法律规定，被告郝士奎除应当承担违约责任外，还应当承担侵害赔偿责任。两被告系夫妻关系，所购房屋是夫妻共同财产，对于共同债务，被告周娟依法负有连带责任。故诉至本院请求：1、判令被告郝士奎赔偿原告自2014年3月19日至2015年3月18日止一年的直接经济损失119,532元(以51万元的中国人民银行同期贷款利率4倍计算)；2、判令被告郝士奎赔偿原告自2015年3月19日起至被告郝士奎履行完毕付款协议第四项合同义务，即在上海市浦东新区房地产交易中心办理完毕抵押(贷款)登记手续并由贷款银行付清51万元购房款之日止的直接经济损失(以51万元的中国人民银行同期贷款利率4倍计算)；3、判令被告周娟依法承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费用由两被告承担。被告郝士奎、周娟共同辩称，不同意原告全部诉请。没有以贷款形式向原告支付剩余51万元，是因原告在其他案件的诉讼中将收款的账号注销掉，导致被告无法办理贷款，在之前法院判决原告将系争房屋过户给被告的案件执行过程中，2014年3月，被告提出将51万元以现金方式交付原告，原告坚持要求以贷款形式支付，当时贷款已经不可能，故被告没有违约。对原告主张赔偿经济损失的依据，认为是按借贷关系依据计算，不适用本案，双方合同中没有规定贷款51万元支付的起止日期，故原告计算明显错误。针对两被告的辩称，原告补充认为，两被告所称不实，当时被告办理了银行贷款合同及抵押过户的委托书，抵押贷款合同及委托书的期限是2013年5月22日至2013年8月22日，这个期间是有效期。其注销卡号在2013年10月22日，在合同及委托书失效过期后的2个月才注销，是在确认合同已作废、委托书已过期的情况下注销的，注销与被告能否办理贷款无关。对被告辩称的51万元愿意以现金方式支付，原告坚持认为应按合同约定的委托第三方付款，即通过银行贷款支付。经审理查明，2013年3月24日，原告赵万水和被告郝士奎签订关于系争房屋的《买卖合同》。约定：系争房屋的转让总价为129万元；被告于2013年3月24日签约当日向原告支付5万元，于2013年3月28日支付40万元，于2013年4月1日支付33万元，余款51万元由被告贷款银行支付；被告银行贷款到原告账号后7天内办理房屋交接手续；原、被告双方确认于2013年6月23日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，被告应向原告支付逾期未付款的10%的违约金，合同继续履行；原告未按本合同约定期限交接房地产(包括办理房屋产权过户手续)的，双方同意，每逾期一日，原告应向被告支付已收款10%的违约金，合同继续履行；原告保证系争房屋内没有原告的户口，如果系争房屋内有其他人的户口，本合同作废，双方均不承担违约责任，原告全额退还购房款；在本合同交易结束前，如果遇到国家政策调整，开征20%个税及其他税费的增加，本合同失效，双方均不承担法律责任，原告全额退还购房款；在签订本合同时，双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方同意，双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续，因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于被告责任，造成原告经济损失的，被告应赔偿相应的损失；设备包括空调、冰箱、洗衣机、电视等；以上所列设备和装修费用未包含在本合同约定的房地产转让价款内，被告需另支付费用1万元，在本合同约定的房屋验收交接时，由被告向原告支付，原告不得拆除并应随房屋交付被告……。合同签订后，被告分别于2013年3月24日、2013年4月1日向原告支付购房款共计78万元。2013年5月，被告就系争房屋办理购房贷款手续，在其与上海浦东发展银行签订的《个人购房担保借款合同》中约定购房贷款金额为51万元，该款项支付对象为原告。2013年10月22日，原告将接收购房贷款的银行卡注销，导致被告无法继续办理购房贷款手续，也无法将剩余房款51万元以自有资金的方式支付给原告。原、被告之间就系争房屋的买卖合同纠纷在本院已进行过三次诉讼，分别为：诉讼之一，2013年6月28日，本院受理(2013)浦民一(民)初字第22655号案件，郝士奎(该案原告)起诉赵万水(该案被告)要求配合办理系争房屋产权过户手续及交付系争房屋。本院经审理后认为，原、被告所签的《买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，双方应严格按约履行各自的权利义务。一、……《买卖合同》约定，原、被告于2013年6月23日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。在原告备齐过户材料于2013年6月18日书面致函要求被告于2013年6月22日下午3时至浦东新区房地产交易中心配合办理产权过户手续时，被告应予配合，但被告收到该函件后以所谓的要求原告先支付逾期付款违约金为由拒绝配合办理产权过户手续，被告的行为构成违约。……二、《买卖合同》约定，原告银行贷款到被告账号后7天内办理房屋交接手续。现原告未举证证明51万元的银行贷款已支付给被告，故原告现要求判令被告立即将系争房屋交付给原告并配合原告办理物业过户手续及维修基金、水、电、煤气过户手续……，均不符合法律规定，不予支持。据此，本院判决被告协助原告办理系争房屋的产权过户手续，将系争房屋的产权人由赵万水变更为郝士奎。诉讼之二，2015年4月2日，本院受理(2015)浦民一(民)初字第12852号案件，赵万水(该案原告)起诉郝士奎、周娟(该案被告)要求支付违约金16万元。本院经审理后认为，原告与被告郝士奎签订的《买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法有效，双方均应严格按约履行各自的权利义务。被告郝士奎举证的短信记录证明，系因原告在外地未能及时收款，致使被告郝士奎延期4天支付40万元，被告郝士奎延期4天付款的责任不在被告，故被告郝士奎不构成违约，原告要求被告郝士奎支付逾期付款违约金16万元，缺乏事实及合同依据，本院不予支持。原告要求被告周娟对逾期付款违约金16万元承担连带责任，于法无据，本院亦不予支持。判决驳回原告赵万水的全部诉讼请求。诉讼之三，2015年4月27日，本院受理(2015)浦民一(民)初字第15340号案件，郝士奎(该案原告)起诉赵万水(该案被告)要求履行双方合同收取购房款51万元，并交付系争房屋。本院经审理后认为，虽然合同中约定原告银行贷款到被告账号后7天内办理房屋交接手续，但由于被告无正当理由注销接收购房贷款的银行卡，亦不提供其他接收账户，导致原告无法继续办理购房贷款手续，庭审中被告亦表示不愿接受原告以自有资金方式支付余款。被告上述行为阻止了交房条件的成就，应视为交房条件已成就，故原告请求被告交付系争房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称原告以自有资金支付剩余房款并不符合合同约定，不符合交房条件，且办理房屋交付等手续的诉请属于重复起诉。对此，本院认为，首先，由于被告注销接收购房贷款的银行卡，也不提供其他相应账户，导致原告无法继续办理购房贷款手续，现原告愿以自有资金支付剩余房款并不损害被告的利益，亦能实现合同目的；其次，在(2013)浦民一(民)初字第22655号案中，由于原告未举证证明51万元的银行贷款已支付给被告，也未表明以其他方式支付，故该项诉请未获得本院支持。后由于被告拒不提供收款账户，且原告现明确愿以自有资金支付，当属出现法律意义上的新事实。故被告上述意见，本院不予采纳。故依法判决被告交付系争房屋，原告支付被告51万元。另查，两被告系夫妻关系。2014年3月23日，原告通过银行转账方式向本院执行款专户支付了29,548.24元款项。2014年3月28日，系争房屋被核准登记至被告郝士奎名下。以上事实，由原、被告提供的《买卖合同》、上海市房地产登记簿、银行业务回单、《浦发银行个人购房担保借款合同》、(2013)浦民一(民)初字第22655号民事判决书、(2013)沪一中民二(民)终字第3462号民事判决书、(2015)浦民一(民)初字第12852号民事判决书、(2015)浦民一(民)初字第15340号民事判决书以及双方当事人庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，原告与被告郝士奎签订的《买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律和法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应严格按约履行各自的权利义务。原、被告之间就系争房屋产生的纠纷已涉多起，至今，系争房屋已被核准登记在被告郝士奎名下，被告的确尚欠原告购房款51万元，对于该房款以何种方式支付，双方各执一词，原告认为应当按约通过银行贷款的方式支付，被告则认为原告原因造成无法办理贷款，其也一直同意支付该款，执行中被告愿意以现金方式支付，但原告不接受。本院认为，纵观原、被告之间的多次诉讼，被告至今未能履行支付51万元购房款义务的原因在于原告：合同虽约定了该款项的支付方式系银行贷款，但由于原告注销银行卡使购房款贷款无法实现，原告以自己的行为表明，拒绝被告履行义务；被告在之前诉讼及执行中，多次表示愿以自有资金支付该款项，但原告均明确表示不愿接受，必须依合同约定的贷款方式支付款项，拒绝被告履行义务；合同履行中，因银行贷款现实不能，被告通过自有资金方式付款的意见，虽对合同的履行方式作了一定变更，但并不损害原告的利益，且相对贷款取得而言更为方便、直接，亦能实现合同目的，其拒绝被告履行义务的行为，实属故意。故原告执意要求被告以贷款方式付清款项的要求，于法无据，本院不予采信，由此产生的损失只能由其自行承担。故原告向被告郝士奎主张直接经济损失以及要求被告周娟承担连带赔偿责任的请求，缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告赵万水的全部诉讼请求。案件受理费10,095元，减半收取计5,047.50元，由原告赵万水负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陶郑忠二〇一五年八月二十日书记员 陈莹瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 关注公众号“”